Een huis kopen: het aankoopproces in 8 stappen
Van de eerste zoektocht en bezichtiging tot het onderhandelen en de overdracht bij de notaris: bij het kopen van een huis komt behoorlijk wat kijken. Op deze pagina lees je alles over het volledige proces van het kopen van een huis.
Voor veel mensen is een huis kopen de grootste financiële investering in hun leven. Dat brengt vragen met zich mee (en soms ook spanning). Dit stappenplan helpt je om goed voorbereid te beginnen, zodat je weet wat je te wachten staat bij het kopen van een huis.
Het aankoopproces in 8 stappen
Stap 1: Financieel inventariseren
Voordat je start met het zoeken naar een woning, is het belangrijk om inzicht te krijgen in je financiële mogelijkheden. Hoeveel kun je lenen en wat betekent dat voor je maandlasten? Dit kun je online berekenen, maar je kunt ook een afspraak maken met een hypotheekadviseur.
Tegenwoordig kun je tot 100% van de waarde van je nieuwe woning financieren. De overige kosten moet je zelf betalen, ook wel 'kosten koper' genoemd. Denk daarom ook na over hoeveel eigen geld je hebt voor het kopen van een woning.
Stap 2: Geschikte woning zoeken
Weet je wat je woonwensen zijn en wat je maximaal kunt uitgeven? Dan kan de zoektocht beginnen! Er zijn verschillende manieren om een koopwoning te vinden.
Funda
Op Funda vind je het grootste aanbod koopwoningen van Nederland. Met behulp van filters zoek je gericht naar woningen die aansluiten bij jouw wensen. Met een Funda-account en een opgeslagen zoekopdracht ontvang je automatisch het nieuwste aanbod in je mailbox.
NVM Open Huizen Dag
Twee keer per jaar organiseert NVM de NVM Open Huizen Dag. Tijdens deze dag kun je zonder afspraak deelnemende woningen die te koop staan bezichtigen. De eigenaar is aanwezig, waardoor je direct vragen kunt stellen over het huis en de buurt.
NVM-aankoopmakelaar
Je kunt ook een zoekopdracht geven aan een NVM-aankoopmakelaar. Deze gaat gericht voor je op zoek en beschikt over een groot netwerk. Vaak is hij of zij al op de hoogte van woningen voordat ze op Funda verschijnen. Daarnaast heeft de aankoopmakelaar kennis van de lokale markt en informatie over nieuwbouwprojecten.
Nieuwbouwwoning kopen
Ben je op zoek naar een nieuwbouwwoning in plaats van een bestaande woning? Lees dan meer over het kopen van een nieuwbouwwoning.
Stap 3: Een huis bezichtigen
Heb je een leuke woning gevonden? Of misschien wel jouw droomhuis? Dan wil je natuurlijk zo snel mogelijk bezichtigen. Pas dan ontdek je of het huis echt iets voor je is. Een NVM-aankoopmakelaar kan hierbij veel werk en spanning uit handen nemen, bijvoorbeeld door de afspraak in te plannen.
Checklist bezichtiging
Stap 4: Extra onderzoek
Je mag verwachten dat een woning geschikt is voor normaal gebruik. Toch kunnen er zichtbare of verborgen gebreken zijn.
Onderzoeksplicht
Als koper heb je een onderzoeksplicht. Zichtbare gebreken die je had kunnen ontdekken, kun je later niet aanmerken als verborgen gebreken. Dat wil je natuurlijk voorkomen, want die komen voor eigen rekening. Een NVM-aankoopmakelaar ondersteunt bij het invullen van deze onderzoeksplicht.
Mededelingsplicht van de verkoper
De verkoper heeft een mededelingsplicht (ook wel informatieplicht) en moet relevante informatie over het huis - en dus ook de gebreken - delen. Houd er rekening mee dat de verkoper niet altijd op de hoogte is van alle verborgen gebreken.
Bouwkundige keuring
In sommige gevallen is een bouwkundige keuring verstandig. Deze onafhankelijke keuring geeft inzicht in de technische staat van het huis en het onderhoud op korte en lange termijn. De uitkomst kan ook worden gebruikt bij de onderhandelingen of als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst.
Clausules
In koopovereenkomsten kunnen clausules zijn opgenomen, zoals een ouderdomsclausule of een niet-bewoningsclausule. Deze beperken de aansprakelijkheid van de verkoper.
Even opletten: Als koper moet je extra voorzichtig zijn als je een koopovereenkomst met een clausule tekent. De verkoper heeft zich hiermee namelijk goed ingedekt. Gelukkig is een NVM-aankoopmakelaar bekend met de verschillende soorten clausules en kan dus goed inschatten of een bouwkundige keuring nodig is.
Energielabel
Elke woning heeft een energielabel, variërend van A tot en met G. Het energielabel zegt iets over de energieprestaties van het huis en de verkoper is verplicht dit label te verstrekken. Officieel hoeft dit pas tijdens de overdracht bij de notaris, maar het is toch fijn om dit al eerder te weten. De NVM-aankoopmakelaar kan je helpen om een inschatting van het energieverbruik te maken.
Lees meer over het Energielabel
Vereniging van Eigenaren (VvE)
Bij de aankoop van een appartement word je automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE vertegenwoordigt alle appartementseigenaren en samen zijn zij verantwoordelijk voor het onderhoud. Koop je een appartement? Check dan ook de financiële en onderhoudssituatie van de VvE.
Monument kopen
Een monumentaal pand is vaak heel erg mooi, maar je krijgt ook te maken met specifieke regels en kosten. Vaak ben je minder flexibel om te verbouwen en lopen de kosten hoger op vanwege bepaalde eisen. Op de website van het Restauratiefonds en monumenten.nl vind je meer informatie.
Verdiep je goed in de mogelijkheden en laat je adviseren door een NVM-aankoopmakelaar met ervaring in monumenten.
Stap 5: De onderhandeling
Droomwoning gevonden? Tijd voor de onderhandeling! De onderhandeling gaat niet alleen over de prijs, maar ook over de opleverdatum, roerende zaken en ontbindende voorwaarden.
Onderhandelingsstrategie
Als je echt verliefd bent geworden op een woning, is het soms lastig om nuchter naar het geheel te kijken. Een goede onderhandelingsstrategie helpt om objectief te blijven en niet te veel te betalen.
Een NVM-aankoopmakelaar kent de markt, bepaalt een realistische prijs en onderhandelt namens jou. Dat gaat overigens niet alleen over de prijs. Ook de opleverdatum, onroerende zaken en de ontbindende voorwaarden worden hierin meegenomen.
Roerende zaken
In principe koop je alleen de onroerende zaak: alles wat vast zit in of aan het huis. Zolang je niet iets anders afspreekt, dan zijn alle onroerende zaken verwijderd bij de oplevering van het huis. Dat leuke (of lelijke) interieur: dat is dan dus weg.
Soms is het lastig om te bepalen wat nou roerend of onroerend is. Om te voorkomen dat hier achteraf onenigheid over ontstaat wordt er een lijst van zaken samengesteld. Hierin bepaal je welke zaken in het huis achterblijven, wat er met de verkopers meegaat en welke zaken tegen betaling kunnen worden overgenomen.
Ontbindende voorwaarden
Soms weet je nog niet zeker of je financiering rond krijgt als je een bod doet of wat de technische staat is van het huis, maar wil je al wel een bod doen. Door ontbindende voorwaarden op te stellen voorkom je dat je vastzit aan de koop van het huis. De meest voorkomende ontbindende voorwaarden zijn:
- Financieringsvoorbehoud
- NVM No Risk-clausule
- Bouwkundige keuring
- Nationale Hypotheek Garantie
- Huisvestingsvergunning
Welke ontbindende voorwaarden van toepassing zijn bepaal je voor je het eerste bod uitbrengt. Wie zich niet aan de ontbindende voorwaarden houdt kan een boete krijgen, die meestal rond de 10% van de totale koopsom bedraagt.
Een NVM-aankoopmakelaar adviseert over de geschikte ontbindende voorwaarden. Daarnaast bewaakt hij of zij de gestelde termijn. Zo voorkom je onnodig risico.
Een NVM-aankoopmakelaar helpt je verder.
Bieden op een huis
Alle zaken op een rijtje? Dan kan het bod worden uitgebracht! Dat kan op verschillende manier: per mail, schriftelijk, telefonisch of (soms) via de website van de verkopende makelaar. Onderhandelen is best lastig, zeker als je iets graag wilt. De NVM-aankoopmakelaar weet waar die het over heeft en kan namens jou zelfverzekerd onderhandelen.
Acceptatie bod
Na het uitbrengen van het bod is het afwachten. Een spannende tijd, want hoe zal de verkoper reageren? Zijn er meerdere biedingen? Heb je te laag of te hoog geboden? Daar kom je vanzelf achter, maar je geduld kan een paar dagen op de proef worden gesteld. De NVM-aankoopmakelaar houd je uiteraard zo goed mogelijk op de hoogte.
De verkoper is niet verplicht om de woning te verkopen: hij of zij mag nog besluiten om de prijs te verhogen of te verlagen. Soms zijn er veel biedingen en dan kan er overgegaan worden op een inschrijving. Alle bieders krijgen dan tegelijkertijd de kans om een bod uit te brengen.
Stap 6: Ondertekenen van de koopovereenkomst
Schriftelijkheidsvereiste
De koop van een woning is pas bindend als deze schriftelijk is vastgelegd. Beide partijen moeten het eens zijn over de prijs, opleverdatum, ontbindende voorwaarden en andere afspraken, zoals roerende en onroerende zaken. Een mondelinge afspraak is dus in het geval van de koop of verkoop van een huis niet bindend.
Het schriftelijkheidsvereiste geldt niet voor alle onroerende zaken. Het is alleen van toepassing bij de verkoop van woningen aan particuliere kopers. De verkopende makelaar legt alle gemaakte afspraken vast in de koopovereenkomst.
Bedenktijd koopovereenkomst
Samen met jouw NVM-aankoopmakelaar neem je de koopovereenkomst door. Zo controleer je of alle gegevens kloppen en krijg je uitleg waar nodig. Daardoor weet je precies waarvoor je tekent. Ondertekenen kan overigens ook digitaal. Alle betrokkenen kunnen dit eenvoudig doen vanaf hun eigen computer.
Na ondertekening heb je als koper drie dagen wettelijke bedenktijd. Binnen deze periode kun je zonder opgaaf van reden afzien van de koop.
Stap 7: Huis financieren
Gefeliciteerd! Het bod is geaccepteerd. Na acceptatie van het bod regel je de financiering.
Hypotheek afsluiten
De meeste mensen financieren een huis met een hypotheek. Een hypotheekadviseur kan dat voor je regelen en een hypotheek kiezen die goed bij jouw situatie past. Houd wel altijd rekening met de kosten koper, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en eventuele bijkomende kosten: die kan je namelijk niet lenen bij de bank en moet je zelf kunnen betalen.
De verwerking van een hypotheekaanvraag duurt gemiddeld vier tot acht weken.
Stap 8: Overdracht van het huis
De koop is pas echt rond als de hypotheek is geregeld, de bedenktijd voorbij is en eventuele ontbindende voorwaarden niet meer gelden. Dan is het tijd voor de overdracht.
Een paar dagen voor de afgesproken leveringsdatum stuurt de notaris je een concept-leveringsakte en een nota van afrekening. Het is belangrijk om te controleren of alle gegevens kloppen. Een NVM-aankoopmakelaar kijkt hierbij met je mee.
Vlak voor de overdracht loop je de woning nog één keer na, eventueel samen met jouw NVM-aankoopmakelaar, om te checken of alles nog is zoals afgesproken. Daarna betaal je bij de notaris, meestal via de hypotheekverstrekker, de koopsom en de overige kosten, inclusief eventuele overgenomen roerende zaken. Zet je je handtekening onder de leveringsakte? Dan staat de woning officieel op jouw naam en regelt de notaris de inschrijving bij het Kadaster!
De beste plek voor jou? Kies voor een NVM-aankoopmakelaar
Een huis kopen doe je niet elke dag. Juist daarom is het prettig als er iemand naast je staat die weet waar die het over heeft en je stap voor stap begeleidt. Een NVM Makelaar die de lokale woningmarkt kent, inzicht heeft in bestemmingsplannen en weet wat er speelt in de buurt. Iemand die jouw belangen voorop zet en stevig kan onderhandelen. En wist je dat alleen NVM Makelaars toegang hebben tot alle data over de woningmarkt?