De vraag die bij iedereen op komt zodra je jouw huis wilt verkopen is: “Wat is mijn huis waard?” De vraagprijs van een huis is niet hetzelfde als de waarde van een huis. Zo wordt elk jaar de WOZ-waarde van het huis vastgesteld door de gemeente. Dat is een indicatie voor de belastingdienst. De verkoopwaarde van het huis is afhankelijk van de actuele huizenmarkt.
Natuurlijk wil je je huis voor de beste prijs verkopen. Maar wat is de beste prijs? Een te hoge vraagprijs leidt tot weinig of geen belangstelling en een te lage vraagprijs gaat ten koste van de opbrengst. Een realistische vraagprijs ligt daar dus precies tussenin.
In de vraagprijs is vaak ruimte verwerkt om te onderhandelen. Ook de gewildheid van de woning, de persoonlijke situatie van jou als verkoper en de zoekcategorieën op funda.nl spelen een rol in het bepalen van de vraagprijs.
Je kan natuurlijk zelf de vraagprijs bepalen, maar in de meeste gevallen kiezen verkopers ervoor zich te laten adviseren door een NVM-verkoopmakelaar. Een NVM-verkoopmakelaar komt langs om het huis te inspecteren en legt alle woninggegevens vast in een opnamerapport. Als het om een oude woning gaat of als er gebreken zijn, kan de verkoopmakelaar adviseren bepaalde clausules op te nemen.
Aanvullend vergelijkt hij, met behulp van de NVM-database, de marktprijzen van vergelijkbare woningen in de omgeving. Op basis van die informatie kan de makelaar vrij nauwkeurig voorspellen wat de waarde van je woning is. Dit verkoopadvies is modelmatig berekend. Natuurlijk zijn er altijd actuele factoren die de prijs beïnvloeden en die niet in een modelmatige berekening kunnen worden meegenomen. Denk hierbij aan economische of politieke onverwachtse ontwikkelingen, maar ook andere te koop staande woningen in de straat of buurt. Hier zie je een voorbeeld van zo’n verkoopadvies.
Het opnamerapport en de aanvullende informatie over de woning vormen samen de basis voor de vraagprijs die de verkoopmakelaar adviseert.
Mededelingsplicht
Als verkoper heb je een mededelingsplicht, ook wel de informatieplicht genoemd. Deze mededelingsplicht verplicht jou als verkoper alle informatie te verstrekken die voor de koper belangrijk kan zijn. Zo ben je verplicht te laten weten of de woning gebreken heeft en welke dat zijn. De NVM-verkoopmakelaar helpt je met het invullen van de mededelingsplicht.
Zoek een NVM-verkoopmakelaar
Clausules
Soms kun je als verkoper speciale clausules opnemen in de koopovereenkomst. Deze clausules kun je opnemen om jezelf te beschermen en om te voorkomen dat je aansprakelijk bent voor verborgen gebreken van de woning. Dit zijn de meest voorkomende clausules:
Ouderdomsclausule: In het geval van een oud huis kan een ouderdomsclausule zijn opgenomen. Dit wijst de koper op het feit dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat de bouwkwaliteit lager ligt dan bij nieuwe woningen.
Niet-bewoningsclausule: Als een verkoper de woning zelf niet heeft bewoond kan een niet-bewoningsclausule van toepassing zijn, bijvoorbeeld als de woning door erfgenamen wordt verkocht. De verkoper geeft hiermee aan niet op de hoogte te zijn van alle eigenschappen van de woning zoals een bewoner dat zou zijn.
De NVM-verkoopmakelaar is bekend met dit soort clausules en alle andere zaken in een koopovereenkomst. Hij kan inschatten of het opnemen van clausules handig is.
Zoek een NVM-verkoopmakelaar
Energielabel
Alle huizen in Nederland hebben een energielabel. Dit energielabel geeft informatie over de energieprestatie van een woning. De labels lopen van A tot en met G. Met een A-label heb je een energiezuinige woning. Bij labelklasse G zijn er veel verbetermogelijkheden op het gebied van energieprestaties.
Er is altijd sprake van een voorlopig en een definitief energielabel. In 2015 heeft de overheid iedere woningeigenaar een voorlopig energielabel gegeven. Het voorlopige energielabel is een inschatting op basis van gegevens uit het Kadaster. In de praktijk kan een woning echter een beter of slechter energielabel hebben. Daarom wordt een definitief energielabel vastgesteld door een erkend deskundige.
Bij de verkoop van een woning ben je als eigenaar verplicht een energielabel te tonen bij advertenties in commerciële media, zoals bijvoorbeeld funda, Facebook, lokale bladen. Maar ook in de flyer of poster van het makelaarskantoor dat je woning verkoopt.
Het label dient dus voor de 'in verkoop name' al aanwezig te zijn zodat het kan worden meegenomen in advertenties en dergelijke. Sinds 1 januari 2022 handhaaft de overheid hier actief op en riskeer je als verkoper een boete als het energielabel ontbreekt. Als je geen advertenties gebruikt, bijvoorbeeld bij onderhandse verkoop, is het niet nodig een label te vermelden.
Je bent daarnaast als verkoper– aanvullend op de hierboven genoemde verplichtingen m.b.t. adverteren – verplicht bij transport van de woning het energielabel aan de koper te geven. Voor de aanvraag van het energielabel moet je een afspraak maken met een gecertificeerde energieadviseur. Vraag daarom op tijd het energielabel aan. De NVM-verkoopmakelaar weet hier alles van. Hij kan je ook ontzorgen via de NVM Energielabel Service.
Zoek een NVM-verkoopmakelaar
De makelaarscourtage
Als je besluit je huis te verkopen met behulp van een NVM-verkoopmakelaar, betaal je een courtage. Dit is een vergoeding voor de werkzaamheden die hij verricht, het loon van de makelaar. Hoeveel je hiervoor betaalt ligt niet vast, de prijs verschilt per NVM-verkoopmakelaar en hangt af van de diensten die hij levert. De vergoeding bestaat meestal uit een percentage van de verkoopprijs, maar je kan ook een vaste prijs afspreken. Hierover kan je onderhandelen.
Een NVM-verkoopmakelaar schakel je meestal in op basis van no cure no pay. Dit betekent dat wanneer er geen koopovereenkomst gesloten wordt, je dus ook niks betaalt.
Met een NVM-verkoopmakelaar wordt vaak een courtagebedrag afgesproken dat wordt betaald op het moment van de eigendomsoverdracht van het huis. Gemaakte kosten, zoals voor het maken van een fotoreportage, worden meestal al tijdens de looptijd van de opdracht aan de makelaar betaald. Ook spreek je van tevoren duidelijk af welke verkoopactiviteiten de makelaar op zich neemt en welke activiteiten de verkoper zelf verricht. De courtage en andere afspraken leg je vast in een opdracht tot dienstverlening.
Een opdracht tot dienstverlening eindigt niet altijd met een vervulde opdracht (een geslaagde transactie) maar soms ook omdat je hebt besloten de opdracht in te trekken of omdat de makelaar heeft besloten de opdracht terug te geven. Als een makelaar de opdracht teruggeeft kan hij alleen de gemaakte kosten in rekening brengen. Als je zelf besluit de opdracht in te trekken, betaal je naast een vergoeding voor de gemaakte kosten soms ook zogenoemde intrekkingskosten. Dit is een percentage van de makelaarscourtage die je hebt afgesproken en staat vermeld in de opdracht tot dienstverlening. Alle regels over de courtage vind je terug in artikel 13 van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM.
