Het proces van onteigening in 4 stappen

Wat houdt onteigening in?

Je bent eigenaar van grond of een pand en de overheid heeft plannen voor jouw omgeving die het algemeen belang dienen. Denk bijvoorbeeld aan de aanleg van een spoorlijn, een woonwijk of een bedrijventerrein. In dat geval kan de overheid jouw grond en/of opstallen willen aankopen om deze plannen te realiseren.

In de meeste gevallen gebeurt dit in goed overleg, via een zogenoemde minnelijke onteigening. Lukt het niet om samen tot overeenstemming te komen, dan kan de overheid uiteindelijk via een gerechtelijke onteigening eigenaar worden van jouw grond of vastgoed.

Wil de overheid jouw grond en/of opstallen overnemen? Hieronder lees je hoe het onteigeningsproces stap voor stap verloopt, uitgelegd in vier overzichtelijke stappen.

De overheid legt plannen voor een gebied meestal vast in een omgevingsplan. Dit plan ligt vervolgens zes weken ter inzage, zodat iedereen hierop kan reageren. Overheden zijn niet altijd verplicht om grondeigenaren of andere betrokkenen persoonlijk te informeren over mogelijke ontwikkelingen. Vaak volstaat een publicatie in openbaar toegankelijke bronnen, die niet iedereen actief volgt.

Het is daarom verstandig om je aan te melden via deze website van de overheid. Zo blijf je automatisch op de hoogte van plannen en besluiten in jouw omgeving.

Wil de overheid daadwerkelijk tot onteigening overgaan, dan ontvang je in principe wel persoonlijk bericht.

Of en hoe je je kunt verweren, hangt af van de plannen van de overheid. Daarbij spelen verschillende aspecten een rol, zoals het vereiste van het algemeen belang. De overheid kan alleen onteigenen als dit noodzakelijk is voor het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving. De ontwikkeling waarvoor onteigening nodig is, moet zijn vastgelegd in een omgevingsplan of een vergelijkbaar overheidsbesluit (artikelen 11.1 en 11.5 van de Omgevingswet).

Bij projecten zoals de aanleg of verbreding van een weg is het algemeen belang vaak duidelijk. Maar er zijn ook situaties waarin dat minder vanzelfsprekend is. Is het algemeen belang niet goed onderbouwd, dan kun je hiertegen bezwaar maken en je verweren tegen het plan.

Een onteigening is een complexe juridische procedure. Zowel voor de overheid als voor jou gelden strikte regels en vaste termijnen. Een NVM Agrarisch & Landelijk Makelaar is gespecialiseerd in onteigening en zet de mogelijkheden voor je op een rij. De makelaar helpt bij het inschatten van je kansen en ondersteunt als het nodig is bij het opstellen en indienen van processtukken.

De NVM Agrarisch & Landelijk Makelaar helpt bij het in kaart brengen van de schade. Als gecertificeerd taxateur kan die de waarde van jouw eigendom zorgvuldig vaststellen. Alle schade die het gevolg is van de onteigening wordt vastgelegd in een schadeloosstellingsrapport, inclusief duidelijke berekeningen. Dit rapport vormt een belangrijke basis voor het bepalen van de uiteindelijke hoogte van de schadeloosstelling in het verdere traject.

Minnelijke onteigening

Voordat de overheid kan onteigenen, moet zij eerst met je in overleg treden om te proberen jouw grond of vastgoed in onderling overleg aan te kopen. Dit heet een minnelijke onteigening. Ook hierbij geldt het uitgangspunt van volledige schadeloosstelling, net als bij een gerechtelijke onteigening.

Het verschil is dat de verkoop plaatsvindt zonder tussenkomst van een rechter. In de praktijk wordt het merendeel van de onteigeningen op deze manier afgehandeld. Zelfs wanneer de overheid al een juridische procedure is gestart, wordt vaak alsnog buiten de rechter om een regeling getroffen.

Nadat de overheid de waarde van jouw grond of vastgoed heeft getaxeerd, ontvang je een aanbod voor volledige schadeloosstelling. Over de hoogte van dit bod kun je onderhandelen om tot een zo gunstig mogelijke financiële regeling te komen. Daarbij spelen zowel het taxatierapport van de overheid als het rapport van jouw eigen adviseur een belangrijke rol.

Gerechtelijke onteigening

Lukt het niet om met de overheid tot overeenstemming te komen, dan volgt een gerechtelijke onteigeningsprocedure. Deze procedure verloopt in meerdere stappen.

Voordat de overheid daadwerkelijk tot onteigening kan overgaan, moeten betrokken partijen eerst de mogelijkheid krijgen om een zienswijze in te dienen. Besluit de overheid daarna tot onteigening, dan is dit besluit nog niet direct van kracht. Het onteigeningsbesluit moet eerst worden bekrachtigd door een (bestuurs)rechter. In deze bekrachtigingsprocedure kunnen belanghebbenden, zoals de grondeigenaar, verweer voeren tegen het besluit.

Oordeelt de rechtbank dat de overheid mag onteigenen? Dan kan tegen deze uitspraak hoger beroep worden ingesteld. Blijft het onteigeningsbesluit na hoger beroep in stand, dan betekent dit nog steeds niet dat de overheid direct tot onteigening kan overgaan.

In de tussentijd kan de overheid de civiele rechter verzoeken om een voorschot op de schadeloosstelling vast te stellen. De daadwerkelijke onteigening vindt plaats via een notariële akte. Daarbij controleert de notaris of:

• De onteigeningsbeschikking onherroepelijk is
• Het omgevingsplan (of een vergelijkbaar besluit) dat de overheid wil uitvoeren onherroepelijk is
• Het voorschot op de schadeloosstelling is voldaan

In de praktijk gebeurt het vaak dat de onteigening eerst plaatsvindt en dat de rechter daarna de definitieve hoogte van de schadeloosstelling vaststelt. Dan wordt duidelijk of het eerder betaalde voorschot te hoog was of dat de overheid nog moet bijbetalen. De rechter beslist daarbij ook over de vergoeding van advocaat- en deskundigenkosten.

In deze fasen kun je ervoor kiezen om zelf op te treden, maar je kunt ook een adviseur of advocaat inschakelen. De overheid is verplicht om de redelijk gemaakte kosten daarvoor aan jou te vergoeden. Tegen de uitspraak over de hoogte van de schade is het mogelijk om in cassatie te gaan bij de Hoge Raad.