Je huis verkopen? Het verkoopproces in 7 stappen
Bij het verkopen van een huis komt meer kijken dan je misschien denkt. Welke verkoopstrategie past het beste bij jouw woning? Welke makelaar kies je en welke courtage spreek je af? Hoe pak je de onderhandelingen aan en waar moet je voor oppassen? Op deze pagina lees je alles over het verkoopproces in 7 stappen.
Je hebt de knoop doorgehakt en je wilt je huis verkopen. En dan? Al voordat je woning online komt, moet je keuzes maken. Denk aan de verkoopstrategie, het publiciteitsplan en de vraagprijs. Daarna volgen bezichtigingen, onderhandelingen en uiteindelijk de overdracht. Dit stappenplan voor het verkopen van je huis neemt je mee door alle 7 stappen, zodat je goed voorbereid bent en weet wat je kunt verwachten.
Het verkoopproces in 7 stappen
Stap 1: Vraagprijs bepalen
Wat is mijn huis waard? En hoe bepaal je dat? De vraagprijs is daarbij niet hetzelfde als de waarde. Zo stelt de gemeente jaarlijks de WOZ-waarde vast, vooral bedoeld voor belastingdoeleinden. De verkoopwaarde van je huis wordt bepaald door de actuele woningmarkt en kan dus flink verschillen.
Je wilt je woning natuurlijk voor de beste prijs verkopen. Maar wat is dan de juiste prijs? Een te hoge vraagprijs schrikt kopers af, terwijl een te lage vraagprijs ten koste gaat van de opbrengst. De kunst is om daar precies tussenin te zitten met een realistische vraagprijs.
Advies NVM Makelaar
In de vraagprijs zit vaak al ruimte om te onderhandelen. Ook spelen zaken mee zoals de populariteit van de woning, jouw persoonlijke situatie als verkoper en de prijscategorieën waarin woningen op Funda worden getoond.
Je kunt zelf een vraagprijs bepalen, maar veel verkopers kiezen ervoor zich te laten adviseren door een NVM-verkoopmakelaar. Die komt langs om de woning te bekijken en legt alle kenmerken vast in een opnamerapport. Gaat het om een oudere woning of zijn er gebreken, dan kan de makelaar adviseren om bepaalde clausules op te nemen.
Daarnaast vergelijkt de NVM Makelaar jouw woning met recent verkochte, vergelijkbare woningen in de buurt, op basis van gegevens uit de NVM-database. Zo ontstaat een goed onderbouwd verkoopadvies waarmee vrij nauwkeurig kan worden ingeschat wat je woning waard is. Dat advies is modelmatig berekend. Tegelijkertijd spelen er altijd actuele factoren mee die niet in een berekening zijn te vangen. Denk aan economische of politieke ontwikkelingen of het aanbod van andere woningen in de straat of wijk.
Een NVM Makelaar helpt je bij het verkopen van je huis
Opnamerapport & mededelingsplicht
Het opnamerapport, samen met alle aanvullende informatie over de woning, vormt de basis voor het vraagprijsadvies van de verkoopmakelaar.
Als verkoper heb je een mededelingsplicht, ook wel informatieplicht genoemd. Dit betekent dat je verplicht bent om alle informatie te delen die voor de koper van belang kan zijn. Denk bijvoorbeeld aan bekende gebreken aan de woning. De NVM-verkoopmakelaar helpt je bij het zorgvuldig en volledig vastleggen van deze informatie, zodat alles duidelijk en correct wordt vastgelegd.
Clausules
Als verkoper kun je ervoor kiezen om speciale clausules op te nemen in de koopovereenkomst. Deze clausules zijn bedoeld om je te beschermen en om het risico op aansprakelijkheid voor verborgen gebreken te beperken. De meest voorkomende clausules zijn de ouderdomsclausule en de niet-bewoningsclausule.
Een NVM-verkoopmakelaar kent deze clausules en de overige onderdelen van de koopovereenkomst goed en kan adviseren of het opnemen van bepaalde clausules in jouw situatie verstandig is.
Energielabel
Elke woning in Nederland heeft een energielabel. Dit label laat zien hoe energiezuinig een huis is en loopt van A tot en met G. Een woning met label A is energiezuinig, terwijl bij label G nog veel winst te behalen is op het gebied van isolatie en energieverbruik.
Er wordt onderscheid gemaakt tussen een voorlopig en een definitief energielabel. In 2015 heeft de overheid alle woningeigenaren een voorlopig energielabel toegekend. Dat label is gebaseerd op algemene gegevens, zoals informatie uit het Kadaster. In de praktijk kan het daadwerkelijke energielabel beter of slechter uitvallen. Daarom wordt het definitieve energielabel vastgesteld door een erkend deskundige.
Regels en verplichtingen energielabel
Bij de verkoop van een woning ben je verplicht het energielabel te vermelden in advertenties in commerciële media zoals op Funda, social media, lokale kranten en in de verkoopuitingen van het makelaarskantoor. Het energielabel moet dus al beschikbaar zijn voordat de woning officieel in de verkoop gaat.
Sinds 1 januari 2022 controleert de overheid hier actief op. Ontbreekt het energielabel, dan loop je als verkoper het risico op een boete. Verkoop je de woning zonder advertenties, bijvoorbeeld bij een onderhandse verkoop, dan hoef je het energielabel niet te vermelden.
Overhandigen energielabel
Naast de verplichting om het energielabel te vermelden in advertenties, ben je als verkoper ook verplicht om bij de overdracht van de woning het energielabel aan de koper te overhandigen.
Voor het aanvragen van een energielabel maak je een afspraak met een gecertificeerde energieadviseur. Het is verstandig om dit op tijd te regelen, zodat het verkoopproces geen vertraging oploopt. Een NVM-verkoopmakelaar kan je hierbij helpen.
De makelaarscourtage
Als je ervoor kiest om je huis te verkopen met hulp van een NVM-verkoopmakelaar, betaal je courtage. Dit is simpel gezegd het loon van de makelaar voor de werkzaamheden die hij of zij verricht. Hoe hoog die courtage is, staat niet vast. De prijs verschilt per NVM-verkoopmakelaar en hangt af van de diensten die worden geleverd.
Berekenen en betalen courtage
Meestal wordt de courtage afgesproken als een percentage van de verkoopprijs, maar een vast bedrag afspreken kan ook. Over de hoogte van de courtage kun je onderhandelen. Een NVM-verkoopmakelaar werkt vaak op basis van no cure no pay. Dat betekent dat je in principe geen courtage betaalt als er uiteindelijk geen koopovereenkomst tot stand komt.
Met een NVM-verkoopmakelaar spreek je meestal af dat de courtage wordt betaald op het moment dat de eigendomsoverdracht bij de notaris plaatsvindt. Kosten die de makelaar tussentijds maakt, zoals voor een fotoreportage of andere verkoopmiddelen, worden vaak al tijdens de looptijd van de opdracht in rekening gebracht. Ook leg je vooraf vast welke verkoopactiviteiten de makelaar uitvoert en welke je eventueel zelf oppakt. Al deze afspraken - inclusief de courtage - worden vastgelegd in een opdracht tot dienstverlening.
Beëindigen opdracht tot dienstverlening
Een opdracht tot dienstverlening eindigt niet altijd met een succesvolle verkoop. Soms besluit jij de opdracht in te trekken of geeft de makelaar de opdracht terug. Geeft de makelaar de opdracht terug, dan mag die alleen de gemaakte kosten doorberekenen.
Trek je zelf de opdracht in, dan betaal je naast de gemaakte kosten soms ook intrekkingskosten. Dit is een percentage van de afgesproken courtage en staat vermeld in de opdracht tot dienstverlening. De regels rondom courtage zijn vastgelegd in artikel 13 van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM.
Stap 2: Het publiciteitsplan opstellen
Een bord in de tuin alleen is meestal niet genoeg om je woning goed onder de aandacht te brengen. Daar komt meer bij kijken. Er zijn gelukkig veel manieren om potentiële kopers te bereiken. Al die middelen samen vormen het publiciteitsplan. Dit plan stel je in overleg met de makelaar op, zodat je woning zo goed mogelijk zichtbaar wordt voor de juiste doelgroep.
Funda
Met het grootste woningaanbod, de meeste bezoekers en het hoogste aantal verkochte woningen is Funda de grootste huizensite van Nederland. Bijna alle woningzoekers starten hun zoektocht hier. Je woning op Funda plaatsen is daarom eigenlijk onmisbaar.
Zodra je huis online staat, kan het direct veel aandacht krijgen. Het is daarom belangrijk dat alles er piekfijn uitziet. Denk aan een duidelijke en aantrekkelijke omschrijving, alle relevante woningkenmerken, een uitgebreide fotoreportage en goede informatie over de locatie en de buurt. Hoe completer en verzorgder de presentatie, hoe beter je woning opvalt en scoort bij woningzoekers.
NVM Open Huizen Dag
Twee keer per jaar organiseert de NVM de NVM Open Huizen Dag. Op deze dag kun je jouw woning extra onder de aandacht brengen via bezichtigingen en extra zichtbaarheid op Funda. Een groot verschil met normale bezichtigingen is dat verkoper van het huis ook aanwezig is en er dus vragen gesteld kunnen worden.
Omdat alle bezichtigingen op één dag plaatsvinden, hoef je je huis maar één keer verkoopklaar te maken. Daarnaast geeft deze dag je waardevolle inzichten: je merkt hoeveel belangstelling er is en je krijgt een goed gevoel bij hoe jouw woning in de markt ligt.
NVM-database
Wanneer je je huis verkoopt via een NVM-verkoopmakelaar, wordt de woning opgenomen in de NVM-database. In deze database staat het aanbod van alle NVM Makelaars in Nederland. Hierdoor zijn andere NVM Makelaars direct op de hoogte van jouw woning en deze voorstellen bij zoekende klanten.
Social media
Social media spelen een steeds grotere rol bij de verkoop van woningen. Waar makelaars vroeger vooral adverteerden via etalages of huis-aan-huisbladen, gebeurt dat nu steeds vaker online. Veel makelaars gebruiken platforms zoals Instagram, Facebook en LinkedIn als een digitale etalage. Door woningen te delen via deze kanalen bereiken zij in korte tijd veel geïnteresseerden, vaak ook buiten de directe regio. Zo krijgt jouw woning extra zichtbaarheid zonder extra kosten.
NVM-verkoopmakelaar
Een NVM-verkoopmakelaar adviseert je over een strategisch publiciteitsplan dat past bij jouw wensen en budget. Daarnaast denkt hij of zij mee over de juiste presentatie van je woning. Denk aan een professionele fotoreportage, duidelijke plattegronden, een virtuele rondleiding of zelfs een video tour, zodat jouw huis zo aantrekkelijk mogelijk wordt gepresenteerd aan potentiële kopers.
Stap 3: De woning verkoopklaar maken
Een woning verkopen begint met goede voorbereiding. Kleine ingrepen kunnen al een groot verschil maken. Denk aan een likje verf hier en daar of een grondige opruim- en schoonmaakbeurt. Deze tips helpen je om je huis helemaal verkoopklaar te maken.
Stap 4: De bezichtigingen
De bezichtigingen starten zodra de eerste geïnteresseerden een afspraak maken. Dit loopt meestal via de NVM-verkoopmakelaar, die alles rondom de bezichtigingen coördineert en begeleidt.
In overleg met jou maakt de makelaar de afspraken voor de bezichtigingen. Je hoeft hier zelf niet bij aanwezig te zijn. Dat werkt vaak prettiger voor kijkers: ze voelen zich minder te gast en kunnen zich beter voorstellen hoe het is om er zelf te wonen. Bij een makelaar durven kopers bovendien vaak eerlijker en kritischer te zijn. Zo kan de makelaar direct inspelen op vragen, twijfels en mogelijkheden, bijvoorbeeld rondom indeling of verbouwing.
Een bezichtiging is ook een goed moment om te ontdekken wat een potentiële koper aanspreekt en waar eventuele vragen zitten. Die informatie is waardevol voor het vervolg van het verkoopproces en bij latere onderhandelingen. Daarom koppelt de NVM-verkoopmakelaar na afloop altijd de feedback aan je terug.
Stap 5: Onderhandelen en bieden
Bij de verkoop van een woning zijn er verschillende manieren waarop kopers een bod kunnen uitbrengen. Welke biedingsvorm wordt gebruikt, bepaalt de verkoper. Je kunt te maken krijgen met onderhandelen, verkoop bij inschrijving of een veiling.
PLACEHOLDER Biedingsvormen
Huis verkopen met een restschuld
Het kan gebeuren dat je huis onder water staat. Dat betekent dat de waarde van de woning lager is dan de hypotheek die erop rust. Het verschil heet een restschuld en kan het verkopen van je huis ingewikkelder maken.
Zolang je geen plannen hebt om te verhuizen, hoeft een woning met een restschuld niet direct een probleem te zijn. Het wordt lastiger op het moment dat je wilt of moet verhuizen. Bijvoorbeeld door een scheiding, verlies van inkomen of omdat de maandlasten niet meer op te brengen zijn.
Herkennen restschuld
Het vroeg herkennen van een mogelijke restschuld is belangrijk. Hoe eerder je inzicht hebt in de situatie, hoe groter de kans dat je problemen kunt beperken of zelfs voorkomen. Sta je onder water, heb je betalingsachterstanden of maak je je zorgen over je financiële situatie, dan kan de website huisonderwater.eu helpen om alles overzichtelijk in kaart te brengen en te bepalen of actie nodig is.
De oplossing verschilt per situatie. Is de hypotheek afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan kun je mogelijk een beroep doen op deze regeling. Heb je geen NHG, dan moet het tekort meestal worden aangevuld met eigen geld of worden meegenomen in de financiering van een nieuwe woning. Veel geldverstrekkers bieden hiervoor speciale oplossingen.
Een NVM Makelaar kan helpen bij het tijdig signaleren van een mogelijke restschuld. Samen met een financieel adviseur bespreken jullie de situatie en de opties om de restschuld zo veel mogelijk te beperken.
Executieveiling
Wanneer een betalingsachterstand te groot wordt, kan de financier besluiten het huis te verkopen via een executieveiling. Hiervoor heeft de financier een zogenaamde executoriale titel nodig. Dat kan een uitspraak van de rechter zijn of een notariële akte waarin de betalingsverplichting is vastgelegd.
Heb je het idee dat je financier richting een executieveiling gaat? Wacht dan niet te lang en schakel direct hulp in. Een NVM Makelaar kan meedenken, advies geven en in overleg met de schuldeiser proberen om alsnog tot een reguliere verkoop te komen.
Lukt het om voor de veilingdatum een koper te vinden en keurt de rechter het bod goed, dan wordt de executieveiling stopgezet.
Stap 6: Ondertekening van de koopovereenkomst
Ben je het eens met de koper over de prijs, de opleverdatum, de ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken? Dan is er overeenstemming. Alle afspraken worden vastgelegd in een koopovereenkomst die jouw NVM-verkoopmakelaar opstelt.
Samen nemen jullie de koopovereenkomst rustig door. Zo controleer je of alles klopt en krijg je waar nodig uitleg. Dat geeft duidelijkheid en zorgt ervoor dat je precies weet waarvoor je tekent.
Schriftelijkheidsvereiste
De koop is pas officieel rond als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dit heet het schriftelijkheidsvereiste. Een mondeling akkoord is dus niet bindend.
Bedenktijd
Na ondertekening heeft de koper wettelijk drie dagen bedenktijd. In deze periode mag de koper de koop nog ontbinden, zonder een reden op te geven.
De bedenktijd gaat in zodra de koper een kopie van de door beide partijen getekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Na afloop van deze drie dagen is de koop definitief, tenzij er ontbindende voorwaarden gelden.
Digitaal ondertekenen
Ondertekenen kan ook digitaal. Iedereen die moet tekenen, kan dit gewoon vanaf de eigen computer doen. Dat maakt het proces sneller en overzichtelijker.
Stap 7: De overdracht
Na ondertekening van de koopovereenkomst gaan alle stukken - samen met een kopie van je identiteitsbewijs - naar de notaris. Zodra de notaris alles heeft ontvangen, plant deze een datum en tijdstip voor het tekenen van de akte van levering.
Een paar dagen voor de overdracht ontvang je van de notaris een concept van de leveringsakte en een nota van afrekening. Neem deze goed door om te controleren of alles klopt. Je NVM-verkoopmakelaar helpt je daarbij. Houd er rekening mee dat de koper vlak voor de overdracht nog een laatste inspectie mag doen om te checken of de woning nog in de afgesproken staat is.
Op de dag van de overdracht ga je samen met de NVM-verkoopmakelaar naar de notaris. Op het afgesproken moment betaalt de koper de koopsom en (als dat is afgesproken) ook de prijs voor de roerende zaken die achterblijven. De notaris verrekent de zakelijke lasten zoals de onroerende zaakbelasting en waterschapslasten, lost een eventuele hypotheek af en zorgt voor de betaling van de makelaarscourtage. Het bedrag dat overblijft wordt door de notaris naar jouw rekening overgemaakt. Dit ontvang je meestal één werkdag na de overdracht, zodra de akte is ingeschreven bij het Kadaster.
Tot slot teken je de akte van levering. Vanaf dat moment is de woning officieel overgedragen en ben je geen eigenaar meer van het huis.
