NVM No Risk-clausule (voorbehoud verkoop eigen woning)
De NVM No Risk-clausule kan helpen om risicos te beperken bij het kopen van een huis, maar roept ook veel vragen op. Op deze pagina leggen we stap voor stap uit hoe de clausule werkt, wat de gevolgen zijn voor koper en verkoper en waar je rekening mee moet houden bij het maken van afspraken.
Wat is de NVM No Risk-clausule?
Met de No Risk-clausule krijgt de koper de ruimte om eerst zijn eigen woning te verkopen. Lukt dat niet op tijd binnen de afgesproken periode, dan kan de koper alsnog van de aankoop van de nieuwe woning afzien. Zo voorkom je dat je een woning koopt, zonder dat je je eigen huis hebt verkocht.
Hoe werkt de NVM No Risk-clausule in de praktijk?
Met deze clausule kan een koper de koop ontbinden als het niet lukt om de eigen, oude woning op tijd te verkopen. Dat betekent ook dat de verkoper, zolang de koper de oude woning nog niet heeft verkocht en dus geen zekerheid kan bieden, de nieuwe woning actief te koop mag blijven aanbieden.
De NVM No Risk-clausule geeft de verkoper daarmee ruimte om door te gaan met de verkoop. Dat betekent dat bezichtigingen gewoon doorgaan en dat er onderhandeld mag worden met andere geïnteresseerden.
Ontvangt de verkoper een bod dat aantrekkelijker is, dan krijgt de eerste koper een keuze. Die kan besluiten door te gaan met de koop of de koopovereenkomst ontbinden. Kiest de koper ervoor om door te gaan, dan moet deze de koopovereenkomst binnen twee werkdagen onvoorwaardelijk maken.
Afstand doen van ontbindende voorwaarden
Als de koper besluit door te gaan met de koop, moet deze alle ontbindende voorwaarden laten vervallen. Dat betekent onder andere dat het financieringsvoorbehoud en de NVM No Risk-clausule komen te vervallen. Doet de koper dat niet, dan vervalt de koop en gaat de verkoper verder met de andere koper.
Wanneer mag de verkoper de koopovereenkomst met de eerste koper ontbinden?
De verkoper mag de verkoop blijven voortzetten zolang de No Risk-clausule geldt. Is er een koopovereenkomst gesloten met een tweede koper en is deze door beide partijen ondertekend, dan mag de eerste koop ontbonden worden. Met andere woorden: pas als er een definitieve overeenkomst is met een andere koper, mag de verkoper afscheid nemen van de eerste koper.
Omdat de tweede koper nog drie dagen bedenktijd heeft, wordt de eerste koper vaak pas geïnformeerd nadat deze bedenktijd is verstreken. Zo wordt voorkomen dat de tweede koper alsnog van de koop afziet, terwijl de eerste koper intussen de koop ontbindt met een beroep op de NVM No Risk-clausule.
De termijnen van de ontbindende voorwaarden
Hoe lang ontbindende voorwaarden mogen gelden, zoals de No Risk-clausule en het financieringsvoorbehoud, is vaak een lastige vraag. Dit is geen vaste regel, maar een afspraak tussen koper en verkoper. Samen bepalen zij wat redelijk is.
Zo kunnen zij afspreken dat het financieringsvoorbehoud net zo lang loopt als de No Risk-clausule. Het is ook mogelijk om te kiezen voor een flexibel voorbehoud. Daarbij hangt het financieringsvoorbehoud samen met de verkoop van de woning van de koper, maar er wordt wel een duidelijke einddatum afgesproken. Zo voorkom je dat er te lang onzekerheid blijft bestaan.
Financieringsvoorbehoud laten vervallen: is dat oneerlijk?
Voor de eerste koper kan het onverwacht en spannend zijn om te kiezen of de koop onvoorwaardelijk wordt gemaakt. Het laten vervallen van zowel het financieringsvoorbehoud als de NVM No Risk-clausule is namelijk niet voor iedereen haalbaar.
Voor de verkoper kan dit lastig zijn. Als de koper alleen de No Risk-clausule laat vervallen, maar het financieringsvoorbehoud blijft gelden, blijft de verkoper nog steeds onzeker of de koop doorgaat. De verkoper weet dan pas later of de financiering rondkomt. In die periode haken andere geïnteresseerden vaak af. Gaat de koop daarna toch niet door, dan is de verkoper die andere kansen meestal kwijt.
Bespreek de mogelijkheden met een NVM Makelaar
De NVM No Risk-clausule is een modelclausule. Partijen mogen hiervan afwijken, zolang hierover duidelijke afspraken worden gemaakt en deze goed worden vastgelegd. Bespreek daarom altijd de mogelijkheden met een NVM Makelaar.