Clausules
Soms neemt een verkoper speciale clausules op in de koopovereenkomst. Deze clausules zijn bedoeld om de verkoper te beschermen en om te voorkomen dat hij aansprakelijk wordt gesteld voor verborgen gebreken van de woning.
Clausules
Ouderdomsclausule
Bij oudere woningen wordt vaak een ouderdomsclausule gebruikt. Hiermee wordt de koper erop gewezen dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat de bouwkwaliteit daardoor anders kan zijn dan bij een nieuwbouwwoning.
NVM No Risk-clausule
Met de NVM No Risk-clausule krijgt een koper de ruimte om binnen een afgesproken termijn eerst zijn eigen woning te verkopen. Lukt dat niet op tijd, dan kan de koper alsnog van de aankoop van de nieuwe woning afzien.
Ouderdomsclausule
Bij oudere woningen wordt vaak een ouderdomsclausule gebruikt. Hiermee wordt de koper erop gewezen dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat de bouwkwaliteit daardoor anders kan zijn dan bij een nieuwbouwwoning.
Risicos voor de verkoper
Ontdekt de koper na het kopen gebreken aan de woning? Met een ouderdomsclausule wordt de aansprakelijkheid van de verkoper beperkt. Het gaat daarbij alleen om gebreken die bij de verkoper niet bekend waren op het moment van verkoop.
Neemt een verkoper geen ouderdomsclausule op in de koopovereenkomst, dan moet de woning geschikt zijn voor normaal gebruik. Komen er na de verkoop toch ernstige gebreken naar voren, dan kan de verkoper te maken krijgen met een schadeclaim die flink kan oplopen.
Risicos voor de koper
Als koper is het goed om stil te staan bij de gevolgen van een ouderdomsclausule. Vaak weet je dat je bij een oudere woning meer risico loopt dan bij een nieuw huis en neem je dat bewust mee in je keuze.
Wat veel kopers niet altijd weten, is dat ook gebreken die niet direct door ouderdom zijn ontstaan onder de ouderdomsclausule kunnen vallen. Denk bijvoorbeeld aan een lekkend dak door een oude constructie, terwijl de dakbedekking er wel goed uitziet. Deze kosten kunnen dan alsnog voor jouw rekening komen. Bespreek dit daarom altijd goed met je NVM-aankoopmakelaar, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
NVM No Risk-clausule (voorbehoud verkoop eigen woning)
Met de NVM No Risk-clausule krijgt een koper de ruimte om binnen een afgesproken termijn eerst zijn eigen woning te verkopen. Lukt dat niet op tijd, dan kan de koper alsnog van de aankoop van de nieuwe woning afzien. Een NVM Makelaar kan precies uitleggen hoe deze clausule werkt.
Hoe werkt de NVM No-Risk clausule?
Omdat de koper nog afhankelijk is van de verkoop van zijn huidige woning, mag de verkoper de woning in de tussentijd actief te koop blijven aanbieden. Dat betekent dat bezichtigingen doorgaan en dat er met andere geïnteresseerden onderhandeld kan worden.
Ontvangt de verkoper een gunstiger bod van een andere partij, dan krijgt de eerste koper nog één keuze. Dit wordt ook wel gezien als de laatste kans voor de koper. Die kan besluiten door te gaan met de koop of de koopovereenkomst te ontbinden. Gaat de koper door, dan moet die de koopovereenkomst binnen twee werkdagen definitief maken.
Dit betekent dat de koper afstand doet van alle ontbindende voorwaarden, waaronder de NVM No Risk-clausule en het financieringsvoorbehoud. Kiest de koper hier niet voor, dan wordt de eerste koop ontbonden en gaat de verkoper verder met de overeenkomst die hij met de andere koper heeft gesloten.
Op welk moment mag de verkoper de koopovereenkomst met de eerste koper ontbinden?
De NVM No Risk-clausule is zo opgesteld dat de verkoper de verkoop van zijn woning mag voortzetten. De verkoper mag de eerste koopovereenkomst ontbinden zodra de woning is verkocht aan een tweede koper. Met verkocht wordt bedoeld dat er een koopovereenkomst is die door beide partijen is ondertekend. Daarbij gaan we ervan uit dat zowel koper als verkoper een particuliere partij is.
In de praktijk wordt vaak gewacht met het informeren van de eerste koper tot na het verstrijken van de drie dagen wettelijke bedenktijd van de tweede koper. Zo wordt voorkomen dat de tweede koper de koop ontbindt binnen de bedenktijd, terwijl de eerste koper ondertussen de koop ontbindt met een beroep op de NVM No Risk-clausule.
De termijnen van de ontbindende voorwaarden
Een lastige vraag is hoe lang de termijnen van de ontbindende voorwaarden, zoals de No Risk-clausule en het financieringsvoorbehoud, moeten zijn. Dit is altijd een afspraak tussen koper en verkoper. Zij kunnen bijvoorbeeld afspreken dat het financieringsvoorbehoud net zo lang loopt als de No Risk-clausule. Ook is het mogelijk om een flexibel voorbehoud af te spreken, waarbij het financieringsvoorbehoud afhankelijk is van de verkoop van de woning van de koper, maar tegelijk een uiterste datum heeft. Dit voorkomt onzekerheid.
Financieringsvoorbehoud laten vervallen oneerlijk?
Voor de eerste koper kan het confronterend zijn om te kiezen of de koop onvoorwaardelijk wordt gemaakt. Het laten vervallen van zowel het financieringsvoorbehoud als de No Risk-clausule is immers niet voor iedereen haalbaar.
Aan de andere kant kan het voor de verkoper betekenen dat deze vastzit aan een partij die voor hem minder aantrekkelijk is. Als de eerste koper alleen afstand zou doen van de No Risk-clausule, blijft de verkoper tot het einde van het financieringsvoorbehoud onzeker of de koop doorgaat. In dat geval heeft het voortzetten van de verkoop weinig zin. En als de eerste koper alsnog ontbindt, is de betere koper vaak al afgehaakt.
De NVM No Risk-clausule is een modelclausule. Partijen mogen hiervan afwijken, zolang hierover duidelijke afspraken worden gemaakt en deze goed worden vastgelegd. Bespreek daarom altijd de mogelijkheden met een NVM Makelaar.