Verborgen gebreken bij de koop van een huis
Eindelijk, daar is ie dan: het huis van je dromen. Alles klopt. Tenminste, op het eerste gezicht. Een woning kan verborgen gebreken hebben die je tijdens een bezichtiging - in alle enthousiasme - misschien hebt gemist. Verborgen gebreken kunnen later voor onverwachte en hoge kosten zorgen. Gelukkig kan een NVM-aankoopmakelaar helpen om dat risico zo klein mogelijk te maken.
Welke gebreken kun je eigenlijk tegenkomen tijdens een bezichtiging?
Voordat we dieper ingaan op de verschillende situaties en regels, is het handig om eerst duidelijk te maken wat we precies bedoelen met verborgen gebreken.
Daklekkage
Als koper verwacht je natuurlijk geen lekkage in een woning. Toch kan iedere woning ermee te maken krijgen. Goed en tijdig onderhoud verkleint de kans. Wordt een lekkage niet aangepakt, dan kunnen de gevolgen groter worden. Denk bijvoorbeeld aan houtrot of schimmelvorming.
Oude of nieuwe lekkage?
Bij lekkage is het belangrijk om te bepalen of het om een oude of een nieuwe lekkage gaat. Zie je een droge plek met donkere kringen, dan wijst dat vaak op een oude lekkage. Je kunt de verkoper dan vragen wat er destijds is gedaan om het probleem op te lossen. Is er sprake van een actieve lekkage, dan is het verstandig te vragen wat de verkoper hier nog aan gaat doen.
Problemen met daken
Elk type dak heeft zijn eigen kenmerken en mogelijke problemen. Daardoor kunnen ook verschillende soorten lekkages ontstaan. Hieronder vind je een kort overzicht van dakproblemen die je tijdens een bezichtiging kunt tegenkomen.
Funderingsproblemen
Zie je scheuren in de muren, zijn er klemmende ramen of deuren of merk je een scheefstand of hoogteverschil in de straat op? Dan kan er sprake zijn van funderingsproblemen. Voor de waarde van een woning is het belangrijk om dit soort problemen uit te sluiten of juist goed in kaart te brengen, inclusief de mogelijke herstelkosten.
Ongedierte
Ongedierte in huis kan voor flinke problemen zorgen. Bij de aankoop van een huis is het dan ook belangrijk om hierop te letten. Er zijn verschillende soorten ongedierte die je in een woning kunt tegenkomen, elk met hun eigen risicos.
In woningen komen bijvoorbeeld houtvreters voor, zoals de boktor en houtworm. De boktor is een donkerbruine kever die ovale gaatjes achterlaat in het hout en vooral voorkomt in oudere panden. Houtworm bestaat uit larven van kevers en torren die gangen in houten balken en vloeren vreten. Deze gangen zijn vaak zichtbaar als kleine gaatjes in het hout.
Een ander bekend probleem is de huiszwam. Deze ontstaat in vochtige ruimtes met onvoldoende ventilatie en kan hout volledig aantasten. Vervormd hout, draderige structuren of witgrijze vlokken kunnen wijzen op huiszwam. De schade kan grote gevolgen hebben voor de constructie van de woning.
Houtworm kun je helpen voorkomen door hout te behandelen met verf of een waslaag, omdat kevers hun larven vooral leggen in onbewerkt hout. Huiszwam voorkom je door vochtproblemen aan te pakken en te zorgen voor goede ventilatie.
Is er al ongedierte aanwezig in de woning, dan is het verstandig om een professionele ongediertebestrijder in te schakelen. Voor meer informatie kun je terecht op MilieuCentraal.nl.
Wat zijn verborgen gebreken?
Gaat het om gebreken die je bij de aankoop niet kon zien, maar waar je na de overdracht wel last van krijgt? En waren zowel jij als de verkoper niet op de hoogte van deze problemen? Dan spreken we in de volksmond van ‘verborgen gebreken’. De officiële term hiervoor is ‘onzichtbare gebreken’. Deze term kom je ook terug in de koopovereenkomst
Soorten verborgen gebreken
Er zijn allerlei soorten gebreken die pas na de aankoop voor problemen kunnen zorgen, zoals:
- Verrotte vloerbalken
- Lekkage in de riolering, het dak of de douche
- Onveilige of verborgen problemen met de elektriciteit
- Houtworm
- Een bad dat niet waterdicht is
- Funderingsproblemen
- Ongedierte
- Lekke ramen
- Betonrot
- Zwam in de vloer
Blijf scherp: de mededelings- en onderzoeksplicht
Als koper is het belangrijk om vóór de aankoop goed te kijken naar de bouwkundige staat van de woning en mogelijke gebreken te herkennen. Dat is niet alleen verstandig, het is zelfs verplicht. Dit noemen we de onderzoeksplicht. Veel kopers schakelen hierbij de hulp in van een NVM-aankoopmakelaar. In sommige situaties kan die ook adviseren om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren.
In de basis koop je een bestaande woning met alle zichtbare én onzichtbare gebreken. Doe je onvoldoende onderzoek, dan is de kans groot dat je de verkoper later niet meer aansprakelijk kunt stellen als er alsnog problemen aan het licht komen.
Tegenover de onderzoeksplicht van de koper, staat de mededelingsplicht van de verkoper. De verkoper is verplicht om gebreken die bekend en van belang zijn voor de aankoop, te melden aan de koper. Dit gebeurt meestal via een standaardvragenlijst, zoals die van de NVM.
Verborgen gebreken voorkomen
Hoe goed je een woning ook onderzoekt, het is niet altijd mogelijk om alle gebreken te ontdekken. Sommige problemen komen pas aan het licht als je destructief onderzoek zou doen en dat gaat bij een bezichtiging vaak te ver. Denk bijvoorbeeld aan verborgen gebreken in de elektrische installatie.
In de praktijk worden verborgen gebreken vaak pas ontdekt tijdens een verbouwing. Toch kun je met grondig onderzoek veel onaangename verrassingen voorkomen. Een NVM-aankoopmakelaar kan je hierbij helpen met kennis en ervaring. Dankzij de zorgplicht doet een NVM Makelaar er alles aan om het risico op onverwachte schade en kosten achteraf zo klein mogelijk te maken.
Gebrek, verborgen gebrek, ernstig gebrek
Ontdek je vóór het tekenen van de koopovereenkomst dat de woning gebreken heeft, dan kun je daar nog over in gesprek met de verkoper. Met het oog op toekomstige reparaties kun je bijvoorbeeld besluiten je bod aan te passen. In dit geval spreken we simpelweg van gebreken en niet van verborgen gebreken, omdat ze al vóór de overdracht bekend zijn.
Kom je pas ná de aankoop van de woning gebreken tegen, dan spreken we van verborgen gebreken. In principe koop je een woning zoals die is, inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. Toch zijn er een aantal uitzonderingen:
Clausules in de koopovereenkomst
In de koopovereenkomst kunnen clausules staan die de verkoper beschermen als het gaat om verborgen gebreken. Het is belangrijk om deze goed te controleren. Zulke clausules kunnen namelijk betekenen dat de verkoper minder snel aansprakelijk is voor gebreken die pas na de aankoop aan het licht komen. Hoe groot dat effect is, hangt af van de exacte formulering.
Juist in deze situaties zijn de onderzoeksplicht en eventueel een bouwkundige keuring extra belangrijk. Ook kan de hulp van een NVM Makelaar veel duidelijkheid geven. Voorbeelden van clausules in een koopovereenkomst zijn:
Hulp nodig bij verborgen gebreken?
Bij het kopen van een huis komt veel kijken, ook als het gaat om mogelijke gebreken aan de woning. Het is niet altijd makkelijk om verborgen gebreken te herkennen en in te schatten wat dit betekent voor het bod en de aankoop. Juist als je enthousiast bent over een woning, is het lastig om objectief te blijven.
De onafhankelijke blik, bouwkundige kennis en ervaring van een NVM-aankoopmakelaar kunnen veel rust geven. De NVM-aankoopmakelaar helpt bij het invullen van de onderzoeksplicht en voorkomt dat je voor onaangename verrassingen komt te staan. Zo vergroot je de kans dat het kopen van jouw droomhuis ook echt goed voelt.