Bieden op een huis
Het is misschien wel de spannendste stap bij het kopen van jouw droomhuis: het uitbrengen van een bod. Maar hoe bepaal je een bod dat goed doordacht is en ook echt serieus wordt genomen? Dat is niet altijd makkelijk, want bieden draait om meer dan alleen de juiste prijs. Met een goede voorbereiding, een slimme biedingsstrategie en de hulp van een NVM Makelaar vergroot je de kans om die plek te vinden die echt bij je past.
Wat is een bod?
Een bod bestaat uit een geldbedrag en eventuele aanvullende voorwaarden. Denk bijvoorbeeld aan afspraken over de financiering, leveringsdatum of een bouwkundige keuring.
Biedingsstrategie
Bieden op een huis begint bij een goede biedingsstrategie. Dat is belangrijk, want als je eenmaal enthousiast bent over een woning is objectief blijven vaak lastig. Met een goed vooraf bedacht plan, voorkom je dus dat je vanuit emotie minder goede keuzes maakt. De biedingsstrategie verschilt per huis en hangt af van verschillende factoren zoals de markt, de situatie van de verkoper en jouw eigen situatie.
Jouw makelaar helpt je bij het bepalen van de beste biedingsstrategie.
Hoe verloopt het uitbrengen van een bod?
Om te kunnen bieden zijn er een aantal zaken die je moet weten. Die hebben we even voor je op een rijtje gezet.
Biedingsprocedures
Er zijn verschillende manieren om te bieden op een huis. Welke van toepassing is, wordt bepaald door de verkoper. Samen met de verkopend NVM Makelaar volgt de verkoper daarbij het NVM Protocol transparant bieden.
Inschrijving met biedtermijn
Bij de verkoopmethode ‘Inschrijving met biedtermijn’ krijgen potentiële bieders de mogelijkheid om via een online platform/biedsysteem een bieding uit te brengen voor een bepaalde sluitingsdatum. De bieding wordt geregistreerd in het online platform/biedsysteem. Een bieding die op een andere manier wordt uitgebracht (bijvoorbeeld via e-mail aan de makelaar) wordt door de makelaar per ommegaande geregistreerd in het online platform/biedsysteem. De ontvangen biedingen zijn alleen voor de verkoper en de verkopend makelaar zichtbaar en worden opgeslagen in het biedlogboek. In geen geval wordt er informatie gedeeld met (potentiële) bieders of hun makelaar over de reeds ontvangen biedingen. Noch zullen (potentiële) bieders ongelijk geïnformeerd worden over een gewenst bod.
Gesloten inschrijving met biedtermijn
Bij de verkoopmethode ‘Gesloten inschrijving met biedtermijn’ krijgen potentiële bieders de mogelijkheid om via een online platform/biedsysteem een bieding uit te brengen voor een bepaalde sluitingsdatum. De bieding wordt geregistreerd in het online platform/biedsysteem. De ontvangen biedingen zijn ook voor de verkoper en de verkopend makelaar niet zichtbaar en worden opgeslagen in het biedlogboek. Pas na de sluitingsdatum worden de biedingen zichtbaar voor de verkoper en de verkopend makelaar. In geen geval wordt er informatie gedeeld met (potentiële) bieders of hun makelaar over de reeds ontvangen biedingen. Noch zullen (potentiële) bieders ongelijk geïnformeerd worden over een gewenst bod.
Open veiling met biedtermijn
Bij de verkoopmethode ‘Open veiling met biedtermijn' krijgen potentiële bieders de mogelijkheid om via een online platform/biedsysteem een bieding uit te brengen voor een bepaalde sluitingsdatum. De bieding wordt geregistreerd in het online platform/biedsysteem. Een bieding die op een andere manier wordt uitgebracht (bijvoorbeeld via e-mail aan de makelaar en niet via een onlineplatform/ biedsysteem) wordt door de makelaar per ommegaande geregistreerd in het online platform/biedsysteem. Alle biedingen zijn voor de verkoper, verkopende makelaar, (potentiële) bieders en indien van toepassing de aankoopmakelaar(s) zichtbaar in het online platform. De biedingen worden opgeslagen in het biedlogboek.
Bieden zonder biedtermijn
Bij de verkoopmethode ‘Bieden zonder biedtermijn’ onderhandelen de verkoper en de gegadigde via de verkopende makelaar met elkaar. Bij de verkoopmethode ‘Bieden zonder biedtermijn' krijgen (potentiële) bieders de mogelijkheid om via een online biedsysteem een bieding uit te brengen. De bieding wordt geregistreerd in het online platform/biedsysteem. Een bieding die op een andere manier wordt uitgebracht (bijvoorbeeld via e-mail aan de makelaar en niet via het online biedsysteem) wordt door de makelaar per ommegaande geregistreerd in het online biedsysteem. De biedingen worden opgeslagen in het biedlogboek.
De bieder ontvangt namens de verkoper een afwijzing, een tegenvoorstel of een acceptatie van de bieding. Een tegenvoorstel wordt opgeslagen in het biedlogboek. Op het moment dat partijen overeenstemming hebben bereikt is er sprake van een mondelinge overeenstemming. Partijen hebben dan de intentie om deze mondelinge overeenstemming uit te werken in een schriftelijke koopovereenkomst.
Een bod doen
Wanneer je gaat bieden op een huis moet je over een aantal dingen nadenken. Zoals de hoogte van je bod en de voorwaarden die je aan je bod verbindt. Een NVM-aankoopmakelaar helpt je bij het bepalen van een sterk bod en ondersteunt je tijdens de onderhandelingen.
Hoogte bod bepalen
Om tot een doordacht bod te komen, is het belangrijk om eerst je onderhandelingsruimte te bepalen. Je begint met het bepalen van de ideale prijs en zet een maximale prijs vast. Om dit te kunnen, moet je natuurlijk wel weten wat de woning ongeveer waard is. Een NVM-aankoopmakelaar kent de lokale huizenmarkt en volgt de recente prijsontwikkelingen, waardoor hij of zij de reële waarde van een woning goed kan inschatten.
Daarnaast is het belangrijk om goed na te denken over de voorwaarden die je aan je bod verbindt. Voor verkopers spelen die vaak een grote rol bij het kiezen van het winnende bod, soms zelfs net zo belangrijk als de prijs. Een NVM-aankoopmakelaar helpt je bij het bepalen van een sterk bod en ondersteunt je tijdens de onderhandelingen.
Voorwaarden bij een bod
Zoals gezegd draait bieden op een huis niet alleen om de prijs. De voorwaarden die je stelt zijn minstens zo belangrijk. Het is daarom slim om deze meteen mee te nemen in je bod. Veelvoorkomende (en belangrijke) voorwaarden zijn:
- De opleverdatum
- De geldigheidsduur van het bod
- De overname van roerende zaken (denk aan gordijnen of losse kasten)
- Ontbindende voorwaarden
Ontbindende voorwaarden
Na het bod
Eindelijk is het zover: je hebt een bod gedaan! Wat gebeurt er dan? Ook als jij al een bod hebt uitgebracht, kunnen andere geïnteresseerden de woning blijven bezichtigen. De verkoper mag daarnaast ook andere biedingen ontvangen. Zodra koper en verkoper het eens zijn, stelt de verkoopmakelaar de koopakte op.
Heb je een NVM-aankoopmakelaar ingeschakeld? Dan controleert deze de koopakte zorgvuldig voor je.
Een mondeling akkoord is niet voldoende. De koop is pas definitief zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend. Als particuliere koper heb je daarna nog drie dagen wettelijke bedenktijd. Na deze periode kun je alleen nog van de koop afzien op basis van de afgesproken ontbindende voorwaarden.
Inzage biedingen
Heb je een bod uitgebracht bij een NVM Makelaar, dan heb je recht op inzage in de biedingen. Deze zijn opgenomen in het biedlogboek dat de verkopende makelaar bijhoudt. Na afloop van de wettelijke bedenktijd en wanneer alle ontbindende voorwaarden zijn verlopen, kun je dit biedlogboek opvragen. Persoonsgegevens zijn daarbij niet zichtbaar.
Overboden na mondelinge overeenkomst
In de praktijk komt het voor dat een verkopende makelaar een hoger bod ontvangt, terwijl er al mondelinge overeenstemming is met een andere geïnteresseerde. Dit kan ook gebeuren na afloop van een inschrijving, zelfs als de woning al aan een bieder is gegund. In zon geval wordt de verkoper geïnformeerd over het nieuwe bod. Door het schriftelijkheidsvereiste mag de verkoper deze bieding nog meenemen in zijn overweging.
De verkopende partij heeft dan verschillende opties, die ook weer verschillen per verkoopvorm. Welke keuze de verkoper ook maakt, hij informeert alle bieders hierover per e-mail. Hieronder hebben we de opties per type verkoop voor je op een rijtje gezet.
Het biedlogboek
Sinds 1 januari 2023 maken NVM-leden bij de verkoop van bestaande woningen gebruik van een digitaal biedlogboek. Dit betekent dat biedingen op een transparante manier worden vastgelegd. Het gebruik van het biedlogboek is verplicht bij de verkoop van bestaande woningen voor eigen bewoning.
Voor andere soorten vastgoed is het biedlogboek niet verplicht. Dat geldt bijvoorbeeld voor nieuwbouwwoningen, recreatiewoningen, bedrijfswoningen, garageboxen, bouwkavels, woon-werkpanden en (agrarische) bedrijfsobjecten zonder woonbestemming. Bij deze objecten mag de makelaar zelf bepalen of er een biedlogboek wordt gebruikt.
Invoer biedlogboek door makelaar
Als een kandidaat-koper het bod niet zelf kan of wil invoeren in het biedlogboek, dan kan de makelaar dit doen. In dat geval is dan ook terug te zien dat het bod door de makelaar is ingevoerd.
Het idee is dat de verkopend makelaar alle informatie zo actueel mogelijk deelt met de verkoper. Tijdens het verkoopproces kan de verkoper alle biedingen en bijbehorende informatie in het biedlogboek volgen.
Zodra de koop onherroepelijk is, dus na het verlopen van de ontbindende voorwaarden en de drie dagen wettelijke bedenktijd, kunnen geïnteresseerden die een bod hebben uitgebracht een geanonimiseerd afschrift van het biedlogboek opvragen. Op die manier draagt het biedlogboek bij aan een transparant en eerlijk biedproces.
Niet verplicht voor alle makelaars
Het biedlogboek is alleen verplicht voor makelaars die zijn aangesloten bij een brancheorganisatie, zoals NVM. Makelaars die niet zijn aangesloten, zijn niet verplicht om met een biedlogboek te werken.
Schriftelijkheidsvereiste
Een koopovereenkomst voor de aankoop van een woning door een particuliere koper moet altijd schriftelijk worden vastgelegd. Een mondeling akkoord is een stap in de goede richting, maar trek de champagne nog niet open: het is niet bindend.
Mondelinge overeenkomst is niet genoeg
Sinds 2003 is wettelijk vastgelegd dat de koop van een woning schriftelijk moet worden aangegaan als de koper een particulier is. Dit noemen we het schriftelijkheidsvereiste. Zolang de koopovereenkomst niet op papier staat en door beide partijen is ondertekend, is de koop niet bindend. Dat geldt niet alleen voor de koper, maar ook voor de particuliere verkoper.
Schriftelijkheidsvereiste bij de verkoop van een woning
Het schriftelijkheidsvereiste zorgt voor duidelijkheid. Het maakt helder óf en wanneer de koop tot stand is gekomen en welke afspraken precies zijn gemaakt. Zo ontstaat er geen discussie achteraf. Is er sprake van een particuliere koper, dan geldt altijd het schriftelijkheidsvereiste. Met andere woorden: pas als zowel de particuliere koper als de particuliere verkoper de koopovereenkomst hebben ondertekend, is er sprake van een rechtsgeldige koopovereenkomst. Een e-mail waarin de mondelinge afspraken worden bevestigd of een toegestuurd concept van de koopovereenkomst geldt niet als ondertekende koopovereenkomst.
Bedenktijd
Na het ondertekenen van de koopovereenkomst heeft de koper nog drie dagen wettelijke bedenktijd. In deze periode kan de koper zonder opgaaf van reden van de koop afzien.
Ingaan op een hoger bod
Dat het schriftelijkheidsvereiste ook de verkoper beschermt, is bevestigd in een uitspraak van de Hoge Raad. In dit geval was er mondelinge overeenstemming bereikt tussen koper en verkoper, maar weigerde de verkoper daarna te tekenen vanwege een hoger bod van een andere geïnteresseerde. Omdat de koopovereenkomst niet was ondertekend, was er geen rechtsgeldige overeenkomst.
De verkoper kon niet worden verplicht om alsnog te tekenen en hoefde ook geen schadevergoeding te betalen aan de eerste koper. Dit betekent dat een verkoper, zolang de koopovereenkomst niet is ondertekend, mag ingaan op een hoger bod van een andere gegadigde.
Heb je nog vragen over het het bieden op een huis? Neem dan contact op met een NVM Makelaar bij jou in de buurt.