‘Woningmarkt lijkt funderingsrisico’s al mee te nemen in huizenprijzen’
Door toezichthouders op financiële instellingen wordt al geruime tijd aangenomen dat funderingsrisico’s niet of nauwelijks in de woningprijzen verwerkt zouden zijn. Onderzoek van ABN AMRO en brainbay/NVM wijst er echter op dat veel kopers in risicogebieden al rekening houden met mogelijke funderingsproblemen. Dit verkleint de kans op een algehele prijsval op de woningmarkt.
Woningen met bekende funderingsproblemen worden gemiddeld duidelijk voor een lagere prijs verkocht dan vergelijkbare woningen zonder zichtbare informatie over de fundering. Dat blijkt uit onderzoek van ABN AMRO en brainbay/NVM naar de invloed van funderingsrisico’s op woningprijzen, dat is verschenen in het economievakblad ESB. Een brede, plotselinge prijsdaling door meer bewustwording van deze risico’s lijkt daardoor minder waarschijnlijk. Maar voor kopers van oudere woningen in risicogebieden blijft funderingsschade een serieus financieel risico. Goede informatie, deskundig onderzoek en realistische prijsafspraken blijven daarom essentieel.
Slecht gefundeerd: 14% lagere prijs
Funderingsproblemen krijgen de laatste jaren steeds meer aandacht. Vooral oudere woningen kunnen ermee te maken krijgen. Schade aan de fundering is vaak niet zichtbaar aan de buitenkant, terwijl herstel veel geld kan kosten. Daardoor leeft de vraag of kopers dit risico wel voldoende meenemen wanneer zij een bod doen op een huis. Het onderzoek laat zien dat de markt dat in veel gevallen al doet. Woningen waarvan bekend is dat de fundering slecht is en op korte termijn moet worden vervangen, worden gemiddeld voor ongeveer 14 procent minder verkocht dan vergelijkbare woningen waarvan de funderingsstaat niet bekend is. In geld gaat het om een gemiddeld verschil van ongeveer 61.000 euro.
Vernieuwde fundering: meerwaarde 78.000 euro
Woningen waarvan de fundering recent is vernieuwd, leveren juist gemiddeld ruim 2 procent meer op dan vergelijkbare woningen waarvan de funderingsstaat onbekend is. Het totale prijsverschil tussen een woning met een slechte fundering en een woning met een recent vernieuwde fundering komt daarmee uit op ongeveer 16 procent, oftewel gemiddeld ongeveer 78.000 euro. Dat bedrag ligt in de buurt van veelgebruikte schattingen voor de kosten van funderingsherstel.
Geen plotselinge marktbrede prijscorrectie
Volgens de onderzoekers is het overkoepelend beeld dat funderingsrisico’s op woningmarktniveau al voor een belangrijk deel in de woningprijs lijken te zitten. Dat betekent dat een plotselinge, brede daling van huizenprijzen door meer aandacht en publiciteit voor funderingsproblemen minder waarschijnlijk is.
Verborgen risico belangrijk voor kopers
Hoewel de uitkomsten op woningmarktniveau geruststellend zijn, betekent dit niet dat het probleem voor individuele kopers is opgelost. Bij veel woningen is de staat van de fundering niet bekend. Een koper kan dus nog steeds een huis kopen waarvan later blijkt dat de fundering slecht is. De onderzoekers hebben daarom ook gekeken naar dat verborgen risico. Voor woningen waarvan de funderingsstaat onbekend is, lijkt de markt gemiddeld een kans op funderingsschade van ongeveer 13 procent mee te wegen. In Amsterdam komt deze marktinschatting uit op circa 16 procent, in Rotterdam rond 14 procent en in de Zaanstreek op 27 procent. Wordt ook rekening gehouden met mogelijke toekomstige schade, dan lopen deze percentages verder op.
Over het onderzoek
De analyse is uitgevoerd met het woningwaardemodel van brainbay. Dit model schat de verwachte waarde van een woning op basis van miljoenen NVM-transacties en meer dan honderd woningkenmerken, zoals locatie, woonoppervlak en woningkwaliteit. De funderingsstaat zelf is géén onderdeel van het model. Daardoor konden de onderzoekers vergelijken wat woningen daadwerkelijk opbrachten ten opzichte van wat op basis van andere kenmerken verwacht mocht worden. Voor het onderzoek zijn woningen met een bouwjaar vóór 1975 bekeken. In Funda-advertenties is gezocht naar duidelijke vermeldingen van een slechte fundering of juist van recent funderingsherstel. De analyse gaat over de periode januari 2019 tot en met maart 2026, dus vóór de invoering van de verplichte funderingsparagraaf in het taxatierapport per april 2026.
Duidelijke informatie en zorgvuldige invoering
Gezien de financiële risico’s voor de individuele koper blijft duidelijkheid over de fundering van groot belang. Meer informatie kan kopers helpen om betere keuzes te maken en verkopers helpen om onzekerheid weg te nemen. Tegelijk waarschuwt NVM dat toekomstige invoering van bijvoorbeeld labels of verplichtingen zorgvuldig moet gebeuren, omdat onjuiste of onvolledige informatie en ontbrekend handelingsperspectief tot verwarring of onbedoelde problemen voor kopers en verkopers kan leiden.
Noot voor de redactie
Dit nieuwsbericht is gebaseerd op het onderzoeksartikel ‘De woningmarkt prijst bestaande funderingsrisico’s al in’ van Marc Brouwers, Steven Hommes, Christiaan Schreuder en Jeannine van Reeken-van Wee. Het onderzoek is uitgevoerd door ABN AMRO en brainbay/NVM. Het is verschenen in ESB-Magazine en hier te downloaden
Voor meer informatie kun je contact opnemen met René Loman, woordvoerder NVM via 06 – 2147 7627 of via email: r.loman@nvm.nl