Veel vragen over de WOZ-stijging: hoe zit het écht?
Bij miljoenen huiseigenaren vielen dit voorjaar weer de nieuwe WOZ-beschikkingen op de deurmat. Dat bleef niet onopgemerkt: bijna twee op de drie NVM-makelaars kreeg vragen van klanten over hun WOZ-waarde. Het aantal vragen hierover ligt duidelijk hoger dan vorig jaar, zo merken makelaars. Te zien is dat de WOZ-waarde altijd met enige vertraging de markt volgt, maar ook dat bezwaar zinvol kan zijn bij afwijkende woningkenmerken.
De meeste vragen gaan over de hoogte van de WOZ-waarde, zo blijkt uit een recente enquête onder NVM-makelaars. De aanleiding daarvoor is begrijpelijk. De WOZ steeg dit jaar namelijk gemiddeld met 10,6 procent; een forse toename. Na de piek van 17 procent in 2023 is dit zelfs de grootste stijging van het afgelopen decennium. Toch vertelt dat cijfer niet het hele verhaal. Wie verder kijkt naar de systematiek achter de WOZ, ziet dat de werkelijkheid toch een stuk genuanceerder ligt.
Waarom WOZ-stijging hoger voelt
Veel huiseigenaren vergelijken hun WOZ-waarde met recente kwartaalcijfers over de woningmarkt. Juist daar ontstaat vaak verwarring. In het nieuws gaat het over actuele prijsontwikkelingen, terwijl de WOZ-waarde gebaseerd is op een peildatum die verder in het verleden ligt. De WOZ-waarde voor 2026 is vastgesteld op basis van de woningwaarde op 1 januari 2025. Dat betekent dat de stijging van 10,6 procent betrekking heeft op de prijsontwikkeling tussen 1 januari 2024 en 1 januari 2025.
Alleen ontvangen woningeigenaren hun beschikking pas begin 2026. In de ruim 13 maanden tussen peildatum en bekendmaking zien zij allerlei nieuws over de woningmarkt – zoals momenteel over afzwakkende prijsstijgingen – die geen invloed hebben op hun WOZ-waarde.
Stijging in lijn met marktontwikkeling
Wanneer de WOZ-stijging wordt vergeleken met de daadwerkelijke prijsontwikkeling in dezelfde periode, ontstaat een ander beeld. Dan blijkt dat de stijging van 10,6 procent juist goed aansluit bij de marktontwikkeling. In diezelfde periode werden woningen gemiddeld ongeveer 11 procent meer waard. Met andere woorden: de stijging voelt misschien hoog, maar is goed verklaarbaar. De WOZ-waarde loopt simpelweg achter op de actualiteit en weerspiegelt daardoor niet de meest recente ontwikkelingen op de woningmarkt.
Bezwaren vaak gedreven door perceptie
Dat de WOZ-waarde vragen oproept, is ook terug te zien in het aantal bezwaren. Gemiddeld wordt voor 1 op de 25 woningen bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde waarde. In ongeveer een derde van de gevallen wordt die waarde vervolgens aangepast.
Interessant is dat het aantal bezwaren niet alleen samenhangt met de daadwerkelijke prijsontwikkeling, maar vooral met het verschil tussen WOZ-stijging en het sentiment. In sommige jaren lopen die twee sterk uiteen, wat leidt tot extra verwarring. Zo gebeurde in 2023 iets opvallends. Terwijl de woningprijzen in het nieuws juist daalden, steeg de WOZ-waarde dat jaar fors. Dat contrast verklaart mede waarom het aantal WOZ-bezwaren in 2023 sterk piekte. In de jaren daarvoor en daarna stegen de woningprijzen in het nieuws namelijk juist veel harder dan de WOZ-waarde. Voor 2026 lijkt zich opnieuw een vergelijkbare situatie voor te doen. De WOZ stijgt opnieuw veel harder dan de prijsontwikkeling die mensen recent in het nieuws zagen. Dat kan opnieuw leiden tot meer bezwaren, al is het verschil minder groot dan in 2023.
Beperkte kennis van de woning
Naast het sentiment zien NVM-makelaars nog een belangrijke oorzaak voor vragen over de WOZ-waarde: afwijkende woningkenmerken. Denk aan onjuiste woonoppervlakten, referentiewoningen met een veel hoger of lager afwerkingsniveau, of referenties die voor een niet-marktconforme prijs zijn verkocht. Daarbij speelt ook de manier van taxeren een rol. WOZ-taxateurs beschikken vaak over minder gedetailleerde informatie over een woning dan een makelaar. De waardering wordt onder meer gebaseerd op BAG-gegevens, informatie van de eigenaar, oude verkoopfoto’s en luchtfoto’s.
Afwijken van werkelijkheid
Omdat woningen niet ieder jaar van binnen worden bekeken, kan de waardering afwijken van de werkelijkheid. Zo blijken oppervlaktes in de BAG in de praktijk niet altijd correct en kan bijvoorbeeld een carport op luchtfoto’s ten onrechte als uitbouw worden aangemerkt. Ook is het lastig om op afstand goed in te schatten wat het actuele afwerkingsniveau van een woning is. Daarom is het verstandig om het taxatieverslag goed te controleren wanneer er twijfel bestaat over de WOZ-waarde.
WOZ is geen verkoopprijs
Een andere hardnekkige misvatting is dat de WOZ-waarde gelijkstaat aan de marktwaarde van een woning. Dat is niet het geval. De WOZ is vooral een belastinginstrument en geen waardebepaling voor verkoop. Dat verschil is ook duidelijk terug te zien in de praktijk. Woningen die in 2025 via een NVM-makelaar zijn verkocht, lagen gemiddeld ongeveer 75.000 euro boven de WOZ-waarde. Meer dan de helft van de woningen werd zelfs verkocht voor meer dan 20 procent boven de WOZ-waarde.
Dat onderstreept dat de WOZ-waarde vooral een referentiepunt is. Voor een realistisch beeld van de actuele marktwaarde zijn recente verkoopcijfers en een professionele taxatie veel belangrijker.
Belangrijkste les voor huiseigenaren
De belangrijkste les is dat de WOZ-waarde altijd met enige vertraging de markt volgt. Daardoor kan deze afwijken van het beeld dat ontstaat door recente nieuwsberichten. Wie twijfelt aan de vastgestelde waarde, doet er goed aan om de woningkenmerken in het taxatieverslag te controleren. Kloppen die niet, dan kan bezwaar maken zinvol zijn. Tegelijkertijd is het belangrijk om de WOZ-waarde in perspectief te plaatsen. De stijging van dit jaar voelt misschien fors, maar sluit wel degelijk aan bij de prijsontwikkeling in de periode waarop de WOZ is gebaseerd.