NVM: Vastgoedkloof bedrijventerreinen escaleert, stroomaansluiting wordt goud waard

Terwijl de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt voor het eerst in jaren iets meer lucht krijgt, escaleert de tweedeling die steeds bepalender wordt voor ondernemers: de kloof tussen bedrijfspanden mét en zonder voldoende stroomcapaciteit. De wachtlijst voor een nieuwe of verzwaarde stroomaansluiting is in drie jaar tijd gegroeid van 6.000 naar 15.000 bedrijven. Voor steeds meer ondernemers is niet de huurprijs, locatie of bereikbaarheid doorslaggevend, maar de vraag of er überhaupt voldoende stroom beschikbaar is.

Gevolgen voor markt en vastgoed

De gevolgen zijn groot. Bedrijven stellen uitbreidingen uit, verhuizingen gaan niet door en gemeenten hebben moeite om nieuwe bedrijventerreinen te ontwikkelen of bestaande tot verduurzamen te bewegen. Tegelijkertijd daalt het volume aan nieuwbouw van bedrijfsruimte naar verwachting van 4,6 miljoen m² in 2023 naar circa 2,5 miljoen m² in 2026. Hierdoor worden panden met voldoende gecontracteerd vermogen steeds waardevoller, terwijl verouderde panden zonder goede energievoorziening verder achteropraken. Netcongestie groeit daarmee uit tot een economische factor die direct invloed heeft op vastgoedwaarden en investeringsbeslissingen.

Bedrijventerreinen zijn daarbij belangrijker dan ooit. Op bedrijventerreinen werkt ongeveer 30 procent van de beroepsbevolking en wordt circa 40 procent van het Nederlandse bbp verdiend. Juist die economische betekenis maakt het vastlopen van het stroomnet zo ingrijpend - de gevolgen reiken ver voorbij individuele bedrijven of vastgoedtransacties.

Marktcijfers: aanbod en vraag blijven hoog

Het aanbod van bedrijfsruimte neemt al drie jaar op rij toe. In het eerste kwartaal van 2026 stond ruim 10,1 miljoen m² bedrijfsruimte te koop of te huur, verdeeld over 6.700 objecten. Dat is 17% meer vierkante meters en 21% meer objecten dan een jaar eerder. Het aanbodpercentage steeg daarmee van 4,0% naar 4,4% van de totale voorraad. Vooral logistiek vastgoed en kleinere bedrijfsruimten kwamen vaker beschikbaar. Toch betekent meer aanbod niet automatisch meer keuze: voor

bedrijven die een pand zoeken met voldoende stroomcapaciteit blijft het aanbod schaars. Daardoor wordt de beschikbaarheid van stroom steeds vaker de doorslaggevende factor bij een locatiekeuze.

Ondanks de ruimere markt blijft de vraag naar bedrijfsruimte op een hoog niveau. In 2025 werd in totaal 4,8 miljoen m² verhuurd of verkocht, slechts 2% minder dan een jaar eerder. Opvallend genoeg nam het aantal transacties juist met 15% toe, wat wijst op meer activiteit in de kleinere en middelgrote segmenten van de markt. Ook 2026 begon sterk: in het eerste kwartaal werd 1,29 miljoen m² opgenomen, ruim boven het kwartaalgemiddelde van 1,19 miljoen m² in 2025. De vraag wordt vooral gedragen door het mkb en maakbedrijven, terwijl grotere ondernemingen terughoudender zijn geworden door economische onzekerheid, hogere kosten en problemen rond stroomvoorziening.

Volgens marktpartijen ligt de oplossing niet alleen bij uitbreiding van het elektriciteitsnet, maar vooral ook op de bedrijventerreinen zelf. Samenwerking tussen ondernemers, eigenaren, gemeenten en netbeheerders kan ervoor zorgen dat beschikbare capaciteit slimmer wordt benut via energiehubs, energiedeling en gezamenlijk energiemanagement. Nu netcongestie naar verwachting tot ver na 2030 een structureel probleem blijft, groeit de noodzaak om lokaal tot praktische oplossingen te komen. De vraag is niet langer óf het stroomtekort de bedrijfsruimtemarkt raakt, maar hoe bedrijven ermee omgaan.

Oplossingen en beleggingskansen

Voor beleggers blijft de bedrijfsruimtemarkt opvallend aantrekkelijk. Hoewel geopolitieke onzekerheid, hogere rentes en stijgende financieringskosten voor meer terughoudendheid zorgen, groeide het beleggingsvolume in 2025 naar €3,6 miljard. Vooral op lokale bedrijventerreinen zien investeerders kansen. Waar hoogwaardige logistieke panden en ander zogenoemd core-vastgoed door de opgelopen prijzen steeds moeilijker rendabel te financieren zijn, bieden oudere bedrijfsobjecten op bedrijventerreinen vaak nog aantrekkelijke aanvangsrendementen. Juist daar zien beleggers mogelijkheden om actief waarde toe te voegen door renovatie, verduurzaming en beter energiebeheer. Dat trekt niet alleen Nederlandse, maar ook buitenlandse beleggers aan. Ondanks alle onzekerheid blijft er daardoor vertrouwen bestaan in de langetermijnvooruitzichten van de bedrijfsruimtemarkt.