Als je een woning wilt huren via een makelaar of bemiddelaar (intermediair) kan het voorkomen dat je gevraagd wordt bemiddelingskosten of andere kosten te betalen. Dat is echter niet zo vanzelfsprekend als het lijkt. Hieronder wordt met veelgestelde vragen uitgelegd welke kosten wel en niet toegestaan zijn. De NVM maakt zich sterk voor een eerlijke huurmarkt.
Er zijn diverse kosten die door de makelaar bij de huurder in rekening kunnen worden gebracht, zoals inschrijfgeld, administratiekosten en verhuurkosten.
Hieronder vallen de redelijkerwijs gemaakte kosten die (tevens) gemaakt zijn in het belang van de huurder. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan hulp bij het aanvragen van een vergunning of huurtoeslag.
Sleutelgeld
Sleutelgeld is het bedrag dat door de verhuurder of door vertrekkende huurders aan de nieuwe huurder gevraagd wordt in ruil voor de sleutel.
Het vragen van sleutelgeld wordt gezien als een onredelijk beding als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW (er is geen of een verwaarloosbare tegenprestatie) en is daarom niet toegestaan.
Heb je toch sleutelgeld betaald? Dan kan je deze via de rechter terugvorderen. Je moet dan wel bewijzen dat het betaald is, bijvoorbeeld met een kwitantie of via getuigen (geen familie).
Administratiekosten
Administratiekosten kunnen worden berekend aan de huurder als de kosten in redelijke verhouding staan met de tegenprestatie die door de bemiddelaar zijn verricht. Hulp bij het verkrijgen van vergunningen is hier een voorbeeld van.
Een intermediair die een woning op funda.nl aanbiedt, bemiddelt ten aanzien van die woning altijd in opdracht van de verhuurder.
Als een intermediair zowel in opdracht van de verhuurder als de huurder werkt (tweezijdige bemiddeling), mag de makelaar geen loon in rekening brengen bij de particuliere huurder (artikel 417 en 427 van boek 7 Burgerlijk Wetboek). Deze kosten zijn voor de verhuurder.
Dat mag ook niet als daar een andere naam aan wordt gegeven dan loon zoals bemiddelings-, contract-, marketing-, verhuur-, administratie-, commissie-, advies- of makelaarskosten, courtage, sleutelgeld, inschrijfgeld, eenmalige kosten huurder enzovoort. Helaas biedt de wet geen volledige duidelijkheid over wat wel en wat niet onder het begrip 'loon' valt. Over het algemeen wordt er echter van uitgegaan dat alle kosten die bij de bemiddeling zijn gemaakt in het proces van het zoeken naar een huurwoning en het sluiten van een huurovereenkomst als loon worden beschouwd. De regel dat er geen loon in rekening gebracht mag worden bij de huurder, geldt niet als de huurder handelt met bedrijfsmatige doeleinden.
Als de intermediair uitsluitend in opdracht van de verhuurder werkt is het lastiger om aan te geven welke kosten wel en welke kosten niet aan een huurder mogen worden doorberekend.
Overeenkomstig de wet staat het een verhuurder op zich vrij om een voordeel te bedingen voor zichzelf of voor zijn intermediair. Er mag echter geen sprake zijn van het bedingen van een niet- redelijk voordeel (artikel 264 van boek 7 Burgerlijk Wetboek). Dit is het geval indien er tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat voor de huurder.
Kort gezegd moet het gaan om redelijke kosten waar een tegenprestatie van de intermediair of verhuurder tegenover staat.
Bemiddelingskosten die als gevolg van tweezijdige bemiddeling ten onrechte zijn betaald, kunnen door een particuliere huurder worden teruggevorderd bij de bemiddelaar. Hiervoor moet het contractuele beding tot betaling van de bemiddelingskosten (de courtageafspraak) op grond van artikel 3:40 lid 2 Burgerlijk Wetboek worden vernietigd. Als de courtageafspraak is vernietigd, kan de onverschuldigd betaalde courtage worden teruggevorderd.
De NVM heeft hiervoor een concept-sommatiebrief en een conceptdagvaarding opgesteld, die je hieronder kunt downloaden.
Het vernietigen van de courtageafspraak met de bemiddelaar kan tot drie jaar (artikel 3:52 Burgerlijk Wetboek), daarna verjaart de vordering.
Huurders kunnen zich als (woon)consument wenden tot ConsuWijzer. Bedrijven kunnen tips geven aan de ACM. Dergelijke meldingen dienen als signaal voor ACM dat (sommige) verhuurders of bemiddelaars mogelijk ten onrechte kosten in rekening brengen bij huurders.