NVM aan kabinet: stop de beleidsjojo en kies voor langjarige zekerheid

De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) vraagt tijdens Prinsjesdag 2026 aandacht voor een samenhangende langetermijnkoers voor de vastgoedmarkt. Vanuit de vakgroepen Wonen, Business en Agrarisch & Landelijk benadrukt NVM het belang van voorspelbaar fiscaal en ruimtelijk beleid voor wonen, ondernemen en de ontwikkeling van het landelijk gebied.

De opgaven zijn groot en hangen nauw met elkaar samen. Naast voldoende betaalbare en passende woningen is ruimte nodig voor bedrijven en een toekomstbestendig landelijk gebied. Dit vraagt om heldere keuzes en langjarige afspraken die eigenaren, ondernemers, investeerders en andere betrokkenen voldoende zekerheid bieden om plannen te realiseren.

NVM is voorzichtig optimistisch over de kabinetsplannen: 50 concrete acties voor snellere woningbouw, betere afstemming van ruimtelijke plannen en investeringen in het stroomnet. Daarbij moet ook ruimte voor bedrijvigheid worden meegenomen. Wonen en werken horen bij elkaar, met een schoon, duurzaam en voorspelbaar ondernemersklimaat als basis.

Maar nu de praktijk. De plannen moeten leiden tot snellere woningbouw, beschikbare netaansluitingen en duidelijkheid voor ondernemers. Dat vraagt om concrete keuzes en voortvarende uitvoering. NVM-leden zien dagelijks waar het vastloopt en dragen graag bij aan oplossingen, landelijk én in de regio.

NVM roept het kabinet op de fiscale en ruimtelijke jojo te stoppen en langjarige afspraken te maken voor wonen, ondernemen en het landelijk gebied. Met landelijke marktdata en lokale praktijkkennis maakt NVM zichtbaar waar het vastloopt en kunnen bijdragen aan de oplossing. De organisatie vraagt om vier samenhangende stappen:

Bouw niet alleen méér, maar vooral ook wat nodig is

De woningbouwambities uit de Prinsjesdagplannen zijn zeer welkom, maar het succes wordt niet alleen bepaald door aantallen. “Bouw het juiste product, op de juiste plek en voor de juiste doelgroep. Toets plannen daarom niet alleen vanuit een vergaderzaal in Den Haag, maar vooral ook lokaal en regionaal, samen met de direct betrokken partijen. Structurele publiek-private monitoring helpt om behoefte, haalbaarheid en uitvoering bij elkaar te brengen,” zegt Lana Gerssen, voorzitter NVM Wonen.

Naast de stikstofcrisis, netcongestie en toenemende druk op de drinkwatervoorziening houdt ook de funderingsproblematiek de woningmarkt steeds meer in haar greep. Lana Gerssen: “Geef consumenten duidelijkheid over het daadwerkelijke funderingsrisico en bied handelingsperspectief voor onderzoek, financiering en herstel, zodat deze woningen courant blijven.”

Keer het tij op de huurmarkt

De aangekondigde plannen bieden nog onvoldoende perspectief om de huurmarkt weer in balans te brengen. De Wet betaalbare huur pakt in combinatie met andere maatregelen averechts uit: het aanbod aan huurwoningen neemt af, terwijl de prijzen in het resterende vrije segment juist stijgen. De voortdurende onduidelijkheid over box 3, het lange wachten op de evaluatie van de WBH én het vrijwel verdwijnen van tijdelijke huurcontracten maken het voor investeerders steeds minder aantrekkelijk om huurwoningen aan te bieden. Een stevige ingreep in de huurmarkt is daarom noodzakelijk. "Wie de huurmarkt toegankelijk wil houden, moet nu doorpakken: belast in box 3 zo snel mogelijk het werkelijke rendement, wacht niet langer met de evaluatie van de Wet betaalbare huur en maak tijdelijke huurcontracten onder heldere voorwaarden weer mogelijk. Alleen met werkbare regels én voldoende vertrouwen voor verhuurders kunnen we het huuraanbod herstellen," aldus Lana Gerssen, voorzitter NVM Wonen.

Herstel het investeringsklimaat in Nederland

Buitenlandse beleggers hebben zich de afgelopen drie jaar grotendeels teruggetrokken uit de Nederlandse vastgoedmarkt. Waar ze voorheen goed waren voor grote investeringsvolumes, is de instroom van buitenlands kapitaal sinds 2021 fors afgenomen. Beleidswijzigingen, fiscale druk en onzekerheid over wetgeving maken Nederlands vastgoed minder aantrekkelijk.

De instroom van internationaal kapitaal is sterk teruggelopen: van €7 miljard in 2021 naar €0,6 miljard in 20251. NVM ziet hierin een signaal dat het ongunstige investeringsklimaat buitenlandse beleggers doet afhaken, terwijl hun kapitaal nodig is om nieuwe woningen te realiseren.

De Nederlandsche Bank schat dat jaarlijks €6,4 miljard nodig is voor de financiering van nieuwe private huurwoningen, als onderdeel van de nationale woningbouwambitie. Het kabinet trekt in 2026 ruim €0,9 miljard uit om de woningbouw te stimuleren. Die publieke bijdrage heeft een ander doel dan private bouwfinanciering en vervangt deze niet. Volgens NVM vraagt het realiseren van de bouwambities daarom ook om beleid dat binnenlands en internationaal investeringskapitaal aantrekt.

De aangekondigde verlaging van de overdrachtsbelasting van 8% naar 7% geldt alleen voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen. Voor commercieel vastgoed blijft het tarief 10,4%. NVM pleit voor een verdere structurele verlaging voor zowel woningen buiten de eigen woning als commercieel vastgoed, om investeringen in huurwoningen, bedrijfsruimte en transformatie te stimuleren.

Alwin Driessen, voorzitter vakgroep NVM Business: "De minieme verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen van 8% naar 7% is een sympathiek gebaar, maar weegt absoluut niet op tegen het totale gebrek aan fiscaal langetermijnbeleid. De hoge fiscale druk, onzekerheid over wetgeving en hoge tarieven vreten de investeringsruimte op die dringend nodig is voor nieuwbouw, transformatie, woningverbetering en bedrijvigheid. De vastgoedmarkt heeft behoefte aan stabiliteit, niet aan een overheid die elk jaar de fiscale spelregels als een jojo op en neer beweegt."

Landinrichting: verbind wonen, werken en het landelijk gebied

Bekijk woningbouw, bedrijvigheid, landbouw, natuur en energie in samenhang. Benut instrumenten zoals wettelijke herverkaveling om ontwikkelingen mogelijk te maken.

Jos Ebbers, voorzitter van de vakgroep NVM Agrarisch & Landelijk, kan deze aanpak toelichten, vooruitlopend op het congres ‘Hart voor het landelijk gebied’ op 18 november. "De schaarste van onze fysieke ruimte vraagt om een krachtige, integrale aanpak waarin belangen samenkomen. Landinrichting moet hierbij een sleutelrol spelen. Het instrument van wettelijke herverkaveling maakt het mogelijk om verschillende functies in het landelijk gebied met elkaar te verbinden en écht ruimte te creëren voor maatwerk en onderlinge samenwerking."

NVM biedt het kabinet haar data en praktijkervaring aan om knelpunten gericht aan te pakken. De inzet: huurwoningen behouden, nieuw aanbod mogelijk maken en ruimte bieden aan ondernemers.

Centraal staat de vraag: wat helpt woningzoekenden en ondernemers daadwerkelijk verder?