Nieuwbouw duurder geworden ten opzichte van bestaande bouw

De mediane verkoopprijzen van nieuwbouw (€ 504.000) en bestaande woningen (€ 503.000) liggen inmiddels dicht bij elkaar. Toch betekent dit niet dat kopers evenveel betalen voor een woning. Uit een analyse van Brainbay blijkt dat nieuwbouw in 2026 ruim 8 procent duurder is dan vergelijkbare bestaande bouw. Dubbele woonlasten tijdens de bouw zijn daarbij nog niet meegerekend. Hoe is dat verschil te verklaren?

Appels met peren vergelijken

Wie de mediane verkoopprijzen naast elkaar zet, ziet het prijsverschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw in de afgelopen jaren vrijwel verdwijnen. Alleen vertelt dat cijfer niet het hele verhaal. Het gaat namelijk om twee verschillende groepen verkochte woningen, met verschillen in locatie en woningkenmerken. Daardoor zegt een vergelijking van verkoopprijzen weinig over wat een koper voor een vergelijkbare woning betaalt.

Ook een correctie voor woonoppervlakte, door gebruik te maken van de vierkante meterprijs, lost dat probleem niet op. Die lijkt te tonen dat nieuwbouw gemiddeld duurder is, maar tussen de twee groepen woningen blijven de verschillen in woningtype, locatie en afwerking bestaan. We vergelijken dus nog steeds appels met peren.

De analyse van Brainbay stelt daarom een andere vraag: wat zou een nieuwbouwwoning kosten als het een bestaande woning was, met dezelfde kenmerken en op dezelfde locatie?

Dezelfde woning op hetzelfde moment

Voor het antwoord gebruikte Brainbay het eigen woningwaarderingsmodel dat is getraind op zo’n 9 miljoen verkochte bestaande woningen. Het model houdt rekening met meer dan honderd woningkenmerken, waaronder energielabel en afwerkingskwaliteit. De vele verkoopfoto’s van de bestaande woningen helpen om dat afwerkingsniveau te beoordelen. Juist bij een vergelijking met nieuwbouw is het belangrijk om die kwaliteit mee te wegen.

Met dit model is voor iedere nieuwbouwwoning geschat wat deze als bestaande woning waard zou zijn op de datum waarop de verkoop startte. Het model gebruikt namelijk uitsluitend verkochte bestaande woningen als referentie. De uitkomst geeft daarmee de geschatte marktwaarde van een bestaande woning met dezelfde kenmerken op dezelfde locatie. Die waarde is vervolgens vergeleken met de werkelijke vraagprijs van de nieuwbouwwoning op datzelfde moment.

De analyse omvat circa 240.000 nieuwbouwwoningen die sinds 2016 via een NVM-makelaar zijn aangemeld. Alleen woningen waarvoor concrete interesse bestond, bijvoorbeeld doordat ze onder optie stonden of waren verkocht, zijn meegenomen. Woningen met tussentijdse vraagprijswijzigingen zijn uitgesloten. Ook gelden bandbreedten voor prijs en woonoppervlakte.

Bijkomende kosten tellen mee

Naast de woningprijs moeten voor een bruikbare vergelijking ook bijkomende kosten worden meegenomen. Bij nieuwbouw is de vraagprijs verhoogd met 12,5 procent voor afwerking, zoals een keuken, badkamer en vloeren, plus 4.500 euro aan transactiekosten. Het afwerkingspercentage is een schatting op basis van een enquête onder makelaars.

Bij bestaande bouw is gerekend met 2 procent overdrachtsbelasting en 5.500 euro aan transactiekosten. Extra afwerkingskosten zijn hier niet toegevoegd, omdat het model al uitgaat van een woning met een hoog afwerkingsniveau.

Naast deze aannames, blijven de dubbele lasten tijdens de bouwperiode nog buiten beschouwing. Die hangen sterk af van de bouwtijd en de persoonlijke situatie. Eerdere NVM-onderzoeken laten zien dat deze kosten al snel in de tienduizenden euro’s kunnen lopen. Dat komt dus nog boven op het berekende verschil.

Ruim 8 procent duurder

Na deze correcties bedraagt het mediane prijsverschil in 2026 ruim 8 procent. De vergelijking van de bedragen in euro’s komt uit op ruim 40.000 euro verschil. Een nieuwbouwwoning is daarmee duidelijk duurder dan wat een bestaande woning met dezelfde kenmerken op dezelfde locatie zou kosten. En daarbovenop komen nog de dubbele lasten tijdens de bouwtijd.

Deze zogenoemde ‘nieuwbouwpremie’ was niet altijd zo hoog. In 2016 lag het prijsniveau van nieuwbouw zelfs nog net onder dat van bestaande bouw en was er sprake van een ‘nieuwbouwkorting’. Sindsdien is het verschil, meebewegend met prijsschommelingen, opgelopen.

Meer appartementen en hogere kosten

De stijging heeft twee belangrijke oorzaken. Allereerst is de samenstelling van het nieuwbouwaanbod veranderd. In 2026 bestaat 54 procent van alle nieuwbouw die op de markt komt uit appartementen, tegenover 21 procent in 2016. Appartementen hebben al langer een ruim hogere nieuwbouwpremie dan grondgebonden woningen. In 2016 gold voor grondgebonden woningen nog een korting van ongeveer 1 procent, terwijl appartementen een premie van ongeveer 7 procent hadden. Door het grotere aandeel appartementen stijgt ook de premie voor nieuwbouw als geheel.

Daarnaast verschilt de manier waarop de prijs tot stand komt. Bij bestaande bouw draait het om wat de verkoper wil ontvangen en wat de koper wil én kan betalen. Door het toegenomen aanbod en de opgelopen rente stegen die prijzen het afgelopen jaar beperkt. Bij nieuwbouw weegt de kostprijs zwaar mee in de vraagprijs, en juist die kosten lopen verder op. Makelaars wijzen onder meer op hogere bouwkosten, langdurige voorbereidingstrajecten, duurdere installaties en hoge duurzaamheidseisen. Ook complexe binnenstedelijke bouwlocaties en het compenseren van onrendabele betaalbare projectonderdelen spelen een grote rol.

Concurrentiepositie onder druk

De analyse blijft een theoretische vergelijking. In de praktijk kan een koper niet kiezen tussen een identieke nieuwe en bestaande woning op dezelfde locatie. De uitkomsten betekenen dus niet dat nieuwbouwkopers ‘te veel’ hebben betaald. Het vergelijkbare alternatief waarmee het model rekent, was immers niet daadwerkelijk beschikbaar.

Wel plaatst de analyse de concurrentie tussen nieuwbouw en bestaande bouw in perspectief. Uit de NVM-kwartaalcijfers over het derde kwartaal van 2026 blijkt dat de nieuwbouwverkoop moeizamer verloopt, mede door hoge prijzen en concurrentie van bestaande woningen. Als de nieuwbouwpremie verder oploopt, kan dat de concurrentiepositie van nieuwbouw verzwakken. Voor woningzoekers kan het prijsverschil dan vaker de doorslag geven om voor een woning in de bestaande voorraad te kiezen.