Een generatie zonder keus: de kwetsbare positie van starters op de woningmarkt
Er groeit in Nederland een generatie op die niet anders weet dan dat huizenprijzen altijd stijgen. Wat doet dit met de positie van starters op de woningmarkt? Woningcorporaties kunnen met hun betaalbare woningvoorraad starters bedienen. Zo geeft Woonstede voor bepaalde woningen voorrang aan jongeren, maar wachtlijsten zijn lang. Hierdoor is het merendeel van starters toch afhankelijk van het aanbod op de private markt.
In gesprek met Steven Koster, manager strategie en beleid bij Woonstede en Thijs Richters, NVM Makelaar/Taxateur bij Ditters Makelaars, over betaalbaarheid op de woningmarkt en hoe starters aan een woning kunnen komen. “Verkoop van sociale huurwoningen kan aantrekkelijk zijn voor starters, maar ligt politiek gevoelig.”
Populariteit van regio maakt het lastig voor starters
De regio Foodvalley (met onder andere Ede, Wageningen en Veenendaal) is populair om te wonen. Ede was al eens de gelukkigste gemeente om te wonen. De regio is populair bij mensen uit de Randstad, vanwege goede bereikbaarheid en veel natuur in de omgeving. Grote nieuwbouwontwikkelingen in Ede als het ENKA-terrein en de Kazerneterreinen, en uitbreidingen in Veenendaal hebben dit verder aangejaagd. Steven: “De woningen op het ENKA-terrein trokken vanwege de ligging aan het bos en het intercitystation veel mensen uit de Randstad aan.” De populariteit van de regio heeft tot sterke prijsstijgingen geleid, boven het landelijk gemiddelde. “Vooral nieuwbouw is heel duur,” zegt Steven hierover, “dat heeft het niet makkelijker gemaakt voor starters op de woningmarkt. Een trend die landelijk ook te zien is.”
Betaalbaar huuraanbod afgenomen
Het aandeel sociale huur is in Ede met iets meer dan 20 procent relatief laag. Landelijk is het streefgetal 30 procent. De slaagkansen voor starters in de sociale huur zijn laag, vooral voor de groep van 18 tot begin 20. Thijs: “Daar komt bij dat door een verkoopgolf van vrijgekomen voormalige huurwoningen vanwege nieuwe fiscale regels het aanbod in de middenhuur is opgedroogd en wachttijden toenemen. Het aanbod in de koop is tegelijk met de verkoopgolf wel toegenomen. Bij de lagere prijsklasse van koopwoningen heerst de meeste gekte in de markt. Voor starters zijn deze ontwikkelingen niet gunstig. Toch staat het thema in de regio nog niet hoog op de agenda.”
Verkopen van huurwoningen biedt kansen, maar doelen kunnen elkaar bijten
Hoe zit het dan met het verkopen van leeggekomen sociale huurwoningen (uitponden)? Dit kan mogelijkheden bieden voor starters om een woning te bemachtigen. “Maar dit ligt politiek gevoelig”, vertelt Steven. “Het doel is het aandeel sociale huur te verhogen, niet verlagen. Tegelijkertijd is uitponden nodig om middelen te genereren om elders te investeren, waaronder in extra nieuwbouw. Met gericht uitponden en elders nieuwe sociale woningen bouwen kunnen we versnipperd bezit, bezit dat niet meer bij onze woningportefeuille past, tegengaan.” Voorheen sociale huurwoningen worden regelmatig gekocht door starters, maar het is niet één-op-één. “We bieden de (eengezins)woningen eerst aan bij mensen uit de sociale huur, om doorstroming te bevorderen.”
Meer bouwen
“Uiteindelijk moeten we in de regio, net als landelijk, meer bouwen.” Thijs geeft er meteen een kanttekening bij: “Dit is geen eenvoudige opgave. Ede heeft 5.000 tot 6.000 woningen in de planning staan, voornamelijk op inbreidingslocaties, wat snelle realisatie lastig maakt. De plannen voor de uitbreidingslocatie, Doesburgerbroek, zijn nog in een pril stadium en de noodzakelijke natuurcompensatie zorgt voor vertraging.” Aan goede wil geen gebrek, Woonstede is als meest bouwende woningcorporatie van Nederland goed op weg. Steven: “We hebben als samenwerkende woningcorporaties een bod aan de regio gedaan om tot 2040 12.000 woningen te bouwen. Vanuit landelijke regelgeving ontstaat voor corporaties ook weer meer ruimte voor nieuwbouw van middenhuur.” Thijs voegt toe: “Daarnaast ligt er een kans in transformatie van oude kantoorgebouwen en op kleine schaal ook winkelpanden. Ook optoppen van bestaande gebouwen biedt kansen.”
En en en
Als je alles zo beziet is het vooral een verhaal van ‘en en en’ om starters op de woningmarkt meer kansen te bieden. “Gemeenten kunnen starters helpen met startersleningen, zoals de gemeente Ede dat op dit moment doet. Met nieuwbouw in middenhuur en uitponden kunnen wij aanbod creëren.” Steven voegt nog een niet genoemde optie toe: “We denken ook na over het beter benutten van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld met splitsen van woningen (van één woning twee woningen maken). Regelgeving over bijvoorbeeld parkeernormen willen dit nog wel eens in de weg staan. Woningcorporatie Talis in Nijmegen is vrij ver met de optie van zacht splitsen. Het voordeel hiervan is dat je op termijn de splitsing weer terug kan draaien. Er wordt nu gekeken naar landelijk beleid om dit mogelijk te maken.”
