Marktinformatie koopwoningen

Er zijn drie belangrijke verschillen:

• Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (plusminus 75% van de totale markt).
• De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst hebben getekend. Het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder.
• Het CBS/Kadaster weegt op basis van de verhouding in de koopwoningvoorraad, de NVM weegt op basis van de verhouding in het aantal verkopen. Het woningtype appartementen en stedelijke regio’s kennen een groter aandeel verkopen t.o.v. voorraad, waardoor deze typen en regio’s bij NVM een grotere invloed hebben op de prijsontwikkeling dan bij het CBS/Kadaster.

• Funda toont naast woonhuizen en appartementen ook overig onroerend goed. Denk aan parkeerplaatsen, parkeergarages en bouwkavels.
• Funda toont ook nieuwbouwwoningen. De NVM spreekt over het aanbod van bestaande bouw dat direct beschikbaar is.
• Wanneer een woning onder voorbehoud is verkocht, is deze woning op funda nog steeds zichtbaar. Maar de NVM beschouwt dit als een verkochte woning.
• Het overige verschil zit in filtering door NVM en het meetmoment.

Transacties die aan het eind van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden gedeeltelijk pas aan het begin van het volgende kwartaal afgemeld. De kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft zijn altijd voorlopig. Door de voorlopige cijfers te presenteren, is een tendens zichtbaar. Na afloop van een kwartaal worden de voorlopige cijfers van het kwartaal ervoor definitief.  

Naast de publicatie over de verkochte bestaande koopwoningen, beschikt de NVM ook over cijfers over de nieuwbouwmarkt. De nieuwbouwcijfers worden als een apart onderwerp beschreven in bijlage 1 van het persbericht: Analyse woningmarkt. Ze zijn ook hier te zien.

Het OTB brengt ongeveer een maand na afloop van ieder kwartaal een rapport uit over de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt, waarbij de cijfers van verschillende organisaties worden gepresenteerd en geïnterpreteerd. Deze cijfers worden samengesteld uit gegevens van toonaangevende instanties in Nederland. Ook de NVM levert cijfers aan voor dit rapport. Daarnaast publiceert de NVM haar eigen cijfers. Deze zijn dermate snel beschikbaar dat de tendens duidelijk wordt, en geven ook inzicht in de aanbodzijde van de markt.

Bij maandcijfers zie je enorme schommelingen. Deze variaties worden veroorzaakt door vakantie, feestdagen en soms door wetswijzigingen. Door te werken met kwartaalcijfers ontstaat er een rustiger en betrouwbaarder beeld, dat beter vergelijkbaar is met eerdere jaren.

De cijfers zijn bedoeld voor iedere geïnteresseerde. De cijfers geven een globaal overzicht per regio van de belangrijkste onderdelen. Voor de NVM-makelaars en taxateurs heeft de NVM uitgebreide informatie beschikbaar op gemeentelijk en wijkniveau tot terug in 1985. Dat betekent dat wanneer je specifiek iets wil weten over een bepaald gebied of object, je bij een NVM-makelaar terecht kan. Voor nieuwbouwvraagstukken verwijzen we je graag door naar een NVM-nieuwbouwspecialist.

De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft.

De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt vastgehouden aan deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse:

(Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3

Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand.

• Wanneer de NVM krapte-indicator onder de 5 komt, is sprake van een verkopersmarkt.
• Wanneer de NVM krapte-indicator tussen de 5 en 10, is sprake van een evenwichtige markt.
• Wanneer de NVM krapte-indicator boven de 10 komt, is sprake van een kopersmarkt.

Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in twee perioden. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld.

Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd.

Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Hetzelfde geldt overigens voor de prijsontwikkeling bij appartementen. De groep verkochte appartementen is opgebouwd uit verschillende typen, waarvoor op dezelfde manier als bij het totaalpercentage een gewogen gemiddelde wordt berekend. Voor een uitgebreide uitleg zie bijlage 1 van de kwartaalcijfers.

Zoek je als zakelijke gebruiker cijfermatige informatie over aanbod en transacties op de vastgoedmarkt? Als NVM-onderneming voorziet brainbay de vastgoedmarkt van de beste data- en informatieproducten.

Vul bij interesse het contactformulier bij brainbay in. Formuleer je verzoek zo duidelijk mogelijk met de informatie die je zoekt. Voor een datalevering worden kosten in rekening gebracht.

Neem als particulier contact op met een lokale NVM-makelaar. Via de pagina Makelaar of taxateur zoeken vind je een gespecialiseerde makelaar in jouw regio.