Agrarisch vastgoed kopen

Agrarisch ondernemers staan voor flinke uitdagingen met thema’s zoals rentabiliteit, verduurzaming, innovatie en maatschappelijk draagvlak. De consument zoekt naar de beste prijs-kwaliteitsverhouding maar is ook bereid meer te betalen voor producten die gemak, genot, duurzaamheid en gezondheid vertegenwoordigen. Hier kunt u als agrarisch ondernemer op verschillende manieren op inspelen.

Het is verstandig een goed beeld te hebben van dit soort ontwikkelingen in de agrarische sector, voordat u met uw ondernemingsplan aan de slag kunt. Welke trends zijn actueel in de branche? Is er genoeg draagvlak voor uw plannen? Ook maakt u in deze fase, als u dat nog niet gedaan had, de keuze voor uw specialisme. Kiest u voor de melkveehouderij, intensieve veehouderij, akkerbouwsector, groente- en fruitsector, sierteeltsector of bijvoorbeeld verbrede landbouw? 

Vervolgens schrijft u een ondernemingsplan. Een goed ondernemingsplan is de eerste stap naar een succesvolle start of uitbreiding van uw agrarisch bedrijf. In een ondernemingsplan maakt u uw plannen concreet en brengt u kansen en eventuele obstakels in kaart. In het ondernemingsplan stelt u vast of uw idee haalbaar is, hoe u uw plannen kunt realiseren en welke investeringen er nodig zijn.

Waarschijnlijk heeft u zelf al een goed beeld van de criteria waaraan het agrarisch vastgoed moet voldoen. Deze criteria zet u op een rij in een programma van eisen. De NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar kan deze criteria kritisch met u doornemen en zo nodig aanvullen. Samen overlegt u over de juiste locatie en bereikbaarheid, de aanwezige voorzieningen, financieringsbehoeften en bijvoorbeeld uw groeiambities. Zo zorgt u samen voor een programma van eisen waarmee een gerichte zoektocht naar het juiste agrarische vastgoed gestart kan worden.

Nadat u het programma van eisen helder heeft geformuleerd kan de zoektocht beginnen. Er zijn verschillende manieren om agrarisch vastgoed te vinden.

Funda in Business

Op fundainbusiness.nl vindt u het grootste aanbod agrarisch vastgoed. Hier kunt u met behulp van filters gericht zoeken naar agrarisch vastgoed dat het best aansluit bij uw mogelijkheden en uw programma van eisen. Als u een Funda-account aanmaakt en een zoekopdracht instelt, ontvangt u steeds automatisch het nieuwste aanbod.

NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar

U kunt een zoekopdracht geven aan een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar. De NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar gaat met uw programma van eisen gericht op zoek naar agrarisch vastgoed dat aansluit bij uw wensen. Door de jarenlange ervaring en het uitgebreide netwerk maakt de NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar de beste selectie uit het actuele aanbod.

Heeft u agrarisch vastgoed gevonden dat u aanspreekt? Dan kunt u een bezichtiging aanvragen. De manier om te ontdekken of het daadwerkelijk aan al uw wensen en eisen voldoet. Als u voldoet aan de profielwensen van de verkoper wordt u uitgenodigd voor een bezichtiging.

Het bezichtigen van agrarisch vastgoed vraagt om een andere blik dan de bezichtiging van een woning. Let daarom onder andere op de volgende aandachtspunten:

• De staat van onderhoud
• De inhoud en oppervlakte
• De functionele indeling
• De kwaliteit van de constructie, installaties en de gebruikte materialen
• De ligging en de omgeving
• Verplichtingen en rechten, zoals overpad, erfpacht, vergunningen en betalings- en productierechten

Een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar kijkt graag met u mee naar het onderhoud van de inventaris en de opstallen en informeert u over alle andere relevante zaken. Hij weet de juiste vragen te stellen en legt alles vast in een inspectierapport. Indien nodig kan de NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar adviseren over een aanvullende bouwkundige keuring of bodemonderzoek.

Bent u na de bezichtiging nog steeds enthousiast? Dan is extra onderzoek nodig. Is de juiste bestemming aanwezig of moet die nog worden verkregen? Is het mogelijk uw bedrijf te laten groeien op deze locatie? Zijn alle vergunningen in orde? Hiermee voorkomt u onaangename verrassingen in de toekomst.

Onderzoeksplicht

Bij de aankoop van grond wilt u uiteraard weten of de grond niet vervuild is. En bij het kopen van een agrarisch erf met gebouwen wilt u van gebreken op de hoogte zijn. Als koper heeft u een onderzoeksplicht. Dit betekent dat er van u als koper verwacht wordt dat u de staat van de grond en van de opstallen onderzoekt. De NVM-aankoopmakelaar ondersteunt u bij deze onderzoeksplicht. Hij kijkt met een neutrale blik en stelt kritische vragen. Hij kent de potentiële risico’s en weet waar u op moet letten.

Bouwkundige keuring

In sommige gevallen is het verstandig een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Een bouwkundige keuring is een onafhankelijke keuring door een bouwkundig inspecteur. Deze keuring brengt eventuele gebreken van de opstallen in kaart en geeft inzicht in het noodzakelijke onderhoud op de korte én lange termijn. Dit wordt vastgelegd in een bouwkundig rapport aangevuld met een begroting voor het eventuele herstel van de geconstateerde gebreken.

Een bouwkundig rapport geeft u als koper meer zekerheid over de bouwkundige staat van het object. Dit kan van pas komen tijdens de onderhandelingen over de prijs. Bovendien kunt u het resultaat van het bouwkundig rapport als ontbindende voorwaarde op laten nemen in de koopovereenkomst. Een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar adviseert u graag over bouwkundige keuringen.

Bodemonderzoek

Bij de aankoop van grond wilt u inzage hebben in de kwaliteit van de grond. Vraag daarom informatie op over de grondsoort, de samenstelling van de bodem en de teelthistorie. Ook wilt u weten of er nog tanks in de grond zijn opgeslagen. Dit soort informatie kunt u opvragen bij de verkopende makelaar. Wilt u er zeker van zijn dat er geen sprake is van bodemvervuiling? Laat dan een bodemonderzoek uitvoeren. Uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar adviseert u hierover. 

Clausules

Soms zijn er door de verkoper speciale clausules opgenomen in de koopovereenkomst. Deze clausules zijn opgenomen om de verkoper te beschermen en om te voorkomen dat hij aansprakelijk is voor verborgen gebreken van het vastgoed. Dit zijn de meest voorkomende clausules:

• Ouderdomsclausule: een ouderdomsclausule wijst u als koper op het feit dat de bedrijfswoning of opstallen een bepaalde leeftijd hebben en dat de bouwkwaliteit lager ligt dan bij nieuwe woningen of opstallen.

• (On)bekendheidsclausules: Een verkoper moet aangeven of er nog opslagtanks of andere voorwerpen in de grond zitten en of deze nog gebruikt worden of niet. Een (on)bekendheidsclausule wijst u als koper op het feit dat er mogelijk nog voorwerpen aanwezig zijn waar de verkoper niet bekend mee is.

Als koper moet u extra voorzichtig zijn met het tekenen van een koopovereenkomst met een clausule. Een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar is bekend met dit soort situaties en met alle andere zaken die een rol spelen in een koopovereenkomst. Hij kan inschatten of een bouwkundige keuring noodzakelijk is en aangeven wat er namens u als koper in de overeenkomst opgenomen moet worden.

Juridische mogelijkheden

Agrarische bedrijven hebben te maken met specifieke wet- en regelgeving. Denk aan strenge milieueisen, natuurwetgeving, pachtcontracten, ruilverkaveling, erfdienstbaarheden, mestwetgeving, productierechten en vergunningen. Het is belangrijk om ruim voordat u start met uw onderneming op de hoogte te zijn van deze juridische zaken met betrekking tot het gebruik en de inrichting van grond. Daarnaast is er een aantal fiscale- en subsidieregelingen die u geld kunnen besparen. Als u bijvoorbeeld asbestdaken heeft die u wilt laten vervangen komt u mogelijk in aanmerking voor een aantrekkelijke subsidie. Uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar kan u in contact brengen met een deskundig juridisch en fiscaal adviseur bij u in de buurt.

Vergunningen

Bij de start of uitbreiding van uw agrarisch bedrijf vormt het aanvragen van verschillende vergunningen een belangrijk onderdeel. Zo moet u in de meeste gevallen een milieu- en bouwvergunning aanvragen. De vergunningaanvragen moeten vaak worden voorzien van tal van onderzoeken zoals bodemonderzoek, geluidsonderzoek en luchtkwaliteitsonderzoek.

Hierbij wordt ook rekening gehouden met de natuur en de leefomgeving. Nederland heeft ruim 160 unieke natuurgebieden die horen bij het Europese netwerk Natura 2000. De aanwezigheid van deze gebieden kan gevolgen hebben voor het realiseren van uw bedrijfsactiviteiten.

De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) maakt het mogelijk alle benodigde vergunningen met betrekking tot activiteiten die van invloed zijn op de leefomgeving tegelijkertijd aan te vragen.  

Productierechten

Nederland telt vele agrarische productierechten die elk zijn eigen regels en voorschriften kennen. Voor het bedrijfsmatig houden van dieren zijn dierproductierechten zoals Fosfaatrechten, Pluimveerechten en Varkensrechten nodig. Maar er zijn ook Betalingsrechten, Ledenleveringsbewijzen en aandelen. Deze rechten geven aan hoeveel u van een product mag produceren en vormen daarmee de basis voor uw inkomsten en levensonderhoud.

Voor de aankoop, overname of uitbreiding van een agrarisch bedrijf heeft u productierechten nodig. In deze fase maakt u inzichtelijk welke en hoeveel productierechten u precies nodig heeft. Bij overname kunt u de mogelijkheid onderzoeken om ook de productierechten over te nemen. De NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar ondersteunt u hierbij.

Bestemmingsplan

Bestemmingsplannen geven aan welke (bedrijfs)activiteiten op een bepaalde locatie in een gemeente of provincie toegestaan zijn. Het is belangrijk dat de juiste bestemming voor uw onderneming aanwezig is of wordt verkregen. Soms is herziening, wijziging of vrijstelling van het bestemmingsplan aan de orde. Uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar helpt u bij het uitzoeken van de bestemming en kan indien nodig adviseren bij het aanvragen van een bestemmingswijziging.

Herbestemmen

Droomt u ervan om naast uw agrarisch bedrijf andere activiteiten te organiseren? Bijvoorbeeld een camping, dagbesteding of natuurbeheer? Deze verbrede landbouw is toegestaan indien u aan de juiste voorwaarden voldoet. Het is belangrijk goed uit te zoeken welke voorwaarden dit zijn omdat het gevolgen kan hebben voor uw agrarisch bedrijf.

Als u ervoor kiest alleen nevenactiviteiten te realiseren en het agrarisch bedrijf te beperken of te beëindigen, is het in vrijwel alle gevallen nodig de bestemming te wijzigen. Deze heeft immers een agrarische bestemming, waarop u dan andere activiteiten ontplooit. U gaat het agrarisch bedrijf dan herbestemmen.

De NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar kent de wet- en regelgeving, heeft ervaring met bestemmingswijzigingen en weet de mogelijke knelpunten te vinden en op te lossen. Samen bekijkt u alle aspecten en de NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar zet de mogelijkheden voor u op een rij.

Voor de aankoop van agrarisch vastgoed en het starten of uitbreiden van een agrarische onderneming, is geld nodig. In de meeste gevallen wordt er gekozen voor eigen middelen en een zakelijke financiering bij een bank. Maar er zijn meerdere financieringsvormen mogelijk zoals een een (erf)pachtconstructie of financiering door private investeerders.

Niet alleen uw financieringsbehoefte, maar ook uw persoonlijke omstandigheden spelen een steeds grotere rol in de aanvraag van financieringen. Een goed ondernemingsplan is daarom van grote waarde voor uw financieringsaanvraag. Uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar brengt u in contact met financiers die aansluiten bij uw wensen en uw ondernemingsplannen. 

Taxeren en doorrekenen

Uw financier wil weten wat het agrarisch vastgoed waard is. Daarom is voor de financiering in de meeste gevallen een taxatierapport van een gecertificeerd agrarisch taxateur vereist. Uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar en de verkopende makelaar mogen dit rapport niet opstellen omdat ze bij het onderhandelingsproces betrokken zijn. Ze kunnen u natuurlijk wel helpen bij het vinden van een gecertificeerde agrarisch taxateur.

De agrarisch taxateur neemt alle vergunningen en productierechten door en inspecteert de opstallen. Hierbij kijkt hij naar de staat van onderhoud, toegepaste bouwmaterialen zoals de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal, de toegepaste stalinrichting en controleert of de opstallen gebouwd zijn in overeenstemming met de bouwvergunningen en of het gebruik conform de geldende milieuvergunning is.

Op basis van deze informatie werkt de taxateur het taxatierapport uit. Daarin staat welke kadastrale eigendommen getaxeerd zijn, wie de eigenaar is, of er beperkingen opgelegd zijn vanwege bijvoorbeeld een gasleiding en of er kwalitatieve verplichtingen zijn zoals een recht van overpad. Ook onderbouwd de taxateur hierin de waardebepaling van het agrarisch vastgoed. Op basis van dit taxatierapport berekent uw financier of het mogelijk is om het agrarisch vastgoed dat u op het oog heeft te kopen.

Vind een gecertificeerde NVM Agrarisch & Landelijk-taxateur bij u in de buurt.

Nu u het juiste agrarische vastgoed gevonden hebt en weet dat u het vastgoed kunt kopen, kunnen de onderhandelingen beginnen.

Onderhandelingsstrategie

U wilt het vastgoed kopen maar uiteraard niet te veel betalen. Een goede onderhandelingsstrategie helpt bij het realiseren van de beste prijs. De onderhandelingsstrategie is per situatie verschillend en wordt beïnvloed door de markt en natuurlijk ook de situatie van de verkoper.

Een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar helpt u bij het bepalen van de beste onderhandelingsstrategie en adviseert over een realistische prijs. Als taxateur heeft hij ervaring met prijsbepaling en toegang tot de NVM-database waarin de marktwaarde van vergelijkbaar agrarisch vastgoed in de regio gevonden kan worden.   

Ontbindende voorwaarden

Als u agrarisch vastgoed koopt en u gaat met de verkoper in onderhandeling, dan gaat dit niet alleen over de prijs. U onderhandelt ook over de opleverdatum, de roerende zaken en de ontbindende voorwaarden. Wanneer u een bod uitbrengt weet u misschien nog niet of u de financiering rond kunt krijgen of u heeft nog onvoldoende zicht op de technische staat van de opstallen. Met ontbindende voorwaarden voorkomt u dat u vastzit aan de koop van het agrarisch vastgoed.

De ontbindende voorwaarden bepaalt u voordat u het eerste bod uitbrengt. Wanneer de datum voor de ontbindende voorwaarden verstreken is en u alsnog afziet van de koop, betaalt u een boete aan de verkoper.

Een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar adviseert over de geschikte ontbindende voorwaarden voor uw situatie en voorkomt onnodige risico’s. Ook bewaakt de NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar de gestelde termijn.

Eén-op-één onderhandelingen

Na het bepalen van de strategie, het bod en de (ontbindende) voorwaarden, brengt u een bod uit bij de verkopende partij. Dit kan op verschillende manieren. U kunt het bod schriftelijk, per mail, telefonisch of in sommige gevallen via de website van de verkopende makelaar uitbrengen.

Na het uitbrengen van het openingsbod is het afwachten. U bent namelijk pas officieel in onderhandeling als de verkoper een tegenbod uitbrengt, of als de verkoper expliciet meldt dat u in onderhandeling bent. Is onderhandelen niet uw sterkste kant? Dan is het verstandig dit proces uit handen te geven aan een specialist. De NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar kent de spelregels als geen ander en start zelfverzekerd de onderhandelingen namens u.

Inschrijving

Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kan de verkoper – in overleg met zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigingen in bijvoorbeeld een inschrijving. Bij een inschrijving krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. De verkoper dient uiteraard eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen voordat de procedure veranderd wordt.

NVM Online Bieden

Het is mogelijk om online te bieden op agrarische grond via het digitale platform van de NVM: NVM Online Bieden. NVM Online Bieden is een digitaal platform dat het biedproces transparanter maakt. Als koper kunt u precies zien wat anderen geboden hebben en heeft u de mogelijkheid de bieding gedurende het biedproces aan te passen. NVM Online Bieden kan alleen op een geselecteerd aanbod. Deze vindt u op nvmonlinebieden.nl.

Als het biedingsproces begint kunt u een bod doen met zelf opgestelde ontbindende voorwaarden. Tijdens het biedingsproces kunt u zien welk bedrag anderen bieden en u kunt uw bod verhogen of de ontbindende voorwaarden veranderen. Na sluiting van de bieding bepaalt de verkoper samen met de verkoopmakelaar aan wie hij de agrarische grond gunt. Dit hoeft niet altijd degene te zijn met het hoogste bod, het kan ook de koper zijn met de voor de verkoper meest gunstige voorwaarden.

Wilt u digitaal bieden op agrarische grond? Neem contact op met de verkoopmakelaar en registreer u via nvmonlinebieden.nl.

Lees meer over NVM Online Bieden.

Als koper en verkoper het eens zijn over prijs, opleverdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken, erfpachtconstructies of de verkoop van productierechten, dan is er overeenstemming bereikt. De verkopende makelaar legt de gemaakte afspraken vast in een koopovereenkomst. Hiervoor wordt meestal het model ‘NVM Koopakte Agrarisch & Landelijk’ als basis gebruikt.

Samen met uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar loopt u de koopovereenkomst door om te controleren of alle gegevens kloppen en waar nodig toelichting te geven. Zo weet u als koper precies waar u voor tekent. De koop komt tot stand als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. De koopovereenkomst gaat naar de notaris en daarna is de koop definitief rond, tenzij er ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.

Pas wanneer de financiering rond is, de bedenktijd verstreken is en eventuele aanvullende ontbindende voorwaarden niet meer van toepassing zijn, is de koop definitief. Nu kan de overdracht plaatsvinden.

Een paar dagen voor de afgesproken leveringsdatum ontvangt u van de notaris een concept-leveringsakte en een nota van afrekening. Controleer goed of alle gegevens kloppen. Een NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar helpt u hierbij.

Vlak voor de overdracht inspecteert u, eventueel samen met uw NVM Agrarisch & Landelijk-makelaar, het agrarisch vastgoed om te zien of deze nog in de afgesproken staat is. Daarna betaalt u bij de notaris, vrijwel altijd via de financier, de koopsom, de overige kosten en indien van toepassing de prijs van de overgenomen roerende zaken. Vervolgens tekent u de akte van levering. Het agrarisch vastgoed staat nu op uw naam en u wordt door de notaris ingeschreven bij het Kadaster!