De meldingsplicht voor de verhuurder bij huurachterstand van de huurder
Woningcorporaties en particuliere verhuurders dienen betalingsachterstanden in een vroeg stadium bij gemeenten te melden. Gemeenten krijgen hierdoor mensen met schulden tijdig in beeld en kunnen zo actief schuldhulp aanbieden. Veel mensen met schulden komen hier zelf vaak te laat mee of vragen helemaal niet om hulp. Door eerder hulp te bieden kunnen problematische schulden worden voorkomen. Maar wat betekent dit dan voor de verhuurder concreet?
Een van de eerste vragen die naar voren komt is wanneer de verhuurder een melding dient te maken. Op het moment dat de verhuurder bij de huurder heeft geprobeerd de huurproblemen op te lossen maar dit niet heeft gewerkt, dan maakt de verhuurder hiervan melding bij de gemeente waarin het gehuurde is gelegen. De verhuurder doet er verstandig aan om de gemeente te vragen op welke manier een huurachterstand voor de vroegsignalering van schulden kan worden gemeld. Ondanks dat in het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (hierna: het Besluit) geen sanctie is opgenomen indien de vroegsignalering niet wordt nagekomen, kan het niet melden wél tot gevolg hebben dat ontbinding van de huurovereenkomst bij drie maanden of meer huurachterstand niet standaard meer gerechtvaardigd wordt. De overheid wil met het Besluit dus meer grip krijgen op mensen met schulden en voorkomen dat mensen hun huis verliezen wanneer zij een betalingsachterstand hebben. Vaak worden de problemen des te groter wanneer mensen hun huis verliezen.
Het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening dat op 1 januari 2021 in werking is getreden geeft het volgende aan in artikel 2:
De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:
- inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
- de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
- de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
- bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.
Kortom, verhuurders doen een melding bij de gemeente als ze ten minste;
- een schriftelijke betalingsherinnering hebben gestuurd;
- geprobeerd hebben om in persoonlijk contact te treden om de huurder te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
- de huurder hebben gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening en tot slot,
- aangeboden hebben hun gegevens door te geven aan de gemeente. Het kan dat de huurder bezwaar heeft tegen het doorgeven van gegevens. De verhuurder mag dan de gegevens niet doorsturen en er dient dan geen melding te worden gedaan bij de gemeente. Gegevens worden dus gemeld als de huurder geen bezwaar heeft óf het niet lukt contact te krijgen.
De gevolgen van het niet melden of het niet weten van artikel 2 van het Besluit kan grote gevolgen hebben voor de verhuurder zo blijkt uit een uitspraak van de rechtbank Zeeland–West–Brabant.[1] De rechtbank heeft recentelijk geoordeeld dat het niet voldoen aan artikel 2 van het Besluit tot gevolg heeft dat verhuurder de huurovereenkomst niet kon ontbinden. Indien de verhuurder had voldaan aan de meldplicht bij de gemeente, zo stelt de rechtbank, dan was de huurachterstand mogelijk niet zodanig hoog opgelopen. Om deze reden is de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde afgewezen. Niet in geschil is de huurachterstand die huurder heeft. Deze schuld zal huurder moeten betalen aan de verhuurder.
Eerder is ook een uitspraak geweest van de rechtbank Amsterdam over het Besluit.[2] In deze uitspraak stelde de rechter dat wanneer een huurder opnieuw een huurachterstand heeft, dat een melding hiervan door de verhuurder bij de gemeente niet zinloos is. Anders gezegd, ook bij een hernieuwde betalingsachterstand kan de huurder gebaat zijn bij een melding bij de gemeente. De verhuurder dient er dus op te letten dat hij niet bevrijd is van zijn verplichting om een melding te doen bij de gemeente als hij dit al eens eerder heeft gedaan bij dezelfde huurder. De ontbinding van de huurovereenkomst werd afgewezen. Enkel de gevorderde huurachterstand werd toegewezen.
Dat de focus ligt op het voorkomen en beheersen van schulden bij particulieren mag duidelijk zijn. In dat kader is het volgens de overheid van belang om er vroeg bij te zijn en hier kunnen verhuurders goed bij helpen.
Conclusie
Verhuurders doen er verstandig aan zich te houden aan artikel 2 van het Besluit omdat zij anders het risico lopen dat de huurovereenkomst niet ontbonden wordt ondanks dat er sprake is van een enorme huurachterstand. Zelfs wanneer de verhuurder eerder een melding heeft gedaan bij de gemeente en er ontstaat bij de huurder een nieuwe huurachterstand, ook dan dient te verhuurder dit te melden bij de gemeente. Een tendens dat rechters (iets) terughoudender worden met het toewijzen van ontbinding en ontruiming wegens huurachterstand is in de jurisprudentie wel te merken. De gedachte hierachter is dat de problemen van mensen met schulden alleen maar groter worden wanneer zij hun woning verliezen. Waar in het verleden kon worden gesteld dat een huurachterstand van meer dan drie maanden voldoende is om de huurovereenkomst te kunnen ontbinden, is dat nu achterhaald.
Meer informatie?
Mocht u vragen hebben over dit artikel dan kunt u contact opnemen met de Juridische Dienst via telefoonnummer 030 608 51 81 of e-mail: jd@nvm.nl
[1] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 27-09-2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:6819.
[2] Rechtbank Amsterdam 01-03-2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:1026.