Sterke eindsprint commerciële vastgoedmarkt, maar politiek investeringsklimaat blijft remmende factor

Flinke eindsprint in opname kantoorruimtes, maar structurele krimp op jaarbasis

In vrijwel alle segmenten was in de laatste drie maanden van 2025 sprake van een zichtbare stijging van de totale opname ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Zo is in de opname van kantoorruimtes een duidelijk herstel te zien, met een stijging van 38 procent in vergelijking met het derde kwartaal van 2025. Tegelijkertijd is op jaarbasis sprake van een daling (-10 procent). Volgens NVM Business is dit mede te wijden aan een daling van het aantal transacties in de vijf grote steden: van 48 procent in het vierde kwartaal in 2024 naar 35 procent in dezelfde periode een jaar later. Verder is het aanbod (+4 procent) gestegen. Dat geldt vooral voor kantoren met metrages van ruim 5.000 m² (+12 procent). Verder is er een structureel tekort aan hoogwaardige en duurzame kantoorruimtes, wat leidt tot stijgende huren op toplocaties. Verduurzamingseisen en complexe regelgeving maken herontwikkeling kostbaar, wat volgens NVM Business remmend werkt op het toevoegen van nieuw aanbod.

Bedrijfsruimtes: sterke inhaalslag na jaren van onzekerheid

Bij bedrijfsruimtes is de grootste stijging in opname (1,56 miljoen m²) zichtbaar. Dit is een toename van 34 procent op jaarbasis, waarmee het hoogste niveau sinds 2021 is bereikt. Een aantal grote logistieke transacties (zoals de ingebruikname door Defensie van een locatie van 32.300 m² in Nieuwegein) droeg hieraan bij. Het aanbod is voor het vijfde achtereenvolgende kwartaal toegenomen (+600.000 m²) - vooral bij kleine units in verzamelgebouwen - met op jaarbasis een stijging van 40 procent. Ook het aanbod van logistiek vastgoed boven 25.000 m² is gegroeid, met een stijging van 23 procent ten opzichte van een jaar geleden. Vooral panden met zware energieaansluitingen zijn gewild, mede door het capaciteitstekort op het energienet en uitblijvende investeringen in infrastructuur.

Winkelmarkt: sterke kwartaalcijfers; structurele transformatie zet door

Ook de winkelmarkt sloot 2025 sterk af. De opname lag in het vierde kwartaal 33 procent hoger dan een jaar geleden. Vooral bij winkelruimtes boven 1.000 m² was sprake van een sterke groei. In dit segment is 69.000 m² opgenomen, het hoogste niveau in jaren. Tegelijkertijd was de opname in de twaalf grootste steden (180.000 m²; -17 procent) juist lager. Over de gehele linie spelen functieveranderingen volgens NVM-leden hierbij een rol. Zo maken winkels plaats voor dienstverlenende functies, zoals kappers en schoonheidssalons. Ook drukken stijgende kosten op de marges van winkeliers, wat op zwakkere locaties leidt tot leegstand. Verder vonden weinig transacties plaats van grote ketens, in tegenstelling tot voorgaande kwartalen.

Beleggingsmarkt: vertrouwen keert terug; internationale investeerders terughoudend

De vraag naar beleggingen in commercieel vastgoed blijft aanwezig, mede doordat kapitaal verschuift van woningen naar zakelijk vastgoed. In de praktijk komen relatief weinig transacties tot stand.  In het vierde kwartaal is het beleggingsvolume gestegen en is een aantal grote deals gesloten door beleggers die de kans benutten om tegen goede prijzen modern en goed gelegen vastgoed te kopen. Dit aanbod blijft echter schaars en prijzen sluiten vaak niet aan bij het risicoprofiel dat beleggers hanteren. Ook buitenlandse beleggers zijn minder actief. Dit komt volgens NVM Business doordat het Nederlandse investeringsklimaat zijn aantrekkingskracht verliest en aan concurrentiekracht inboet. Terwijl gebruikersmarkten aantrekken, blijft de beleggingsmarkt nog achter.

“In het vierde kwartaal van 2025 zien we duidelijke beweging in alle segmenten van de commerciële vastgoedmarkt”, legt Sven Bertens, bestuurslid van NVM Business, uit. “Dat is een positieve ontwikkeling waarvan we verwachten dat deze in 2026 wordt voorgezet. Het herstel is echter broos en de beleggingsmarkt blijft achter. Zo zien we dat buitenlandse beleggers terughoudend zijn en de interesse in beleggingsobjecten relatief laag is. Nederland is op internationale ranglijsten weggezakt, met als gevolg dat buitenlandse investeringen in de afgelopen jaren terugliepen. 2025 toont gelukkig een voorzichtig herstel. Op jaarbasis is het beleggingsvolume met 12 procent gestegen. Zonder stabiel beleid, een vermindering van de regeldruk en voorspelbare fiscale regelgeving komt verder duurzaam herstel niet van de grond. Als we onze positie als vestigings- en investeringsland serieus nemen, moet het investeringsklimaat bovenaan de agenda van het nieuw te vormen kabinet staan. De cijfers laten zien dat de fundamenten van de vastgoedmarkt nog steeds sterk zijn. Voor een duurzaam herstel is echter méér nodig dan alleen marktdynamiek. Een stabiel politiek klimaat en minder regeldruk - zoals ook bepleit in het rapport-Wennink - zijn cruciaal om investeringen aan te jagen en de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken.”

Opname van vastgoed is de verhuur of verkoop van een beschikbaar pand/ruimte. Dit wordt uitgedrukt in het aantal vierkante meters (m²) dat wordt verhandeld in de transacties.