NVM: Gemiddelde transactieprijs boven half miljoen bij meer aanbod en vlotte verkopen

In dit kwartaal zijn via NVM-makelaars zeer veel woningen verkocht: 47.600, waarvan bijna de helft aan starters. Dit komt mede door het forse aanbod van 49.500 te koop gezette woningen. Nog steeds is het uitponden van voormalige huurwoningen hierachter een belangrijke motor. Dit gaat gepaard met een rustiger marktbeeld: minder hectiek, regionaal minder biedingen en meer ruimte voor bezichtigingen. De nog steeds aanhoudende prijsstijging vlakt geleidelijk wel verder af. Kortom: een minder overspannen woningmarkt, waarin echter de structurele problemen – zoals schaarste en betaalbaarheid – blijven bestaan.

Lana Goutsmits-Gerssen, makelaar en voorzitter NVM Wonen: “Voor woningzoekenden is het fijn dat er veel meer aanbod is, al blijft de keuze beperkt door de vaak vlotte verkopen in gemiddeld 28 dagen. De transactieprijzen stijgen daarbij nog licht, wat verkopers vertrouwen geeft om een volgende stap te zetten. Het aantal transacties lag in het afgelopen kwartaal op topniveau en het aandeel starters nam toe tot ruim 47%, mede door de beschikbaarheid van uitpondwoningen. Toch moet de starter zelf of via familie wel een flinke zak eigen geld meebrengen om in te kunnen stappen. Veel jonge starters zonder buffer staan langs de zijlijn, ook op de huurmarkt. In dat licht is het diep teleurstellend dat de nieuwbouw door allerlei oorzaken ver beneden de ambitie blijft en zichzelf ondertussen uit de markt prijst door hoge kosten, lange wachttijden, waarbij onvoldoende voor de vraag wordt gebouwd. Evengoed lijkt het erop dat in de actuele dynamiek ‘de grootste gekte’ op de woningmarkt er af is met vaak minder hoge (over)biedingen en meer woonkansen op de beste plek.” 

Bestaande bouw

Op één na hoogste aantal verkopen

In het 4e kwartaal van 2025 verkochten NVM-makelaars ruim 47.600 koopwoningen, 11% meer dan vorig jaar en bijna 15% meer dan afgelopen kwartaal. Dat is een zeer hoog aantal en – na het record in 2016 – het één na hoogste niveau sinds de start van de metingen in 1995. De belangrijkste oorzaak voor dit hoge aantal is, net als in de afgelopen twee jaar, het grote aantal te koop gezette woningen. Het uitponden van voormalige huurwoningen is daarbij een grote motor achter deze groei. 

Forse toename nieuw aanbod

In het 4e kwartaal kwamen er 49.500 woningen nieuw in aanbod bij NVM-makelaars. Dat zijn ruim 4.000 woningen meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Bovendien zijn in een 4e kwartaal niet eerder zoveel woningen te koop gezet. Het gemiddelde aantal daadwerkelijke bezichtigingen per woning daalde in een jaar van 10,4 naar 7,5. In deze lijn namen ook de biedingen af van gemiddeld 3,7 naar 2,8 per woning. Dit komt niet door minder vraag, maar door de forse groei van het aanbod. Daarmee verdeelt de grote koopbelangstelling zich over veel meer woningen. Dit leidt ertoe dat er gemiddeld iets minder hectiek is rond het aankoopproces: woningzoekenden kunnen wat makkelijker een bezichtiging krijgen met meer ruimte voor afwegingen. Tegelijkertijd biedt nog altijd 40% zonder financieringsvoorbehoud, net als een jaar eerder.

Voor het eerst boven €500.000 gemiddeld

Met een gemiddelde transactieprijs van €502.000 van alle in het 4e kwartaal 2025 via NVM-makelaars verkochte woningen, ligt dit landelijk voor het eerst boven het niveau van 5 ton. Deze gemiddelde verkoopprijs is daarmee 1,8% hoger dan in het kwartaal ervoor. Zoals de grafiek laat zien, verloopt de prijsstijging in de afgelopen kwartalen steeds langzamer. Vergeleken met een jaar geleden is de prijsstijging 3,9%. 

173 gemeenten boven de 5 ton

Er zijn grote regionale verschillen: in 173 van de 342 Nederlandse gemeenten is de gemiddelde transactieprijs inmiddels de 5 ton gepasseerd. Dat zijn er 37 meer dan de 136 gemeenten waar het vorig jaar gemiddeld al boven de 5 ton lag. Op het omslagpunt kleurt de kaart van blauw naar rood. Het betreft transactieprijzen van bestaande woningen in het 4e kwartaal 2025 per gemeente met een ondergrens van minstens 20 transacties per kwartaal, want anders is het gemiddelde minder representatief. De duurste gemeente is Bloemendaal met gemiddeld €1.188.100 per verkochte woning, gevolgd door Blaricum en Laren. Gemeente Pekela is hekkensluiter met het laagste gemiddelde van €272.100 per verkochte woning. Ook in de gemeenten Heerlen en Kerkrade ligt het gemiddelde nog onder de 3 ton. Een interactieve kaart met alle gemiddelde transactieprijzen per gemeente is te raadplegen via www.nvm.nl

72% verkocht boven vraagprijs

Al lange tijd schommelt het aandeel woningen dat verkocht wordt voor een prijs boven de vraagprijs rond de 70%. In het 4e kwartaal 2025 lag dit op 72%. Bij tussenwoningen ligt dit het hoogst op meer dan 80%; bij vrijstaand gebeurt dat bij minder dan de helft van de verkopen. Gemiddeld is 4,7% meer betaald dan de vraagprijs. De mate van overbieden verschilt sterk per woningtype en per regio, maar ook per prijssegment: het bieden boven de vraagprijs komt relatief het meest voor in het goedkopere prijssegment – waar doorgaans veel gegadigden voor zijn – en bij kwalitatief goede ‘instapklare’ woningen, waarin niet meer geklust hoeft te worden. 

Totale aanbod onder 30.000 woningen

Ondanks het grote aantal woningen dat te koop werd gezet, is het totale beschikbare aanbod bij NVM-makelaars aan het einde van dit kwartaal onder de 30.000 woningen uitgekomen. Ten opzichte van een jaar eerder is dit aanbod wel gestegen met 16,2%. Daarmee ligt het aanbod nog altijd op een relatief hoog niveau in vergelijking met voorgaande jaren. De gemiddelde vraagprijs van woningen die aan het eind van het 4e kwartaal te koop stonden, bedraagt €594.000. Daarmee blijft de vraagprijs redelijk stabiel. Het aanbod in het middensegment tussen 4 en 7,5 ton neemt veel harder toe dan in de andere prijsklassen.

Schaarste woningmarkt houdt aan

De krapte op de markt blijft groot en is zelfs verder toegenomen. De krapte-indicator staat op 1,9. Dat betekent dat een woningzoekende gemiddeld uit twee passende beschikbare woningen kan kiezen. De gemiddelde verkooptijd van woningen ligt nu en al geruime tijd rond de 28 dagen. Alleen bij vrijstaande woningen duurt het gemiddeld iets langer dan een maand (35 dagen).

Nieuwbouw

Dip in verkoop nieuwbouw

In het 4e kwartaal van 2025 zijn bijna 6.000 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat zijn circa 1.000 minder dan in het 3e kwartaal en is het laagste niveau in twee jaar. Ook het sentiment onder makelaars over de verkoopbaarheid daalde merkbaar, maar blijft positief: 7,5 voor appartementen en 8,0 voor woonhuizen. Voor de verkoopdip is geen eenduidige oorzaak aan te wijzen. NVM-makelaars noemen vooral toegenomen aanbod in de bestaande bouw (met ook uitpondwoningen), de afnemende betaalbaarheid door hoge bouwkosten en krimpflatie, en het teruglopende aanbod van grondgebonden woningen. Vooral startende één- en tweepersoons-huishoudens wijken daarom uit naar bestaande woningen, waar zij zonder al te lange wachttijd een grotere woning kunnen bemachtigen.  

Versnelling nieuwbouw blijft uit

Over heel 2025 bleef het aantal verkopen met ruim 27.000 nieuwbouwwoningen nagenoeg gelijk aan 2024. De gewenste verdere groei na het herstel van vorig jaar, bleef door de dip in het 4e kwartaal uit. De stabilisatie hangt samen met het uitblijven van extra aanbod. In 2025 kwamen circa 33.800 nieuwbouwwoningen op de markt – slechts 1.400 meer dan vorig jaar – waardoor ook dit jaar de noodzakelijke versnelling uitbleef.

Steeds meer appartementen

Het woningaanbod verschuift steeds sterker richting appartementen. Inmiddels zijn twee van de drie aangeboden nieuwbouwwoningen een appartement. Deze zijn vaak ook kleiner van formaat, waardoor de keuzemogelijkheden voor zoekers naar een huis met een tuin verder afnemen. In de periode 2016–2019 was dit aandeel nog slechts één op de drie met een vergelijkbaar aantal woningen in aanbod. NVM-makelaars maken zich al langer zorgen over dit eenzijdige aanbod en geven de aansluiting op de vraag een rapportcijfer 5,5. Zij benadrukken de behoefte aan meer huurwoningen voor starters, grondgebonden woningen en levensloopbestendige woningen voor ouderen om de doorstroming te verbeteren.

Nieuwbouwprijs neemt minder toe

Ondanks stijgende bouwkosten nemen de gemiddelde koopsommen slechts beperkt toe. Een nieuwbouwwoning kost nu gemiddeld €494.000. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw is hiermee lager dan die van de bestaande bouw. Dit betekent niet dat nieuwbouw goedkoper is. De samenstelling van de groep verkochte nieuwbouw en bestaande bouw woningen is niet te vergelijken. Zo bestaat nieuwbouw voor een groter deel uit appartementen (49% t.o.v. 33%). Door kleinere oppervlakten krijgen kopers bij nieuwbouw minder woonruimte voor hun geld. De prijs per vierkante meter stijgt fors, waardoor de krimpflatie steeds zichtbaarder wordt.

Meer in de pijplijn

Positief is dat makelaars meer projecten in de pijplijn zien. Het aandeel dat het aantal plannen in het eigen werkgebied als ‘(veel) te laag’ beoordeelt, daalde van 75% anderhalf jaar geleden naar 40% nu. De doorvertaling naar bouw en verkoop blijft echter beperkt door trage vergunningstrajecten met uitgebreide inspraakprocedures, complexe regelgeving en vertraging door onder meer stikstof, netcongestie en capaciteitsgebrek. Of projecten in de pijplijn daadwerkelijk in de verkoop komen, is nog niet in te schatten.