Woningaanbod keldert op droogkokende huurmarkt

De Nederlandse huurmarkt is vastgelopen. Hoewel de sociale huursector tot de grootste van Europa behoort, is het aanbod in de vrije huursector (met slechts 3 á 4% van de totale woningvoorraad) veel kleiner dan in andere landen. Hierdoor stokt de doorstroming vanuit de sociale huur, met als gevolg oplopende wachtlijsten en toenemende maatschappelijke onvrede. De situatie is verder verslechterd door recent genomen maatregelen, waardoor veel particuliere verhuurders zich terugtrekken uit de markt. Dat heeft gevolgen voor het beschikbare woningaanbod.

37% minder aanbod dan vorig jaar 

Met de invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 werd een gereguleerd middenhuursegment gecreëerd, waarbij woningen op basis WWS-punten al dan niet in het gereguleerde segment vallen. Op dit moment vallen woningen met meer dan 186 punten (een huurprijs boven de € 1.185) in de vrije sector. Vóór 1 juli 2024 bestond deze regulering niet en startte de vrije sector bij een huurprijs van € 880. Logischerwijs neemt het aantal woningen in de vrije sector daarmee af. 
Wanneer we het huuraanbod bij NVM makelaars in het 2e kwartaal van 2025 in de vrije sector (> €1.185) vergelijken met een jaar eerder (> € 880), dan staan er nu 37% minder woningen te huur. Wanneer we het aanbod van vorig jaar vergelijken tegen dezelfde grens van € 1.158 (i.p.v. € 880), staan er in het 2e kwartaal van 2025 nog steeds 25% minder woningen te huur. Dat is een enorme daling. 
Wanneer we nog wat verder terug in de tijd kijken, dan zien we dat de situatie nog veel ernstiger is. Het aanbod  ligt de helft lager dan in de jaren 2022-2023 en wel drie keer zo laag in vergelijking met 5 jaar geleden. 

Van middensegment nauwelijks sprake 

Het is niet zo dat met de daling van het woningaanbod in de vrije sector, het aanbod aan huurwoningen in het middensegment toeneemt. In de prijsklasse tussen € 900 en € 1.185 (een jaar geleden € 880 en € 1158) zien we landelijk 25% minder woningaanbod. Het gaat bij NVM-makelaars in het 2e kwartaal van 2025 om minder dan 200 te huur aangeboden woningen bestaande bouw. Een deel hiervan valt overigens in gebieden waar deze huren marktconform zijn. Wat betreft puntenaantal zijn het wel degelijk vrije sector huurwoningen, alleen een huurprijs van meer dan € 1.185 is hier niet haalbaar. 
In de G4 is de situatie nog schrijnender. In de 4 steden samen staan in het 2e kwartaal van 2025 nog geen 20 huurwoningen in aanbod die tot het middensegment behoren. De Wet betaalbare huur zorgt ervoor dat voor veel zittende huurders de maandelijkse woonlasten omlaag gaan. Maar van meer doorstroming en meer woningaanbod lijkt absoluut geen sprake te zijn. 

Oplossingen vastgelopen huurmarkt en tegengaan woningtekort

Er zijn oplossingen nodig om het huuraanbod weer op peil te krijgen, het hardnekkige woningtekort tegen te gaan en de vastgelopen huurmarkt vlot te trekken. De aankomende verkiezingen bieden een uitgelezen kans om het woningbouw- en ruimtelijk beleid fundamenteel te verbeteren. Daarom pleit NVM pleit voor:

- Een stabiel politiek- en investeringsklimaat waarbij een gezonde huurgroei mogelijk is. Het bevriezen van huurverhogingen en de onzekerheid daaromtrent ieder jaar weer zijn desastreus gebleken voor investeerders.
- Zorg dat de huur- en koopwoningmarkt op fiscaal gebied meer in evenwicht zijn. Voor een gezonde woningmarkt zijn beide segmenten van vitaal belang en deze moeten wat betreft woonlasten dan ook even aantrekkelijk zijn. Middenhuurwoningen trekken wat dat betreft nu aan het kortste eind.
- Verlaag de overdrachtsbelasting naar 6% om deze in Europees opzicht meer marktconform te maken. Dit verbetert het investeringsklimaat in zowel de bestaande als nieuwbouw en maakt transformaties en verduurzaming aantrekkelijker (Zeven organisaties spreken steun uit voor amendement verlaging overdrachtsbelasting | NVM)
- Maak tijdelijke huurovereenkomsten weer mogelijk om de doorstroming, flexibiliteit en mobiliteit die de markt van middenhuurwoningen kan bieden weer volop te benutten. Dit is overigens ook van belang voor doorstroming op de koopwoningmarkt en gaat (bewuste) leegstand tegen.

1. Te huur aangeboden woningen bestaande bouw bij NVM makelaars, boven de liberalisatiegrens (aangepast per jaar).