50 kwartalen in beeld: aanhoudende opwaartse trend op woning- en hypotheekmarkt
Met het verschijnen van de kwartaalrapportage Monitor Koopwoningmarkt over het tweede kwartaal van 2025 is een mooie mijlpaal bereikt. Sinds begin 2013 is nu vijftig keer een overzicht gegeven van de stand van zaken op de Nederlandse koopwoningmarkt en op de hypotheekmarkt.
Uit deze vijftigste Monitor Koopwoningmarkt, op vrijdag 22 augustus gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft, blijkt onder meer dat het aantal verkochte woningen in de bestaande voorraad en op de nieuwbouwmarkt wel weer toenemen, maar dat dit proces slechts langzaam verloopt. Daardoor zijn de prijzen bijna continu gestegen en is het aantal NHG-garanties en Startersleningen flink toegenomen. Het aantal opgeleverde nieuwbouw- koopwoningen daalt echter alweer twee jaar en dat proces is nog niet ten einde.
De woningmarktontwikkelingen in de afgelopen 12,5 jaar overziend, kunnen er grofweg vier perioden onderscheiden worden. Tussen 2013 en 2017 is er sprake geweest van een sterk herstel aan zowel de vraag- als aanbodkant van de markt voor koopwoningen, gevolgd door een zekere stabilisatie van de omstandigheden in de periode 2018-2020. Na een kortstondige dip in de woningmarktomstandigheden in de jaren 2021 en 2022, herpakken zowel de markt voor bestaande koopwoningen, als de nieuwbouwmarkt zich weer (voorzichtig) vanaf begin 2023. Dit blijkt uit een trendanalyse van de afgelopen 50 kwartalen van de Monitor Koopwoningmarkt.
Aantal verkopen in bestaande woningvoorraad nog niet op niveau van 2015-2017
De door NVM geregistreerde 42.100 verkochte woningen in het tweede kwartaal van 2025 betekenen een stijging van respectievelijk 22,1% en 14,7% ten opzichte van het voorliggende kwartaal en hetzelfde kwartaal in 2024. Deze stijging is mede het gevolg van de extra verkoop van huurwoningen door particuliere verhuurders in de afgelopen kwartalen. Het aantal verkochte woningen in het tweede kwartaal van 2025 is daarmee terug op het niveau in het tweede kwartaal van de jaren 2018-2020, maar blijft nog wel achter bij de dynamiek in de jaren 2015-2017. In die jaren werden er zo’n 5.000 woningen per kwartaal extra verkocht.
Verkoop van nieuwbouwkoopwoningen trekt maar langzaam aan
Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen komt in het eerste kwartaal van 2025 uit op circa 8.000 woningen, zo blijkt uit de Monitor Nieuwe Koopwoningen van WoningbouwersNL. De grote dip tussen 2020 en 2023 is daarmee duidelijk voorbij. Toch blijft dit aantal transacties nog ver verwijderd van de top in 2021 (circa 10.000 woningen) en zeker van de kwartaalcijfers (ruim 12.000 woningen), zoals die vóór de kredietcrisis werden gerealiseerd. Het trage herstel van de verkoop van nieuwbouwwoningen wordt niet veroorzaakt door een gebrek aan animo onder potentiële kopers, maar is eerder het gevolg van de nog steeds ongunstige omstandigheden aan de aanbodkant van de nieuwbouwmarkt.
Koopprijzen nemen met gemiddeld 10% toe in afgelopen 12,5 jaar
De vraag naar koopwoningen is in de afgelopen jaren steeds veel groter geweest dan het aanbod van te koop staande bestaande en nieuwbouwkoopwoningen. Het vertrouwen in de koopwoningmarkt bleef de meeste tijd (redelijk) positief, waardoor de verkoopprijzen voor koopwoningen in de afgelopen jaren fors toenamen, met uitzondering van de periode 2021-2022. De gemiddelde verkoopprijs voor nieuwbouwwoningen is tussen 2013 en 2025 bijna verdubbeld. De mediane verkoopprijs voor bestaande koopwoningen (zoals geregistreerd door de NVM) is zelfs met circa 140% toegenomen en uitgedrukt in de door het Kadaster en het CBS gepubliceerde Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK), blijkt de prijsstijging uit te komen op ongeveer 120%. Dit komt neer op bijna 10% nominaal per jaar gemiddeld in de beschouwde periode. In reële termen (gecorrigeerd voor de inflatie) bedraagt de koopprijsstijging nog steeds 5% per jaar.
Meer NHG-garanties en Startersleningen verstrekt
In de afgelopen 12,5 jaar blijkt de maximale leencapaciteit voor potentiële kopers gemiddeld genomen maar met 40% gestegen. Het kopen van een woning is daarmee steeds moeizamer geworden voor huishoudens met een modaal inkomen. Mede als gevolg van deze discrepantie tussen de maximale leencapaciteit en de koopprijsontwikkeling, neemt de ondersteuning van doorstromers en zeker van starters op de koopwoningmarkt weer flink toe. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 stijgt het aantal nieuw verstrekte NHG-garanties voor koopwoningen in de bestaande woningvoorraad naar 26.000 garanties in het tweede kwartaal van 2025. Daarmee wordt het niveau van 2015 weer bereikt.
Ook het aantal ontvangen aanvragen voor een Starterslening en het aantal door SVn verstrekte Startersleningen laten sinds eind 2021 een flinke stijging zien. In het tweede kwartaal van 2025 worden maar liefst 2.600 Startersleningen aangevraagd en ruim 2.000 Startersleningen daadwerkelijk verstrekt. Deze aantallen komen zelfs boven het niveau uit de periode medio 2013 - medio 2014 uit, toen jongere koopstarters aan het eind van de kredietcrisis weer de instap op de koopwoningmarkt durfden te maken.
Ook hypotheekmarkt kent verschillende fasen in de afgelopen 12,5 jaar
De koopwoning- en hypotheekmarkt zijn in Nederland sterk aan elkaar gekoppeld; de hypotheekmarkt kent daardoor vergelijkbare fasen in de afgelopen 12,5 jaar. In de jaren 2013-2016 heeft er een spurt in het aantal hypotheekaanvragen (geregistreerd door HDN) plaatsgevonden, gevolgd door een periode van stabilisatie in de periode 2017-2019 met circa 95.000 aanvragen per kwartaal. Daarna loopt het aantal hypotheekaanvragen drie jaar lang weer fors op tot maar liefst 190.000 aanvragen in het eerste kwartaal van 2022. Vooral veel meer aanvragen voor het oversluiten van bestaande hypotheken of voor een extra hypotheek (voor verbouwingen of verduurzaming) lagen hier aan ten grondslag. De hypothekenmarkt normaliseert weer enigszins in de jaren 2022 en 2023 met circa 95.000 aanvragen per kwartaal, waarbij rond de 65% van de aanvragen gekoppeld kan worden aan de aankoop van een woning. In de laatste anderhalf jaar zien we het aantal hypotheekaanvragen toch weer gestaag oplopen naar circa 140.000 aanvragen per kwartaal; zowel voor de aanschaf van een (andere) koopwoning, als voor investeringen in de huidige woning.
Oplevering van nieuwbouwkoopwoningen blijft weinig rooskleurig
Hoewel veel lichten weer op groen lijken te staan op de Nederlandse koopwoningmarkt aan het begin van 2025, blijft de ontwikkeling van het aantal opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen nog steeds zorgelijk. In de periode 2017 – 2022 zijn circa 8.000 nieuwe koopwoningen per kwartaal opgeleverd. De afgelopen twee jaar is er sprake van een dalende trend, met 4.200 woningen in het eerste kwartaal van 2025. Het aantal bouwvergunningen is licht gestegen in de afgelopen zes kwartalen, maar het zal naar verwachting nog twee jaar duren voordat dat resulteert in een positieve trend in het aantal nieuw opgeleverde koopwoningen. En dat is geen goed nieuws voor de huidige woningzoekenden en voor de dynamiek in de bestaande woningvoorraad.