Niet zelf-bewoningsclausule een onredelijk beding

In de koopovereenkomst heeft een professionele verkoper (vastgoedonderneming) de niet zelf-bewoningsclausule opgenomen. In de NVM-vragenlijst heeft verkoper aangegeven dat de honden van de buren overlast veroorzaken. Na het transport begint koper te klagen over de blaffende honden. Daarnaast gooien de buren afval in de tuin van koper en veroorzaken de buren ernstige overlast in de gehele buurt. Koper wil dat verkoper de woning terugneemt omdat de woning door de overlast niet normaal gebruikt kan worden. Verkoper verwijst naar de niet zelf-bewoningsclausule en wijst de claim af. Partijen belanden bij de rechtbank. Wij krijgt gelijk?

De rechtbank verwerpt de eerste twee klachten. De blaffende honden waren bij koper bekend door de melding in de vragenlijst en de overlast door het afval van de buren ontstond pas na het transport. Met betrekking tot het derde punt (de ernstige overlast in de gehele buurt) krijgt koper wel gelijk. De rechtbank beargumenteert dit als volgt.

Normaal gebruik

Normaal gebruik betekent dat er in een woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier, met redelijke mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Volgens de rechter wordt in deze zaak het normale gebruik als woonhuis belemmerd doordat de buren al vijf jaar de buurt terroriseren met hun gedrag. De woning kan nu niet normaal worden gebruikt omdat er een zeker minimum aan woongenot en rust ontbreekt.

Niet-zelf-bewoningsclausule bij professionele verkoper

Verkoper is dus tekortgeschoten in deze casus door een woning te leveren die niet geschikt is voor normaal gebruik. En de niet zelf-bewoningsclausule dan? Het gedrag van de buren (al vijf jaar lang de buurt terroriseren met hun gedrag) is een ‘bewoningsgebrek’, aldus verkoper. Het is een gebrek dat pas opvalt als je daar woont. Als verkoper een particulier was geweest dan was een beroep op de niet zelf-bewoningsclausule naar alle waarschijnlijkheid geslaagd. Er is hier echter sprake van een professionele verkoper. Dit betekent dat de niet zelf-bewoningsclausule nog een andere toets moet doorstaan.

Richtlijn 93/13/EEG inzake oneerlijke bedingen

Een rechter moet namelijk bij de verkoop van een woning door een professionele verkoper (dus niet bij een particuliere verkoper!) aan een particuliere koper de niet-zelf-bewoningsclausule toetsen aan de Richtlijn 93/13/EEG inzake oneerlijke bedingen. Deze toets moet plaatsvinden als de professionele verkoper de niet zelf-bewoningsclausule in exact dezelfde vorm steeds opneemt in de koopovereenkomsten die hij sluit met kopers. De niet zelf-bewoningsclausule wordt dan aangemerkt als een algemene voorwaarde. De rechter moet dan onderzoeken of de toegepaste niet zelf-bewoningsclausule is aan te merken als een oneerlijk beding. Als dat het geval is dan moet deze clausule worden vernietigd.

Voorwaarden voor een oneerlijk beding

Maar wanneer is er dan sprake van een oneerlijk beding? Er is sprake van een oneerlijk beding indien de clausules in strijd is met de goede trouw en het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Of dat het geval is, is steeds afhankelijk van alle omstandigheden van het specifieke geval. Dus in de ene casus kan de niet zelf-bewoningsclausule wel onredelijk zijn en in de andere casus niet.

Niet zelf-bewoningsclausule in deze casus onredelijk

In deze casus vindt de rechter de toegepaste niet zelf-bewoningsclausule een onredelijk beding. Verkoper heeft verklaard de niet zelf-bewoningsclausule in iedere koopovereenkomst op te nemen. Daardoor wordt de balans tussen de rechten en plichten van de koper en verkoper aanzienlijk verstoort, ten nadele van de koper. Als uitgangspunt mag koper verwachten dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. De niet zelf-bewoningsclausule sluit dit recht nu juist uit met betrekking tot vele verschillende bewoningsgebreken. Daarnaast is er ook een ouderdomsclausule toegepast en lag het risico van de blaffende honden ook al bij koper. Daarmee zijn eigenlijk alle risico’s op (verborgen) gebreken bij koper neergelegd en wordt het door de wetgever getroffen evenwicht (het normaal gebruik als woonhuis) verstoord geheel in het nadeel van koper. Op zich hoeft dat geen probleem te zijn als daar ook iets tegenover staat ten behoeve van koper, zoals bijvoorbeeld een korting. Dan is er weer sprake van evenwicht. Dat is hier echter niet gebeurd. De koopprijs die koper heeft betaald is € 280.000,00 en is marktconform.

Tot slot weegt de rechtbank ook nog mee dat koper bij de aankoop niet is bijgestaan door een aankoopmakelaar of jurist die koper had kunnen waarschuwen voor de gevolgen van deze clausules. Gezien al deze feiten is de rechter van oordeel dat het evenwicht is verstoord ten nadele van de particulier koper. De niet zelf-bewonings-clausule wordt vernietigd. De clausule maakt geen onderdeel meer uit van de koopovereenkomst.

Verkoper aansprakelijk

Partijen vallen dus terug op de standaard risicoverdeling van artikel 6.1/6.3 van de NVM-koopovereenkomst. Eerder kwam de rechter in deze zaak al tot het oordeel dat het normale gebruik als woonhuis van artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst wordt belemmerd doordat de buren al vijf jaar de buurt terroriseren met hun gedrag. Er is dus sprake van non-conformiteit met als resultaat dat de koopovereenkomst wordt ontbonden en verkoper verplicht wordt om de woning weer terug te nemen en de koopsom terug te storten naar de koper.

Link naar de uitspraak:

https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2023:8179

Commentaar

Wat kunnen wij van deze uitspraak leren? Als makelaar moet je er rekening mee houden dat als een woning door een professionele verkoper (dus niet bij een particuliere verkoper!) wordt verkocht aan een particuliere koper dit soort clausules (de niet zelf-bewoningsclausule, ouderdomsclausules e.d.) kunnen worden getoetst aan de richtlijn ‘oneerlijke bedingen’ als de professionele verkoper dit soort clausules in exacte vorm steeds opneemt in iedere koopovereenkomst. De clausules worden dan aangemerkt als algemene voorwaarden. De rechter moet dan onderzoeken of de toegepaste clausules zijn aan te merken als oneerlijke bedingen. Als dat het geval is dan moeten deze clausules worden vernietigd.

Evenwicht aanbrengen

Om te voorkomen dat de clausules worden vernietigd moet de professionele verkoper proberen een evenwicht aan te brengen in de risicoverdeling. Dat kan per casus verschillend zijn. Als koper bijvoorbeeld alle risico’s draagt op verborgen gebreken of niet bewoningsgebreken, dan moet daar iets tegen overstaan. Schrijf bijvoorbeeld op dat er bij het vaststellen van de koopsom rekening is gehouden met de toegepaste clausule. Onze standaard niet zelf-bewoningsclausule voorziet daar ook in:

Standaard niet-zelf-bewoningsclausule (los artikel in koopakte)

Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden.

Daarnaast kan je ook aangeven dat koper zich bewust is van de gevolgen van de toegepaste clausule en dat koper uitvoerig is geïnformeerd over de inhoud van deze clausule. Zie hieronder een opzet:

‘Koper is uitvoerig geïnformeerd over de inhoud van deze clausule voor de ondertekening van de koopovereenkomst en koper is zich bewust van de gevolgen van deze clausule. Koper is in de gelegenheid gesteld om de onroerende zaak bouwkundig (te laten) onderzoeken. Koper heeft hier wel/ geen gebruik van gemaakt.’

De niet-zelf-bewoningsclausule hield wel stand in een andere zaak

Overigens, in een andere zaak welke was voorgelegd aan het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch hield de niet-zelf-bewoningsclausule wel stand1. Het hof komt in die zaak tot het oordeel dat de toegepaste niet-zelf-bewoningsclausule en de ouderdomsclausule geen onredelijke bedingen zijn omdat o.a. bij het vaststellen van de koopsom rekening is gehouden met de niet-zelf-bewoningsclausule, de verkoper (een stichting optredend als erfgenaam) de 110 jaar oude woning niet had bewoond, de kopers een aankoopmakelaar hadden ingeschakeld en dat zij beiden zelf als jurist werkzaam waren, zodat kopers een afgewogen inschatting konden maken van de risico’s die samenhangen met de niet-zelf-bewoningsclausule. Het blijkt maar weer dat in de ene casus de niet-zelf-bewoningsclausule wel onredelijk kan zijn en in de andere casus niet. Wees hiervan bewust!

Mocht u vragen hebben over dit artikel dan kunt u contact opnemen met de Juridische Dienst via telefoonnummer 030 608 51 81 of e-mail: jd@nvm.nl.