Tweedeling kantorenmarkt neemt toe: vraag naar kantoren op toplocaties groeit, mismatch houdt aan

•    Grote vraag naar duurzame, goed bereikbare kantoren op toplocaties
•    Totale opname daalt met circa 7%, vooral in vijf grootste kantoorsteden, met uitzondering van Utrecht en Amsterdam
•    Personeelstekorten vergroten vraag naar flexibele, multifunctionele en duurzame kantoorruimtes
•    Tekort aan hoogwaardige kantoorruimte neemt toe, ondanks licht stijgend aanbod

Kantoren op toplocaties fungeren steeds meer als strategisch HR-instrument

De tweedeling in de kantorenmarkt is in 2025 verder gegroeid. Zo blijft de vraag naar moderne, duurzame en goed bereikbare kantoren onverminderd groot. In deze krappe arbeidsmarkt hebben veel bedrijven een sterke voorkeur voor een hoogwaardige werkomgeving: duurzaam, in de nabijheid van OV-knooppunten en voorzieningen als horeca en sport. Werkgevers zijn hiervoor bereid hogere huren te betalen om aantrekkelijk te blijven voor nieuw personeel. Zij zien het kantoor niet langer als kostenpost, maar als een HR-instrument om personeel te behouden en nieuw talent aan te trekken. Tegelijkertijd zijn veel organisaties kritischer op grotere metrages en verschuift de vraag naar kleinere, flexibele ruimtes, waarbij hybride werken zorgt voor een andere benutting van kantoorruimte. Hoewel de impact nog beperkt is, kan AI op termijn leiden tot veranderingen in de omvang van kantoorruimtes, als dit leidt tot het vertrek en/of de komst van (nieuwe) medewerkers. Dat blijkt uit het rapport ‘De Nederlandse kantorenmarkt in 2026’ van NVM Business en datadochter brainbay. Hierin duidt NVM Business op basis van koop- en huurtransacties de ontwikkelingen in de kantoormarkt op landelijk en provinciaal niveau in 2025.

Opname daalt, vooral in grote steden

Ondanks een sterke eindsprint in het vierde kwartaal is in 2025 ongeveer 7% minder kantoorruimte opgenomen dan in 2024; het aantal transacties daalde met 8%. Deze daling is vooral zichtbaar in de vijf grote kantoorsteden, met uitzondering van Amsterdam en Utrecht. Schaarste in het topsegment en een kritischer houding tegenover grote metrages spelen hierbij een belangrijke rol. Buiten de grote steden is het beeld stabieler, al zijn ook daar de verschillen tussen moderne en verouderde kantoren zichtbaar. Kwalitatief goede kantoren op centrale locaties blijven in trek, terwijl minder courante panden vaker leegstaan. Ondanks een lichte toename van het aanbod (+3% in m²) en een groei van het aantal beschikbare kantoorruimten (+4 procent), neemt de mismatch tussen vraag en aanbod toe. Sinds begin 2026 staat 9,2% van de kantoorvoorraad te huur of te koop. Er is vooral een tekort aan kleinere, duurzame en hoogwaardige kantoorunits op goed bereikbare locaties. 

Netcongestie remmende factor voor nieuwbouw en verduurzaming

Hoewel de nieuwbouw van kantoren in 2025 met 32% toenam, blijft het aandeel in de totale voorraad beperkt (van 2 naar 3%). Van een structurele verruiming van het aanbod is geen sprake. Schaarste aan bouwlocaties, hoge bouwkosten en trage vergunningverlening remmen verdere groei. Ook de verduurzaming en herbestemming van kantoorpanden stokt; zo vlakt de groei van kantoren met minimaal energielabel C af en neemt het aantal panden zonder energielabel slechts beperkt af. Netcongestie, hoge bouwkosten en onzekerheid over wet- en regelgeving zorgen voor terughoudendheid bij investeerders, terwijl verduurzaming cruciaal is om kantoren toekomstbestendig te houden.

 
Voorzichtig herstel beleggingsmarkt bij blijvende onzekerheid

De beleggingsmarkt laat in 2025 een voorzichtig herstel zien. Het totale beleggingsvolume kwam in 2025 uit op 2,05 miljard euro, 31% meer dan in 2024. Toch zijn de volumes historisch laag en richten beleggers zich vooral op de beste kantoren in Nederland. De fundamenten van de markt verbeteren licht, maar de schaarste aan geschikte panden, een stapeling van regelgeving en onzekere rendementen zorgen er volgens Sven Bertens, bestuurslid van NVM Business, voor dat een sterk herstel van beleggingsvolumes op korte termijn niet voor de hand ligt. “De kantorenmarkt ontwikkelt zich in twee richtingen. Aan de ene kant zien we een sterke vraag naar hoogwaardige, duurzame kantoren op goed bereikbare locaties. Aan de andere kant blijft een groot deel van de bestaande voorraad achter, zowel wat betreft kwaliteit als verduurzaming. Dat maakt het voor organisaties moeilijk om passende huisvesting te vinden. Om de markt in balans te brengen, is samenwerking tussen overheid en marktpartijen cruciaal. Het Rijk speelt een belangrijke rol in het versterken van het investeringsklimaat, terwijl provincies en gemeenten moeten sturen op de juiste ruimtelijke keuzes. Juist op gewilde locaties is ruimte nodig voor nieuwe, duurzame kantoren, terwijl op andere plekken transformatie kan helpen om de verouderde voorraad terug te dringen. Alleen met maatwerk en samenwerking kunnen we zorgen voor een toekomstbestendige kantorenmarkt.”