We slachten koeien voor vegetariërs in de woningbouw
In het woningmarktbeleid lijkt het soms alsof we met de beste bedoelingen het verkeerde gerecht opdienen. De huidige focus op ‘bouwen voor starters’ klinkt sympathiek: wie het moeilijk heeft, moet je helpen. Maar in de praktijk biedt nieuwbouw precies het tegenovergestelde van wat ze zoeken.
Bouwen voor starters
Beleidsmatig krijgen starters prioriteit. Om nieuwbouw binnen hun budget te houden, worden woningen steeds kleiner. Volgens cijfers van de NVM is inmiddels één op de vijf nieuwbouw koopwoningen een studio of appartement met één slaapkamer. De intentie is goed, maar het resultaat is aanbod dat eigenlijk niet op de behoeften van starters aansluit.
Starter wil snel en betaalbaar
Starters willen vooral één ding: snel een eigen plek. Ze hebben meestal een beperkt budget, stellen daardoor geen hoge eisen en willen vooral graag snel in hun eigen woning kunnen wonen.
Nieuwbouw biedt precies het tegenovergestelde. De bouw van een appartement duurt lang: tussen koopcontract en sleuteloverdracht kan gemakkelijk drie jaar zitten. Voor iemand die nog aan het begin staat van het volwassen leven, kan er in die tijd veel veranderen, zoals werk, relatie of gezinsplannen.
Daar komt bij dat nieuwe appartementen structureel duurder zijn dan bestaande. Niet alleen de koopprijs ligt hoger, ook de afwerking komt er bovenop. Keuken, badkamer, vloeren, stucwerk. Allemaal kosten die bij bestaande woningen vaak zijn inbegrepen. Voor starters, met een beperkt budget, is “eerste bewoner zijn” dus eerder een nadeel dan een voordeel.
Vastzitten tot je veertigste
Alsof dat nog niet genoeg is, worden ze soms ook nog geconfronteerd met een antispeculatiebeding. Deze goed bedoelde maatregel om snelle winst bij doorverkoop te voorkomen, werkt in de praktijk verlammend. Een dertiger die een klein nieuwbouwappartement koopt, kan hierdoor pas vijf jaar na oplevering doorstromen. Eerder verkopen levert te weinig op om een volgende stap te zetten. Tel dit op bij de lange bouwtijden en de kopende starters zitten bijna tot hun veertigste vast. Terwijl hun levensfase juist vol verandering zit.
Voor wie dan?
Als nieuwbouw niet geschikt is voor starters, voor wie dan wél? Het antwoord is simpel: oudere doorstromers. Hun profiel is precies het tegenovergestelde van starters: Zij weten beter hoe hun leven er de komende jaren uitziet, hebben vaak een ruimer budget dankzij overwaarde en kunnen in hun huidige woning blijven wonen tot de oplevering. Bovendien zoeken zij bij een verhuizing vooral naar kwaliteitsverbetering. En dat is precies waar nieuwbouw in uitblinkt.
Meer dan het bouwen van extra woningen
Oudere doorstromers zijn de sleutel tot beweging op de woningmarkt. Elke verhuizing naar nieuwbouw zet een keten van woningwisselingen in gang en helpt zo indirect ook starters. Wel werkt dat alleen als we in alle prijssegmenten voor deze doelgroep bouwen, zodat de doorstroming breed op gang komt en alle ouderen, ongeacht hun budget, een passende volgende stap kunnen zetten.
Tegelijk bereiden we de woningvoorraad zo voor op de werkelijkheid van morgen. Nieuwbouw gaat namelijk niet alleen om méér woningen, maar ook om woningen die passen bij wie er straks woont. En dat zijn door de vergrijzing geen starters. De sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens komt immers niet van startende twintigers en dertigers, maar van verweduwde 70-plussers. Juist zij hebben woningen nodig waarin ze zelfstandig, comfortabel en waardig oud kunnen worden.
De oplossing: realistisch woningbeleid
Moeten we starters dan niet helpen? Natuurlijk wel. Maar niet door ze dure, langlopende nieuwbouw te verkopen. De oplossing ligt in slimmer beleid.
- Richt koopnieuwbouw op ouderen
Zij kunnen langer wachten, hebben financiële middelen en zoeken kwaliteit. Elke doorstromer die verhuist, maakt ruimte vrij voor starters. Met passende woonproducten en beleid dat de overstap aantrekkelijk maakt, zoals lagere overbruggingskosten en soepelere financiering, kunnen we die beweging versnellen. - Bouw huurwoningen voor starters
Nieuwbouwhuur wordt vaak kort na de toewijzing opgeleverd en vraagt nauwelijks afwerkingskosten. Zoekende starters kunnen dan wél snel een eigen plek krijgen, zonder financiële drempels. Institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, hebben de middelen en de langetermijnvisie om huurwoningen te realiseren die starters écht helpen. Wat ontbreekt, is beleid dat dit stimuleert in plaats van ontmoedigt.
Beleggers als korte termijn oplossing
Op de korte termijn ligt er een kans in het herzien van de zelfbewoningsplicht. Laat beleggers weer fungeren als vangnet in plaats van vijand. Als zij een deel van de huidige kleine nieuwbouwappartementen mogen kopen, wordt het voorverkooppercentage sneller gehaald en komt de bouw sneller op gang. Na oplevering kunnen de woningen worden verhuurd of verkocht. Ja, de koper betaalt dan iets meer, maar het levert vooral op dat er meer woningen komen én dat ze sneller beschikbaar zijn.
Tot slot
Als we stoppen met het najagen van goedbedoelde maar slecht passende oplossingen, ontstaat er weer lucht in de woningmarkt. Door voor elke doelgroep te bieden wat écht past, kunnen starters instappen, doorstromers weer bewegen en de woningmarkt als geheel weer ademen. Zo serveren we eindelijk het juiste gerecht aan de juiste tafel.