Waarom de vraagprijs niet gelijk is aan de verkoopprijs

Twee verschillende groepen

De verklaring ligt in het feit dat we hier eigenlijk twee verschillende groepen woningen met elkaar vergelijken. De gemiddelde vraagprijs van € 596.000 betreft de woningen die nu nog in aanbod staan, dus nog niet verkocht zijn. De gemiddelde verkoopprijs van € 496.000 komt juist van de woningen die in hetzelfde kwartaal wél zijn verkocht. Dat zijn dus niet dezelfde woningen.

NVM illustreert dit verschil met het zogeheten “vijvermodel”. Aan de linkerkant van dat model staan de woningen die in een kwartaal beschikbaar zijn voor kopers – de huizen die al in aanbod stonden aan het begin van het kwartaal én de nieuw te koop gezette woningen. Aan de rechterkant zien we wat er aan het einde van het kwartaal met die woningen is gebeurd: ze zijn verkocht, blijven in aanbod, of zijn ingetrokken.

Wanneer we de vraagprijs van de woningen die nog in de “vijver” zitten vergelijken met de verkoopprijs van de woningen die eruit zijn gevist, trekken we dus een kromme vergelijking.

Het echte beeld

De juiste vergelijking zou zijn: de woningen die dit kwartaal verkocht zijn, hadden een gemiddelde vraagprijs van €472.000 en een gemiddelde verkoopprijs van €496.000. Daarin zit dus het overbieden verwerkt. Tegelijkertijd staan er nog veel duurdere woningen in aanbod, waardoor de gemiddelde vraagprijs van álle aangeboden woningen fors hoger uitvalt.

Een belangrijke reden hiervoor is dat woningen in het hogere segment vaak langer te koop staan. Uit de verdeling van het aanbod blijkt dat een groot deel van de verkopen plaatsvindt in het middensegment – tussen de € 300.000 en € 450.000 – terwijl het duurdere segment oververtegenwoordigd is in het aanbod. Simpel gezegd: betaalbare woningen worden sneller verkocht, terwijl duurdere woningen langer blijven staan.

Waarom sommige woningen langer in aanbod blijven

Het prijssegment is echter niet de enige verklaring voor een langere verkooptijd. Als we bijvoorbeeld inzoomen op de groep tussenwoningen onder de € 600.000 zien we nog steeds duidelijke verschillen. De snelheid waarmee een woning wordt verkocht, hangt van meerdere factoren af:

• Marktdruk: In regio’s waar de vraag groot is en het aanbod beperkt, worden woningen veel sneller verkocht. In gebieden met minder marktdruk blijven ze langer te koop.
• Vraagprijsstrategie: Woningen die scherp onder de marktwaarde in de markt worden gezet, trekken meer belangstelling en verkopen sneller. Bijna 63% van de snel verkochte woningen stond onder de marktwaarde te koop, terwijl 70% van het langer lopend aanbod juist een vraagprijs op of boven de marktwaarde had.
• Kwaliteit en afwerking: Uit analyses met beeldherkenning van verkoopfoto’s blijkt dat goed afgewerkte, instapklare woningen sneller een koper vinden.
• Duurzaamheid: Woningen met een groen energielabel zijn populairder en verkopen sneller dan huizen met een minder gunstig label.

Daarnaast kunnen ook bijzonderheden een rol spelen, zoals een ligging aan een drukke weg, een monumentale status of de inrichting. Opvallend is dat kopers, volgens makelaars, tegenwoordig minder moeite hebben met een gedateerde inrichting, maar juist moeilijker een beeld kunnen vormen bij lege woningen. Vooral starters vinden het lastig om zich daar een thuis bij voor te stellen. Met het groeiende aanbod aan leegstaande uitpondwoningen wordt dit een belangrijkere factor op de markt.

Tenslotte werkt de factor tijd zelf ook tegen bij de verkoop van een woning. Hoe langer een huis in aanbod staat, hoe minder interesse het opwekt. Woningzoekers denken dat ze te laat zijn om nog kans te maken, of denken dat er iets mis is omdat de woning al langer te koop staat. Zo ontstaat een zelfversterkend proces: een huis dat langer in aanbod blijft, krijgt steeds minder aandacht.