Van warenhuis tot wooncomplex: hoe V&D-panden onze winkelsteden veranderden

Kernpunten

• Grote V&D-panden zijn lastig te herontwikkelen. Zo maken technische beperkingen of de omvang van winkelpanden sloop of langdurige verbouwing noodzakelijk.
• De kloof tussen grote steden en middelgrote/kleine steden groeit: G6-steden herstellen snel, maar in middelgrote steden loopt leegstand op tot zo’n 15 procent in 2025.
• Het aantal winkels neemt vooral af in middelgrote steden, waardoor de noodzaak van compacte, multifunctionele centra steeds groter wordt.
• De Impulsaanpak Winkelgebieden helpt, maar het beschikbare budget (100 miljoen euro voor 41 gemeenten) is onvoldoende; NVM pleit voor een structurele uitbreiding met 400 miljoen euro.

Het faillissement van V&D was een belangrijk keerpunt voor veel Nederlandse binnensteden. Het warenhuis was een grote publiekstrekker. Met als gevolg dat ondernemers in deze winkelgebieden te maken kregen met dalende bezoekersaantallen. Een belangrijke oorzaak was ook de opkomst van e-commerce, dat al jaren druk zette op de fysieke winkelmarkt en het verdienmodel van traditionele winkels aantastte.

Oorzaken achter het faillissement van V&D: een veranderende winkelmarkt

Het faillissement van V&D stond niet op zichzelf. De hele winkelmarkt stond voor grote veranderingen. Vooral in veel middelgrote steden nabij een grote stad, zoals Zeist, was dat goed zichtbaar. “In de binnenstad van Zeist was al eerder veel leegstand in combinatie met een overaanbod van winkels in het kernwinkelgebied. Tegelijkertijd trokken landelijke ketens zich steeds meer terug”, zegt Tjeerd de Boorder van NVM Business-makelaar Binc Bedrijfshuisvesting, dat actief is in Midden-Nederland. Zo gingen kort voor de sluiting van V&D verschillende andere grote winkelketens al ten onder, zoals Free Record Shop en Schoenenreus. 

Verschillende ontwikkelingen leidden tot een steeds grotere druk op winkels:

• De online bestedingen stegen explosief: met 150 procent, van ruim 8 miljard euro in 2010 naar zo’n 20 miljard euro in 2016. Fysieke winkels zagen hun jaar-op-jaar omzet verschuiven naar online.
• Discounters en fastfashion-ketens, zoals Zara, Vero Moda en Primark, wonnen snel marktaandeel. Hierdoor verzwakte de positie van traditionele warenhuizen en middenformules als V&D, die steeds moeilijker konden concurreren op prijs of kwaliteit.
• Ook de financiële crisis van 2008 ijlde nog lang na. Door dalende vermogens (bijvoorbeeld door waardevermindering van huizen en beleggingen) en een onzekere inkomensontwikkeling werden consumenten voorzichtiger. Tussen 2008 en 2018 groeide de consumptie van huishoudens met 4,1 procent, veel minder dan de groei van het Nederlandse bruto binnenlands product (+9,3 procent) (Bron: CBS). Ook winkeliers stelden investeringen uit.

Hierdoor ontstond in verschillende steden een overaanbod van winkelruimtes en werd leegstand steeds zichtbaarder in Nederlandse winkelstraten. “Dat de voormalige V&D in Zeist een winkeloppervlak van maar liefst 10.000 m² had, hielp niet mee. Deze vierkante meters waren moeilijk opnieuw in te vullen’’, aldus De Boorder. In verschillende steden werden zelfs nieuwe winkelcentra opgeleverd, ondanks duidelijke signalen dat minder winkels nodig waren.

Impact leegstand vooral voelbaar in middelgrote winkelsteden

De moeizame invulling van voormalige V&D-panden in combinatie met dalende bezoekersaantallen kwam vooral hard aan in middelgrote centra. De leegstand in deze steden, met 200 tot 400 verkooppunten, zoals Roermond en Zoetermeer, is nog altijd hoog. Met gemiddeld 15 procent leegstand (eind 2025) is het wegvallen van V&D voor deze winkelgebieden het zwaarst. Vooral door de grote omvang van V&D-warenhuizen was het vinden van een nieuwe invulling vaak lastig. Dat gold ook voor een stad als Zeist, vertelt De Boorder. “Na het faillissement van V&D was er meestal alleen tijdelijke invulling op de begane grond. De bovenverdiepingen zijn bijna nooit verhuurd.”  

In grote provinciesteden als Breda, Nijmegen en Den Bosch, die behoren tot de G7–G25, waren de effecten wisselend. De leegstand daalde daar licht tot 2019. Desondanks bleef het opnieuw verhuren van de oude V&D-panden ook in deze steden lastig. In Alkmaar was de tijdelijke invulling door TopShelf niet levensvatbaar, vertelt Margreet Paauw, NVM Business-makelaar KRK in Alkmaar. “Vervolgens namen kleinere modezaken en pop-up winkels hun intrek in deze winkelpanden. Dat gaf even wat reuring, maar het waren geen blijvende oplossingen.”

In de G6 (de grote vier steden, aangevuld met Maastricht en Groningen) bleven de gevolgen relatief beperkt. Hier kregen de meeste vrijgekomen panden vrij snel een nieuwe invulling, al verliep dat niet overal gemakkelijk. Door hoge bezoekersstromen en de sterke aantrekkingskracht op landelijke ketens zijn deze steden nog altijd veerkrachtig; eind 2025 bedraagt de leegstand hier gemiddeld 7 procent.

Winkelruimtes krijgen nieuwe invulling, maar niet overal in hetzelfde tempo

De leegstand van oude V&D-panden bleef in veel winkelgebieden lang zichtbaar. De panden waren groot en vaak lastig opnieuw in te vullen. Hudson’s Bay nam een deel van de locaties tijdelijk over, maar verdween weer snel uit het straatbeeld. Veel winkelgebieden kozen daarom voor een nieuwe aanpak: het opdelen van de enorme winkelpanden in meerdere functies. Veel oude V&D-warenhuizen hebben daarom nu retail op de begane grond en horeca of kantoorruimtes op de verdiepingen erboven.

Ook is een aantal panden deels of volledig omgebouwd tot woningen. In steden als Assen, Den Helder en Haarlem zijn op de bovenste verdiepingen appartementen ingericht, waarmee niet alleen leegstand werd aangepakt, maar ook extra woonruimte is toegevoegd. Herontwikkeling verloopt echter vaak moeizaam, omdat veel panden technische beperkingen of andere uitdagingen kennen. Zo was de transformatie van het oude V&D-pand in Zeist geen haalbare kaart. De Boorder: “Doordat de verdiepingen van dit pand erg hoog waren, was woningtransformatie niet efficiënt. Daarom wordt het pand gesloopt om een extra woonlaag te realiseren.” Op de voormalige V&D-locatie in Zeist komt nieuwbouw met winkels in de plint (het onderste gedeelte van een bouwdeel) en worden erboven ongeveer 190 woningen toegevoegd.

Ook in Alkmaar krijgt het oude V&D-pand een nieuwe invulling, maar met andere uitdagingen. Op de begane grond is een Jumbo-supermarkt opgeleverd. Daarnaast komen er ongeveer 80 huurwoningen op de bovenverdiepingen. De monumentale status van het gebouw maakt de herontwikkeling complex. Paauw: “Het pand is een rijksmonument, waardoor nauwelijks aanpassingen mogelijk zijn. De buitenramen mogen bijvoorbeeld niet worden veranderd. Om toch meer daglicht in de woningen te krijgen, is gekozen voor een creatieve opening in het dak.”

Vernieuwde panden als aanjager voor economische bedrijvigheid

Vernieuwing van winkelpanden en toevoeging van woningen zorgen vaak voor meer dynamiek in een winkelgebied. Nieuwe bewoners zorgen voor extra levendigheid en meer dagelijkse passanten, wat de kansen van detailhandel en horeca vergroot. De Boorder: “De woningen in Zeist worden naar verwachting snel ingevuld. Dat zorgt voor meer dynamiek en leefbaarheid. Het wordt misschien ook drukker in het verkeer, maar ik heb liever 190 nieuwe woningen dan leegstaande bovenverdiepingen.” Ook andere steden werken nog aan een definitieve invulling van voormalige V&D-panden. Zo opent het voormalige V&D-warenhuis in Den Haag binnenkort als campuslocatie. In Enschede wordt het pand herontwikkeld tot een nieuwe hotspot, waar bibliotheek, film, kunst en horeca samenkomen.

Maar alleen het opknappen van panden is niet genoeg om een winkelgebied toekomstbestendig te maken. Ook is het nodig om te investeren in een aantrekkelijke winkelomgeving. Paauw ziet dat ook in Alkmaar: “De gemeente heeft veel gedaan en er is ook gebruikgemaakt van het budget voor de Impulsaanpak Winkelgebieden. Het hoofdwinkelgebied is aantrekkelijker en levendiger geworden, met meer ruimte voor voetgangers en groen. Winkelgebieden ontwikkelen zich hierdoor steeds meer tot aangename locaties om te ontspannen en elkaar te ontmoeten, in plaats van alleen voor het doen van praktische aankopen.”

Extra investeringen nodig om aantrekkelijkheid winkelgebieden te vergroten

Hoewel gemeenten belangrijke stappen zetten om hun winkelgebieden te versterken, blijven de opgaven groot. Mede door de onverminderde opkomst van ‘online’, kampen vooral steden buiten de G6 met oplopende leegstand en een afnemende aantrekkingskracht. Hierdoor nemen de risico’s op verloedering toe en groeien de verschillen tussen sterke en zwakke winkelgebieden. Dat vergroot de kans dat winkels sluiten of panden worden getransformeerd naar andere functies. Sinds 2016 is het aantal winkels in de G7–G25-steden met 7 procent gedaald en in de middelgrote steden zelfs met 13 procent.

Niet elke gemeente beschikt echter over voldoende financiële middelen om problemen in winkelgebieden aan te pakken. De landelijke regeling Impulsaanpak Winkelgebieden biedt steun en heeft de afgelopen jaren veel in beweging gezet. Sinds 2022 zijn in 41 gemeenten, zoals Den Helder, Sittard-Geleen en Leiden, projecten gestart met steun van het Rijk. Hierbij krijgen leegstaande panden een nieuwe functie en worden straten en pleinen aantrekkelijker gemaakt. De eerste resultaten bewijzen dat gerichte investeringen daadwerkelijk effect hebben.

Maar om winkelgebieden écht multifunctioneel en toekomstbestendig te maken, is veel meer nodig. Het landelijke budget van 100 miljoen euro biedt gemeenten een start om winkelgebieden op te knappen, maar is onvoldoende voor noodzakelijke transformaties. INretail en MKB-Nederland pleiten daarom voor een extra 400 miljoen euro voor herstructurering, functiemenging en vergroening. NVM Business ondersteunt deze oproep. Met dit extra budget kunnen gemeenten serieus werk maken van de verbetering van de kwaliteit van stadscentra. Zo blijven het plekken waar mensen graag komen om te wonen, werken, winkelen en ontspannen - nu én in de toekomst.