NVM-brainbay: Balkon staat lager op de wensenlijst van woningzoekers
Als gevolg van de krappe woningmarkt zijn woningzoekers een balkon minder belangrijk gaan vinden op het wensenlijstje. Hoewel mensen in afgelopen jaren door stijgende huizenprijzen ook meer zijn gaan betalen voor een balkon, is het tegenwoordig een kleiner deel van de totale koopsom. Het gemak van ‘even een frisse neus halen’ zonder je huis te verlaten of om buiten de was op te hangen, heeft door de krapte blijkbaar minder prioriteit.
Uit onderzoek van brainbay, datadochter van NVM, blijkt dat een appartement met balkon gemiddeld bijna 17.000 euro meer kost. Hieruit blijkt dat een buitenruimte niet alleen fijn is om te hebben, maar ook meetelt in de waarde van de woning. Deze extra waarde door een balkon komt neer op 4,4% van de totale woningwaarde. Dit percentage laat zien welk deel van de woningwaarde wordt bepaald door een buitenruimte. Researcher Judith van de Laar van brainbay: “Een relatief klein, maar aanzienlijk deel van wat de woning waard is, komt rechtstreeks door een balkon. Het overige deel wordt bepaald door factoren, zoals locatie, staat van onderhoud en woonoppervlakte.”
Effect van balkon berekend met woningwaarde model
Om de invloed van een balkon op de woningwaarde te bereken, is gebruikgemaakt van de brainbay modelwaarde. Dit model bepaalt de waarde van een woning op basis van woningkenmerken, zoals woonoppervlakte, staat van onderhoud, woningtype, bouwjaar en locatie. In een analyse van 88.000 appartementen zijn voor het bepalen van de toegevoegde waarde van een balkon alle kenmerken constant gehouden, behalve of het appartement wel of geen balkon heeft. Hierdoor toont het model nauwkeurig welke waarde is toe te kennen aan het balkon.
Balkon nu gemiddeld 17.000 euro
De cijfers laten zien dat mensen de afgelopen jaren méér zijn gaan betalen voor een balkon als gevolg van de stijgende woningprijzen. Waar mensen in 2020 nog gemiddeld 13.000 euro meer betaalden voor een appartement met balkon, gaat dit bedrag nu richting 17.000 euro. Een stijging van 30%. Toch laat dit zien dat kopers een balkon minder zijn gaan waarderen. Doordat de woningprijzen in deze periode sterker zijn gestegen, vormt een balkon nu relatief een kleiner deel van de totale woningwaarde.
In 2018 werd 5,5% van de woningwaarde toegekend aan het balkon. Inmiddels is dat ruim één procentpunt lager. Hoewel een balkon dus nog steeds duidelijk meetelt in de waardering van een woning, is het nu een kleiner deel van de woningwaarde dan enkele jaren geleden. Dit lijkt het gevolg van de krapte op de woningmarkt, waarbij huizen schaars zijn, woningen steeds duurder worden en kopers dus concessies moeten doen.
Dit blijkt ook uit de cijfers van 2023, ziet Van de Laar: “Door de hoge rentestanden daalden de huizenprijzen dat jaar licht en liep het aanbod op. Het waarde aandeel van een balkon steeg, wat betekent dat een balkon weer een belangrijker onderdeel van de woningwaarde werd. Hieruit blijkt dat kopers meer waarde hechten aan een balkon wanneer het woningaanbod toeneemt en zij meer te kiezen hebben.”
Opvallend genoeg daalde het ‘balkon’-percentage ook tijdens de coronapandemie. Hoewel de veronderstelling is dat mensen door de lockdowns meer waarde hechtten aan een eigen buitenruimte, laten de cijfers het tegenovergestelde zien: het belang van een balkon voor de woningwaarde nam juist af. Dit bevestigt de indruk dat vooral de toenemende schaarste, die sterk opliep in 2021 en 2022, een bepalende rol speelt.
Meerwaarde balkon loopt op tot 30.000 euro
Hoe groter het balkon, hoe hoger de waarde die het balkon toevoegt aan het appartement. Dit wordt duidelijk wanneer we kijken naar een gemiddeld appartement van tussen de 75 en 100 m². Heeft dat appartement een klein balkon (> 5 m²), waar je ’s ochtends je koffie kan drinken, betalen mensen ruim 10.000 euro extra. Voor een middelgroot balkon (5 tot 10 m²), waar je een eettafel met vier stoelen kwijt kunt, betaal je al snel 16.000 euro. Bij een groot balkon (10 tot 20 m²), met extra ruimte voor een loungeset, stijgt de waarde van het appartement met bijna 26.000 euro. Hieruit blijkt dat mensen meer willen betalen voor een buitenruimte, maar dat een verdubbeling van de balkongrootte niet automatisch leidt tot een verdubbeling van de waardestijging door het balkon.
Bij grote balkons hangt de toegevoegde waarde ervan samen met de woonoppervlakte van het appartement. De waardestijging van een dergelijk balkon kan bij een appartement tussen de 100 en 125 m² zelfs oplopen tot 30.000 euro. Voor kleine balkons geldt dit patroon niet volgens Van de Laar: “De toegevoegde waarde van zo’n balkon blijft nagenoeg constant, ongeacht de grootte van het appartement. Kopers lijken in dat geval vooral blij te zijn met de aanwezigheid van een eigen buitenruimte.”
Balkon belangrijker voor woningwaarde in goedkopere regio’s
Er is geen duidelijk verschil tussen appartementen in dorpen of steden: in zowel grote als kleine gemeenten vormt het balkon een vergelijkbaar onderdeel van de woningwaarde. Wel is er een relatie met de woningprijzen. Daarvoor kijken we specifiek naar gemiddelde appartementen (75 tot 100 m²) met een gemiddeld balkon (5 tot 10 m²). In bijna alle gemeenten ligt de absolute waarde van een balkon dan tussen de 15 en 18.000 euro. Het verschil zit vooral in het percentage van de totale woningwaarde, dus in hoe zwaar het balkon voor kopers meeweegt. Voor deze gemiddelde appartementen is dat landelijk 4,1%. Maar in regio’s met lagere woningprijzen, zoals Emmen en Leeuwarden, ligt het percentage hoger (rond de 6%). In Heerlen weegt een balkon relatief het zwaarst mee in de totale woningwaarde, namelijk 7,7%. In Amsterdam is dit percentage, door de schaarste en hoge woningprijzen, met 3,0% juist het laagst.
Koper wil ‘binnen zijn’
Judith van de Laar: “Hoewel mensen de afgelopen jaren meer zijn gaan betalen voor een balkon, is het een steeds kleiner deel van de totale woningwaarde. Door de krappe woningmarkt moeten woningzoekers concessies doen. Het lijkt erop dat de koper hierdoor vooral eerst waarde hecht aan ‘binnen zijn’ en de wens voor een balkon niet bovenaan staat.”
Noot voor de redactie
Voor meer informatie kun je contact opnemen met René Loman, woordvoerder NVM via de perslijn: 06 – 2147 7627 of via email: r.loman@nvm.nl.
Over NVM: NVM is de grootste brancheorganisatie van vastgoedprofessionals in Nederland en vertegenwoordigt ruim 5.500 makelaars en taxateurs in de woningmarkt, commercieel vastgoed en agrarisch & landelijk vastgoed. NVM-leden zijn verplicht zich te houden aan strenge opleidings- en kwaliteitseisen en werken volgens tuchtrecht en een klachtenregeling. Leden van de NVM beschikken vanuit de NVM over de beste en meest uitgebreide tools, ondersteuning en vastgoeddata om optimale dienstverlening te kunnen leveren. De NVM zet zich in voor een transparante en professionele vastgoedsector. Meer informatie op www.nvm.nl.