Hoeveel bedrijfsverzamelgebouwen hebben we nog nodig?

“Een paar jaar geleden waren kleine bedrijfsunits zo verhuurd of verkocht”, zegt Jan Pieter Woerekom van NVM Business makelaar Rozenhage, actief in de regio Tiel. “De vraag van bedrijven en investeerders is er nog steeds, maar is lager dan voorheen. Het kost meer moeite om bedrijfsunits te verhuren of te verkopen, maar toch zien we dat er nog altijd veel bedrijfsverzamelgebouwen bij komen.”
De toename van kleine bedrijfsunits hangt sterk samen met de groei van het aantal kleine bedrijven dat behoefte heeft aan huisvesting. Volgens het CBS kwamen er in de afgelopen tien jaar meer dan 600.000 zzp’ers bij. Ook het aantal microbedrijven met twee tot tien werknemers groeide flink. Tijdens corona nam de vraag extra toe door de snelle opkomst van webshops. Voor veel zzp’ers en kleine MKB’ers is een bedrijfsunit ideaal vanwege de combinatie van werkplaats, magazijn en kantoor. Maar ook de flexibiliteit in gebruik, door onder meer de kortlopende huurcontracten.
Ontwikkelaars konden nieuwe projecten gemakkelijk financieren, omdat de rente tot 2022 heel laag was. Van Woerekom: “In de praktijk is voor ontwikkelaars vaak helemaal geen bankfinanciering nodig. De meeste losse units worden voorafgaand aan de bouw vaak al verkocht aan relaties van de bouwer, waardoor de bouw eigenlijk al is voorgefinancierd.” De kopers van de units verkochten de ruimtes vaak door aan eindgebruikers of beleggers. Ook voor beleggers was de extreem lage rente een mooie kans op een hoog rendement en veel van hen zijn in kleine bedrijfsunits gestapt.

Bedrijfsunits: hoge opbrengsten per vierkante meter

Voor markpartijen zijn bedrijfsverzamelgebouwen erg aantrekkelijk. Zo is de opbrengst per vierkante meter hoog. In bedrijfsunits zit vaak een verdiepingsvloer, waardoor de verhuurbare of verkoopbare ruimte soms wel verdubbelt. Ook wordt de grond waarop de projecten staan optimaal benut. In tegenstelling tot reguliere bedrijfsruimten die juist veel buitenruimte nodig hebben voor bijvoorbeeld opslag of voor verkeersbewegingen en/of het parkeren van vrachtwagens. 
Daarnaast zijn bedrijfsverzamelgebouwen snel en relatief goedkoop te bouwen. De bouweisen zijn doorgaans vrij laag, waardoor bijvoorbeeld de brandveiligheid in gevaar komt of er treden vroegtijdig lekkages op. Gemeenten hebben bovendien weinig regels of andere beperkingen voor de vestiging van bedrijfsverzamelgebouwen. Tegelijkertijd zijn de bedrijfsactiviteiten in bedrijfsverzamelgebouwen vaak niet goed zichtbaar, waardoor gemeenten extra geld en moeite kwijt zijn aan controle en handhaving. 

Sinds 2015 ieder jaar meer bedrijfsunits erbij

Uit een inventarisatie van NVM Business en brainbay blijkt dat in de periode van 2020 tot en met 2024 ongeveer 2,2 miljoen m² aan kleine bedrijfsunits is gebouwd. Dit staat gelijk aan zo’n 22 woonwijken in Nederland. Als dit volume wordt afgezet tegen het totaal van de vijf jaar die hieraan voorafgingen (0,6 miljoen m² in de periode 2015 tot en met 2019) dan gaat het over een toename van maar liefst 249 procent. Ter vergelijking: het nieuwbouwvolume van grootschalige bedrijfsruimten, veelal logistiek vastgoed, was in de afgelopen vijf jaar ‘slechts’ 64 procent hoger dan in de voorafgaande vijf jaar. 
Wat opvalt, is dat de units steeds kleiner worden. Tussen 2000 en 2010 waren units in bedrijfsverzamelgebouwen gemiddeld 128 m² in omvang. Van 2010 tot 2020 was dat 108 m² en tussen 2020 en 2024 nog maar 103 m². Dit houdt verband met de stijgende prijzen van vastgoed en grond. Door meer kleine units te realiseren, wordt de opbrengst gemaximaliseerd. 

Nieuwbouw bedrijfsverzamelgebouwen per oppervlakteklasse in m² 

Nieuwbouw bedrijfsruimte naar type: Periode 2020 t/m 2024 vergeleken met 2015 t/m 2019

Andere bedrijven komen in de knel

Door de schaarste aan bouwkavels zorgt de groei van bedrijfsverzamelgebouwen voor problemen bij andere bedrijven die willen uitbreiden. Ontwikkelaars van bedrijfsunits kunnen vaak meer betalen voor vrije kavels, omdat de potentiële opbrengst hoog is. Van Woerekom: “Bestaande bedrijfspanden worden ook gekocht door ontwikkelaars. Na sloop komt er dan een nieuw bedrijfsverzamelgebouw voor terug. Andere bedrijven vissen daardoor vaak achter het net, omdat zij minder diepe zakken hebben.”
Daarnaast draagt het type gebruiker van bedrijfsunits niet altijd bij aan de lokale economie of aan werkgelegenheid. Veel van deze bedrijven zouden zich bovendien ook buiten een bedrijventerrein kunnen vestigen. Denk aan dienstverlenende bedrijven met veel kantoorwerk, die net zo goed in de binnenstad of op een kantorenpark zouden passen. 

Stijgend aanbod en verhoogd risico

Langzaam maar zeker komt echter een keerpunt in zicht. Verschillende makelaars van NVM Business merken dat de verkoop en verhuur van bedrijfsunits steeds lastiger wordt. Dat blijkt ook uit de cijfers. Het aanbod van bedrijfsruimten van 100 tot 300 m² is in twee jaar met 30 procent gestegen. Dat komt neer op een plus van ongeveer 100.000 m². In het kleinste segment, de zogenoemde ‘micro-units’ tussen 30 en 100 m², is het aanbod in twee jaar tijd zelfs verdubbeld.
Van Woerekom: “Beleggers moeten steeds vaker water bij de wijn doen. Ze laten hun huren zakken, sluiten kortere huurcontracten af of nemen genoegen met een huurder die ze eigenlijk niet voor ogen hadden”. 
Door het ruimere aanbod gaat de verkoop van bedrijfsunits aan beleggers veel stroever. Vaak moeten de kopers die de units van de ontwikkelaar hebben gekocht hun vraagprijs verlagen, soms zelfs tot op het niveau van de kostprijs. Daardoor blijft er geen winst meer over. Een andere optie is om de units in de verhuur te zetten. Maar doordat bedrijven nu meer keuze hebben, duurt het langer voordat een geschikte huurder is gevonden.
Sinds een paar jaar zijn er ook veel kleine beleggers die vanwege het strengere fiscale regime voor beleggingswoningen hun woningbezit hebben verkocht en ervoor kiezen om in bedrijfsunits te investeren. “Zij hebben niet allemaal kennis van bedrijfsmatig vastgoed en dat kan tot onderschatting van risico’s lijden. Voor investeren in bedrijfsruimten is kennis, geduld en een sterk netwerk noodzakelijk”, benadrukt Van Woerekom.

Vrij spel voor bedrijfsverzamelgebouwen?

Door het snel stijgende aanbod nemen de risico’s toe. Dat komt vooral omdat er nog veel plannen zijn voor nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen. Een volledig overzicht ontbreekt. Maar op makelaarswebsites en nieuwspagina’s zijn talloze plannen te vinden verspreid over het hele land. Daarbij zitten ook grote projecten met minstens vijftig units per ontwikkeling. 
Hoewel de signalen er dus wel degelijk zijn, wordt de discussie over het al dan niet verzadigen van de markt van bedrijfsverzamelgebouwen nog nauwelijks gevoerd. Maatschappelijke discussie over bedrijfsruimtes kennen we vooral vanuit het logistiek vastgoed, waar ‘verdozing’ een bekende term is. Dit heeft bijvoorbeeld in de provincie Noord-Brabant al tot concreet beleid geleid. 
De belangrijkste en best werkbare aanpak voor een gemeente, is het wijzigen van het omgevingsplan. Dit kost echter veel tijd. Om toch snel te kunnen ingrijpen, kunnen gemeenten een zogenoemd voorbereidingsbesluit nemen, tot het omgevingsplan is aangepast. Daarmee kunnen ze tijdelijke de bouw van nieuwe bedrijfsunits stilleggen. Tot nu toe zijn er maar weinig overheden die aangeven regie te willen nemen op de bouw van nieuw bedrijfsverzamelgebouwen. De gemeente Deventer heeft in mei 2025 een tijdelijk verbod ingesteld op de bouw van nieuwe kleine bedrijfsunits tot 200 m². Ook in Etten-Leur is een tijdelijk verbod ingesteld. 

Haarlem en Haarlemmermeer kampioen bedrijfsunits

Tussen regio’s en gemeenten bestaan duidelijke verschillen. Niet overal is veel gebouwd of is er een groot aanbod van beschikbare bedrijfsunits. Vooral vanaf 2020 is er veel gebouwd in de overloopgebieden van grote steden, zoals Haarlemmermeer, Haarlem, Almere en Hoeksche Waard. Ook in Tiel, waar Van Woerekom actief is, is veel gebouwd. Van alle bedrijfsunits die daar na 2000 zijn gerealiseerd, kwam 53% (ruim 16.400 m²) alleen al in de laatste vijf jaar tot stand. Van Woerekom ziet een parallel met een kleine 20 jaar geleden: “ook na 2008 liep de leegstand van bedrijfsunits hard op omdat er veel te veel werd gebouwd. Nu zie ik hetzelfde gebeuren, maar de volumes zijn nog hoger dan toen”. 

Nieuwbouw bedrijfsunits per gemeente in m² naar periode

Lokale behoefte in kaart brengen

De opkomst van bedrijfsverzamelgebouwen heeft de afgelopen jaren duidelijk voorzien in de groeiende behoefte aan huisvesting. Ook de komende jaren blijft er volop vraag naar kleine en flexibele bedrijfsunits die aansluiten bij de wensen van zzp’ers en kleine mkb-bedrijven. Tegelijkertijd is op sommige locaties waakzaamheid geboden om te voorkomen dat de emmer overloopt en leegstand ontstaat. De schaarse ruimte op bestaande bedrijventerreinen vraagt om een evenwichtige afweging, zodat ook andere lokale bedrijven de mogelijkheid behouden om te groeien.
Een striktere toetsing van nieuwbouwplannen en een duidelijke visie op de lokale behoefte aan bedrijfsruimte moeten hoger op de agenda komen. Gemeenten kunnen hierin een belangrijke rol spelen. Ook voor ontwikkelaars en kopers van bedrijfsunits is het raadzaam om naast de kansen, vooral ook de risico’s goed in beeld te krijgen.
Van Woerekom benadrukt het belang van lokale kennis: “Als lokale makelaars zien we van dichtbij wat er speelt in de markt. Juist daarom gaan we graag met gemeenten en ontwikkelaars in gesprek om te zorgen dat de behoefte van iedere ondernemer duidelijk is en om te voorkomen dat er straks leegstand ontstaat.”

Wat verstaan we onder een bedrijfsverzamelgebouw?
Een op zichzelf staand bedrijfsgebouw dat bestaat uit minimaal vijf bedrijfsunits die afzonderlijk verhuurd of verkocht worden. In dit onderzoek hanteren we een afbakening van 30 tot 300 m² per unit. 
Een bedrijfsunit wordt door de gebruiker ingezet als kantoor, opslagruimte, werkplaats of een combinatie van deze vormen. Er bestaat een grote verscheidenheid aan typen bedrijfsverzamelgebouwen. Wel is  er, afhankelijk van het type gebruik, een aantal gemeenschappelijke kenmerken. Zo zijn units vaak uitgerust met een tussenverdieping (entresol) en/of een overheaddeur. Van alle bedrijfsunits is 94% gelegen op een bedrijventerrein.