De horeca als huurder: risico of robuuste investering?

Wouter Toes taxateur bij Van de Weerd Horecamakelaars (VDW), aangesloten bij NVM Business, benadrukt dat er vaak teveel aandacht is voor de negatieve kanten van de horecabranche, zoals schulden en faillissementen. Naar zijn mening gaat dit echter slechts om een klein deel van de ondernemers. “Wij zien in de praktijk dat de meeste horecabedrijven juist goed draaien. Veel bedrijven zijn winstgevend, hebben hun zaken op orde en investeren in vernieuwing of uitbreiding. Zo steeg de omzet van de horeca in het eerste kwartaal van dit jaar over de gehele linie met 3,4 procent in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden, blijkt uit cijfers van het CBS. De omzet van logiesverstrekking lag 0,6 procent hoger; de omzet van eet- en drinkgelegenheden nam met 4,4 procent toe. Het was het zestiende kwartaal op rij waarin de omzet sterker steeg dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.” Ook het opzeggen van huurcontracten komt weinig voor, benadrukt Toes. “Een horecaondernemer die zijn pand huurt is doorgaans een betrouwbare gebruiker voor een pandeigenaar. Deze positieve ontwikkelingen verdienen veel meer aandacht.”

Groei horeca door bloei van de belevingseconomie

Tussen 2015 en 2023 groeide de horeca in Nederland in een hoog tempo. Het aantal horecazaken steeg met ruim 4.000 tot bijna 45.000 locaties (bron: Locatus). Daarmee groeide horeca uit tot één van de belangrijkste gebruikers van commercieel vastgoed. In dezelfde periode daalde het aantal detailhandelsvestigingen met ongeveer 15.000, vooral door de snelle opkomst van online winkelen.

Deze snelle groei van de horecasector sluit nauw aan bij de opkomst van de belevingseconomie. Consumenten hechten steeds meer waarde aan ervaringen dan aan spullen. Tegelijkertijd steeg de leegstand in winkelstraten, waardoor huren daalden en het voor horecaondernemers aantrekkelijk werd zich in goed bereikbare en betaalbare winkelpanden te vestigen. Gemeenten speelden ook een actieve rol; zij investeerden gericht in de leefbaarheid van stads- en dorpscentra, waarin de horeca vaak een belangrijke rol vervulde.

Het tij keert in 2022: problemen nemen toe

Na jaren van groei keerde het tij in de loop van 2022. Terwijl er tijdens corona dankzij steun van de overheid nauwelijks faillissementen waren, kreeg de sector voor het eerst in jaren te maken met krimp. Deze terugval hield tot begin 2025 aan. De gevolgen waren groot; zo moesten ongeveer 1.100 zaken de deuren sluiten. Tegelijkertijd werd de sector geconfronteerd met een sterke stijging van de loon-, energie- en huurkosten. Deze kostenstijgingen zetten de marges onder druk, vooral als deze kosten niet volledig aan klanten konden worden doorberekend. Daarbij kwamen ook zwaardere schuldenlasten, vooral veroorzaakt door coronasteunmaatregelen en uitgestelde belastingbetalingen. Met name de terugbetaling van schulden aan de fiscus was voor veel ondernemers een groot probleem. Volgens cijfers van het CBS had bijna één op de vijf horecaondernemers met vijf tot vijftig werknemers eind 2024 te maken met zulke problematische schulden.

Schaalvergroting en wendbaarheid

Desondanks is de horeca een sector met een grote veerkracht die in staat is zich snel aan te passen. Zo exploiteren steeds meer ondernemers verschillende horecazaken, variërend van drie tot tien vestigingen. Door schaalvergroting kunnen zij risico’s beter spreiden en efficiënter functioneren, bijvoorbeeld door verschillende klantgroepen te bedienen. Ook hebben ze voordelen bij het inkopen van producten en het inzetten van personeel. Maar minstens zo belangrijk is dat deze vaak jonge bedrijven, medewerkers laten participeren in de locaties waar zij verantwoordelijk voor zijn. Naast schaalvergroting focussen veel ondernemers zich op kostenbeheersing. Ook kiezen veel restaurants ervoor minder dagen per week geopend te zijn. Dat heeft als voordeel dat zij kunnen werken met kleinere en efficiëntere teams. Verder is er veel aandacht voor het terugdringen van voedselverspilling en voor slimme inkoopstrategieën. Daarnaast maken steeds meer horecaondernemers gebruik van nieuwe technologie, zoals online reserveringssystemen, contactloos betalen met QR-codes en digitale menukaarten. Zulke innovaties dragen bij aan een meer efficiënte bedrijfsvoering. Ook zijn er veel bedrijven die gericht social media inzetten om meer klanten te kunnen bereiken. Toes: “In het verleden liep een ondernemer regelmatig achter met de jaarrekeningen; tegenwoordig kunnen ze de volgende ochtend direct vertellen wat ze de vorige dag hebben gedraaid. Tegelijkertijd weten ze op basis van historische cijfers en het weerbericht precies welke omzet die dag wordt verwacht. De sector is in de afgelopen jaren veel professioneler geworden. Veel ondernemers kijken realistisch naar de toekomst en durven te investeren, mits de basis van hun bedrijf gezond is.”

De effecten op vastgoed en het belang van exploitaties

Met de toename van het aantal horecavestigingen is ook de rol van horeca in de vastgoedsector belangrijker geworden. Makelaars zagen deze ontwikkeling in de afgelopen tien tot vijftien jaar terug in een stijging van het aantal verhuurde horecaruimten en de begeleiding van de verkoop van bedrijfsexploitaties. Gelijktijdig is het aantal vastgoedtaxaties meegegroeid. Uit cijfers van NVM Business blijkt dat het horeca-aanbod sinds 2022 groeit.; zo is het aanbod van horecavastgoed met ongeveer 370 gestegen tot ongeveer 1.100 locaties. Wel moeten deze cijfers in perspectief worden gezien. Als het aanbod wordt gerelateerd aan het aantal vestigingen van horecazaken, bedraagt het aanbod namelijk nog geen drie procent van het totaal aantal vestigingen dat in gebruik is.

Nauwelijks leegstand of verlies aan huurinkomsten

In de horecasector komt het vaak voor dat bedrijfsexploitaties worden overgenomen. Als een huurder vertrekt, zoekt hij meestal een koper voor zijn bedrijf. Deze koper neemt dan naast de exploitatie ook het huurcontract over. Hierdoor hebben die pandeigenaren in de praktijk geen leegstand of verlies van huurinkomsten. Ook hoeven ze veel minder geld uit te geven aan makelaars en reclame om het pand opnieuw te verhuren. Dat is anders dan bij kantoren en winkels, waar een pandeigenaar meestal veel meer kosten moet maken om een nieuwe gebruiker te vinden en te huisvesten.

Goede horecalocaties zijn schaars

De vraag naar panden naar horecapanden op aantrekkelijke locaties blijft onverminderd groot. Voor populaire en goed bereikbare locaties en winstgevende bedrijven worden dan ook forse bedragen betaald. Lokale omstandigheden kunnen hierbij een rol spelen. In de binnenstad van Utrecht is het aantal horecapanden met een buitenruimte bijvoorbeeld beperkt, waardoor panden en exploitaties met terrassen kostbaar zijn. Buiten de steden is de beschikbaarheid van goede parkeergelegenheid vaak een belangrijke factor in de prijsvorming. Dat geldt ook voor horecalocaties waar veel toeristen en dagjesmensen samenkomen, zoals de fietsknooppunten in Drenthe of op de Veluwe.

Jorran Erftemeijer, makelaar bij VDW Horecamakelaars, stelt vast dat er vooral in steden met een jonge, koopkrachtige bevolking een structurele vraag is naar goede horecalocaties. “Voor toplocaties is de vraag veel groter dan het aanbod. De bedragen die betaald worden voor zulke gewilde locaties - zeker als hieraan een goedlopende exploitatie gekoppeld is - kunnen flink oplopen. De huren zijn vaak nog hoger dan bij omliggende winkelpanden. Een buitenruimte, zoals een ruim terras, wordt daarbij steeds belangrijker, ook omdat ondernemers zich ervan bewust zijn dat een stabiele kasstroom - in de winter- en zomermaanden - de bedrijfsvoering ten goede komt. Ook merken we dat er groeiende interesse is in gebouwen en bedrijven waar al geïnvesteerd is in duurzaamheid.”

De horeca: een kansrijke investering met stabiele rendementen

Hoewel de Nederlandse horeca krimpt en te maken heeft met grote uitdadingen is de sector nog altijd een waardevolle gebruiker van vastgoed. De bedrijfsresultaten zijn vaak positief, ondernemers professionaliseren en pandeigenaren kunnen vaak rekenen op stabiele rendementen. Bovendien zijn goede horecalocaties schaars, wat de waarde van bestaande objecten versterkt. Deze optelsom van factoren biedt kansen voor beleggers, vooral voor partijen die hun portefeuille willen diversifiëren en bereid zijn om te investeren. Uiteraard zijn er ook risico’s, zoals personeelstekorten en stijgende kosten. Goed overleg tussen verhuurders van horecavastgoed en ondernemers wint daarom alleen maar aan belang. Makelaars kunnen hierin een verbindende rol spelen. Waar vroeger ‘De vent is de tent’ een gevleugelde uitspraak was, zien we nu dat horecabedrijven professioneel geleid worden. Goed ondernemerschap, flexibiliteit en het vermogen om zich aan te passen aan de markt maken hierbij het verschil. 

Horecabedrijven zijn volgens Toes en Erftemeijer dan ook een aantrekkelijke en stabiele partner voor vastgoedbeleggers. “Na de shake-out van de afgelopen jaren is het kaf van het koren gescheiden en is sprake van een nieuw evenwicht in de sector. Zo zijn in de jaren na corona de sterkste en meest levensvatbare partijen - met een gezonde bedrijfsvoering en goede financiële buffers - overgebleven. De groeiende omzetcijfers duiden erop dat consumenten de gang naar de horeca nog altijd goed weten te vinden. Veruit de meeste ondernemers zijn in staat te professionaliseren en tijdig in te spelen op nieuwe uitdagingen. Horecabedrijven zijn dan ook een goede en robuuste investering met stabiele rendementen. Hiermee is de horeca een volwaardige en kansrijke investeringscategorie.”