Energielabel C voor kantoorruimte per 1 januari 2023

Per 1 januari 2023 moet elk kantoorpand (uitzonderingen daargelaten) minimaal een energielabel C hebben. Dit betekent een energie-index van 1,3 of beter. De vraag die opkomt is wie de energiebesparende maatregelen moet gaan betalen als het pand wordt verhuurd. De Juridische Dienst geeft in dit artikel antwoord op deze vraag.

Vanaf 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen voldoen aan de energielabel-C-verplichting. De energielabel-C-verplichting geldt voor een kantoorgebouw waarbij de gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties 50% of meer beslaat van de totale oppervlakte én de oppervlakte aan kantoorfuncties (en nevenfuncties) groter is dan 100 m2 (gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580). Het kan dus gaan om een afzonderlijk kantoorgebouw maar ook op een deel van een groter gebouw. Zie voor de uitzonderingen onderstaande link: https://www.rvo.nl/onderwerpen/wetten-en-regels-gebouwen/energielabel-c-kantoren/veelgestelde-vragen-energielabel-c

Deskundige inschakelen

Voordat de discussie gestart kan worden wie wat moet betalen doen partijen er verstandig aan om een deskundige uit te laten zoeken welke energiebesparende maatregelen er getroffen kunnen worden om aan de C-verplichting te kunnen voldoen. NVM-businessleden kunnen maatwerkadvies inwinnen bij SGS Search. De NVM heeft een samenwerkingsovereenkomst gesloten met SGS Search. Je kunt contact opnemen met de heer Arjan Bertelink (arjan.bertelink@sgs.com telefoonnummer 088 – 214 66 00).

De samenwerking houdt in dat Businessleden gratis telefonisch advies kunnen inwinnen bij SGS Search. SGS Search beantwoordt dan, waar mogelijk, je vragen op verduurzamingsgebied. Mocht blijken dat er een uitgebreid(er) advies nodig is dan kun je in dit gesprek ook rechtstreeks met SGS Search hierover vervolgafspraken maken. Naast telefonisch advies kan SGS Search je of jouw opdrachtgever ook van dienst zijn bij het opstellen van een energielabel.

Wie gaat dat betalen?

Het lijkt erop dat in eerste instantie de verantwoordelijkheid voor de energielabel-C-verplichting door de overheid neergelegd is bij de eigenaar van het kantoorgebouw. Echter, verhuurder en huurder hebben in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen afspraken gemaakt over het onderhoud van het gehuurde.

Als een verhuurder (of huurder) door de overheid wordt aangesproken op de label-C-verplichting, dan moet aan de hand de huurovereenkomst en de algemene bepalingen bekeken worden wie deze kosten voor haar rekening neemt. Partijen beginnen dus bij de huurovereenkomst. Bij recent afgesloten ROZ-huurovereenkomsten kan het zijn dat er al artikelen zijn toegepast die door de ROZ in 2019 ter beschikking zijn gesteld met betrekking tot de label-C-verplichting.

Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte ROZ

Als de huurovereenkomst niet voorziet in concrete afspraken met betrekking tot energiebesparende maatregelen, dan vallen partijen terug op de algemene bepalingen (hierna: AB) van de huurovereenkomst. In artikel 11 AB kantoorruimte ROZ model 2015 is de onderhoudsverdeling vastgelegd. Kort gezegd komt het erop neer dat als de energiebesparende maatregelen onder artikel 11.4 AB vallen, de daarmee gemoeide kosten voor rekening van verhuurder komen. De overige kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing komen voor rekening van huurder conform artikel 11.5 AB. 

Voorbeeld

Veel kantoren worden ‘casco’ verhuurd. In die gevallen komen alleen de energiebesparende maatregelen aan het casco voor rekening van de verhuurder op grond van artikel 11.4 AB. Denk hierbij aan spouwmuurisolatie en dakisolatie. LED-verlichting zit doorgaans in het inbouwpakket dat bij cascoverhuur vaak door de huurder wordt aangebracht en dat derhalve geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Op grond van artikel 11.5 onder b van AB komt dit voor rekening van de huurder.

Wat als er geen energielabel C aanwezig is op 1 januari 2023?

Als het gehuurde niet op 1 januari 2023 aan de energielabel-C-verplichting voldoet, dan mag het gehuurde niet meer gebruikt worden op grond van artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012. Artikel 5:11 van het Bouwbesluit 2012 is een gebruiksverbod. Zolang het kantoor niet wordt gebruikt (of leegstaat) is er geen overtreding. Het kantoorpand mag pas weer gebruikt worden als er alsnog een energielabel C of beter wordt afgegeven en geregistreerd.

Handhaving

Doorgaans is de gemeente verantwoordelijk voor de handhaving van de energielabel-C-verplichting. De gemeente kan verschillende maatregelen treffen als een pand toch na 1 januari 2023 wordt gebruikt zonder dat er sprake is van energielabel C.

Wij verwachten dat overtredingen ‘bestuurlijk herstellend’ worden aangepakt door het opleggen van een dwangsom. Zolang de verhuurder in gebreke blijft, moet hij een dwangsom betalen tot een maximum bedrag. Het is aan de gemeente om de hoogte van het bedrag vast te stellen. Voor het vaststellen van dit bedrag maakt de gemeente gebruik van de landelijke Leidraad handhavingsacties en begunstigingstermijnen.

Reken op circa € 2000 per week voor een gemiddeld kantoorgebouw maar bij grote kantoorpanden kan dit hoger zijn. De gemeente heeft overigens ook nog andere mogelijkheden om handhavend op te treden. Denk hierbij aan bestuursdwang of een bestuurlijke boete. De gemeente zal per situatie afwegen welke handhavingsmaatregelen noodzakelijk en wenselijk zijn.

Nieuwe huurovereenkomsten

Bij het opstellen van nieuwe huurovereenkomsten kan uiteraard de energielabel-C-verplichting niet onbesproken blijven. Hiervoor kan de clausule van de ROZ uit 2019, welke clausule te downloaden is op het ledenportaal, als leidraad dienen en eventueel worden toegevoegd aan de huurovereenkomst.

Meer informatie?

Wil je meer informatie over de label-C-verplichting? Zie onderstaande vraag en antwoord van de RVO: https://www.rvo.nl/onderwerpen/wetten-en-regels-gebouwen/energielabel-c-kantoren

Mocht je vragen hebben over dit artikel dan kun je contact opnemen met de Juridische Dienst via telefoonnummer 030 608 51 81 of e-mail: jd@nvm.nl.