Taxeren

Voor taxaties in Nederland zijn twee internationale standaarden richtinggevend. Dit zijn de International Valuation Standards (IVS), overgenomen in het zogenaamde ‘Red Book’ van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en de European Valuation Standards (EVS), die zijn vastgelegd in het zogenaamde ‘Blue Book’ van The European Group of Valuer Organisations (TEGoVA). Deze beide standaarden vormen ook het uitgangspunt voor de reglementen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).

Hoewel er verschillen zijn in de wijze van werken, is de NVM van mening dat een taxatie volgens het ‘Red Book’ (dat op IVS is gebaseerd) gelijkwaardig is aan een taxatie volgens het ‘Blue Book’ (dat gebaseerd is op EVS). De NVM adviseert haar leden wel om in overleg met de opdrachtgever vooraf vast te stellen of de EVS of IVS richtlijnen van toepassing zijn op een taxatie, om te voorkomen dat er achteraf misverstanden zijn over interpretaties. 

In de NVM publicatie Praktijkhandleiding Nederlandse Vastgoedgoedtaxaties wordt uitgebreid ingegaan op de verhouding tussen de verschillende standaarden, richtlijnen en goed gebruik bij taxaties. 

Er zijn tegenwoordig verschillende computermodellen op de markt waarmee op basis van referentiedata automatisch de waarde van woningen kan worden berekend. De NVM biedt een dergelijke applicatie zelf ook aan als hulpmiddel voor bij de NVM aangesloten taxateurs.

Sinds 2016 is bepaald dat een taxatie niet verplicht is voor het verstrekken van een hypotheek, wanneer de hypotheek niet hoger is dan 90% van de (modelmatig berekende) waarde van de woning. De NVM staat zeer kritisch tegenover deze ontwikkeling, omdat het voor de stabiliteit van het financiële stelsel en de bescherming van de consument van groot belang is dat bij het aangaan van een hypotheek wordt uitgegaan van een reële waarde van het onderpand.

Modelmatige waarderingen zijn een nuttig hulpmiddel bij taxaties, maar niet betrouwbaar genoeg om, zonder tussenkomst van een deskundige, de waarde van vastgoed juist te kunnen vaststellen.

Bovendien zijn door de overheid geen eisen gesteld waar een modelmatige waardebepaling aan moet voldoen. Er bestaan verschillende modellen, waarvan de onderliggende uitgangspunten niet transparant zijn, met een sterk wisselende betrouwbaarheid en uiteenlopende uitkomst.

Europese regelgeving schrijft voor dat voor taxaties ten behoeve van hypotheekverstrekking betrouwbare normen moeten worden ontwikkeld, die aansluiten bij de internationale taxatierichtlijnen. Taxaties uitsluitend baseren op een modelmatig berekende waarde is volgens deze richtlijnen niet toegestaan. 

De NVM is voorstander van het verplicht registreren van incentives en huurcontracten in het commercieel vastgoed. De NVM werkt hiervoor aan een referentiedatabase, die gekoppeld wordt aan het onafhankelijke Taxatie Management Instituut. De NVM zet daarmee een standaard neer, die open staat voor alle gekwalificeerde taxateurs. 

Taxateurs van bedrijfsmatig en agrarisch vastgoed kunnen taxatieopdrachten mislopen als ze niet op de taxateurslijstjes van banken staan.

Vanuit richtlijnen van European Banking Authority (EBA) zijn banken verplicht om taxateurs en taxatierapporten te controleren op kwaliteit. De NVM heeft hier begrip voor en vindt het van belang dat de kwaliteit hoog is.

Echter de NVM is van mening dat taxateurslijstjes van banken niet bijdragen aan het borgen van kwaliteit. Tevens is de bank vaak niet de opdrachtgever voor de bankfinanciering van een vastgoedobject. Dit kan tot ongewenste situaties leiden als de bank de taxatie van de opdrachtgever niet accepteert als de taxateur niet op het lijstje van de bank staat.

Banken hanteren taxateurslijstjes vanuit de gedachten: hoe minder taxateurs op een lijstje hoe werkbaarder het wordt om te controleren op kwaliteit.

De NVM vindt dit onwenselijk omdat het indruist tegen elke vorm van onafhankelijkheid en de beroeps- en gedragsregels van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) - waar de AFM en DNB zich hard voor hebben gemaakt - en waarin de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) ook vertegenwoordigd is. Dit centrale taxateursregister bewaakt, waarborgt en bevordert de onafhankelijkheid, integriteit en kwaliteit van de Register-Taxateur.

Bovendien voeren taxateurs digitale taxaties uit volgens vaste normen van het NRVT en internationale standaarden die zijn vastgelegd in de taxatiesoftware. Deze taxaties worden digitaal verstuurd naar banken met het doel om de kwaliteit te borgen, integriteit en onafhankelijkheid te garanderen.