Verlaagd tarief overdrachtsbelasting gold niet

Recentelijk heeft de rechtbank een uitspraak gedaan over een zaak waarin het de vraag was of het tarief van 2% overdrachtsbelasting van toepassing was bij aan aankoop van een woning (woning I). Volgens de belastingdienst was dit niet het geval omdat kopers al een andere woning (woning II) hadden gekocht waarin kopers na de verbouwing zouden gaan wonen. De vraag was dus of de intentie bij de aankoop van woning I voldeed aan de voorwaarden voor het verlaagde belastingtarief.

Volgens de rechtbank voldeden kopers niet aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief van 2%. De rechtbank oordeelde dat, ondanks het feit dat de kopers zeven maanden in woning I hebben gewoond, zij niet voldeden aan de vereisten voor het verlaagde tarief. De kern van het oordeel draaide om de intentie bij de aankoop van woning I. De rechtbank wees erop dat op het moment van de levering van woning I, de kopers al een koopovereenkomst voor woning II hadden gesloten. Dit gaf volgens de rechtbank aan dat woning I slechts bedoeld was als tijdelijke overbrugging tijdens de verbouwing van woning II en niet als hoofdverblijf

Wat was er aan de hand?

In juni 2021 kochten de kopers een woning (woning I) voor € 838.500, waarvoor zij 8% overdrachtsbelasting betaalden. Enkele maanden later, in oktober 2021, kochten zij een tweede woning (woning II) voor € 828.000, waarop zij het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting toepasten. Terwijl woning II werd verbouwd, gebruikten de kopers woning I als tijdelijke verblijfplaats. Vanaf januari 2022 woonden zij gedurende zeven maanden in woning I, tot zij in augustus 2022 naar woning II verhuisden.

Meer dan 6 maanden bewoond

Het geschil ontstond toen de kopers bezwaar maakten tegen het hogere tarief van 8% overdrachtsbelasting dat zij voor woning I hadden betaald in juni 2021. Zij voerden aan dat zij woning I bij de aankoop als hun hoofdverblijf hadden bedoeld, en dat zij daarom recht hadden op het verlaagde tarief van 2%. Daarbij wezen zij erop dat zij de woning meer dan zes maanden als hoofdverblijf hadden gebruikt, wat een indicatie zou kunnen zijn dat de woning niet slechts tijdelijk werd bewoond.

Wettelijk kader

Volgens artikel 14, tweede lid, van de Wet belastingen van rechtsverkeer (Wbr) kan het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting worden toegepast wanneer de koper een woning verkrijgt met de intentie om deze anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken. De koper moet deze intentie ook expliciet verklaren in een schriftelijke verklaring vóór de aankoop. Voor de toets of een woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gebruikt, wordt vaak een termijn van zes maanden bewoning gehanteerd als maatstaf.

Pand was aangekocht als een soort van overbrugging

De rechtbank oordeelde dat, ondanks het feit dat de eigenaren zeven maanden in woning I hebben gewoond, zij niet voldeden aan de vereisten voor het verlaagde tarief. De rechtbank wees erop dat op het moment van de levering van woning I, de kopers al een koopovereenkomst voor woning II hadden gesloten. Dit gaf volgens de rechtbank aan dat woning I slechts bedoeld was als tijdelijke overbrugging tijdens de verbouwing van woning II.

Hoewel de termijn van zes maanden doorgaans wordt gehanteerd als indicatie voor anders dan tijdelijk als hoofdverblijf, benadrukte de rechtbank dat deze termijn alleen niet doorslaggevend is. De intentie van de koper op het moment van aankoop is minstens zo belangrijk. Aangezien de rechtbank oordeelde dat de intentie ontbrak om woning I anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken, kon het verlaagde tarief van 2% niet worden toegepast.

Gevolgen en conclusie

Het beroep van de eigenaren werd ongegrond verklaard, waardoor het hogere tarief van 8% overdrachtsbelasting van toepassing bleef op de verkrijging van woning I. Deze zaak onderstreept het belang van zowel de intentie bij de aankoop als de daadwerkelijke bewoningstermijn voor de toepassing van het verlaagde tarief van 2%. Zelfs als een woning langer dan zes maanden als hoofdverblijf wordt gebruikt, kan het ontbreken van de juiste intentie bij de aankoop betekenen dat het verlaagde tarief van 2% niet van toepassing is.

De zaak toont aan hoe complex de regels rond overdrachtsbelasting kunnen zijn en benadrukt het belang van zorgvuldige planning en duidelijke verklaringen bij de aankoop van onroerend goed, vooral in situaties waarin meerdere woningen zijn betrokken.

Mocht je vragen hebben over deze uitspraak dan kun je contact opnemen met de Juridische Dienst via telefoonnummer 030 608 51 81 of e-mail: jd@nvm.nl.