Agrarisch & Landelijk
NVM heeft standpunten opgesteld betreffende de verschillende onderwerpen die leven in het vastgoed. Hieronder vindt u de standpunten op het gebied van de agrarische en landelijke vastgoedmarkt.
Tot in de jaren tachtig werd veel asbest gebruikt in gebouwen, woningen en wegen. Het is sterk, slijtvast, isolerend en bovendien goedkoop. Inmiddels is bekend dat er grote gezondheidsrisico’s kleven aan asbest. Zo lang het intact blijft is er niets aan de hand, het is echter levensgevaarlijk wanneer er asbestvezels vrijkomen.
In en op veel stallen en opslagruimten die gebouwd zijn tot aan 1993, is asbest verwerkt. Vooral in golfplaten en in gevels. Dit betekent een risico voor de gezondheid van de agrarische ondernemer én voor de omgeving. Ook de waarde van het vastgoed daalt als gevolg van de aanwezigheid van asbest.
Het is belangrijk dat agrarische ondernemers bewust worden gemaakt van de asbestrisico’s en dat het proces van asbestverwijdering door de agrarische sector vergemakkelijkt, verbeterd en versneld wordt. De NVM staat positief tegenover de verschillende subsidies en fiscale regelingen om tegemoet te komen aan de kosten voor het verwijderen van asbestdaken.
Meer dan twee derde van de totale ruimte in Nederland bestaat uit landelijk gebied. De land- en tuinbouwsector is de grootste gebruiker van dit gebied. Momenteel vinden daar majeure transformaties plaats op het gebied van o.a. dierenwelzijn, milieu, natuur, klimaat en duurzame energie.
Bedrijven ontwikkelen zich in heel verschillende richtingen. Er is sprake van verdere schaalvergroting, mede door technologische vooruitgang. Het aantal ondernemers in de land- en tuinbouw neemt hierdoor af. Echter, deze ondernemers zijn vaak actief op meerdere locaties. Daarnaast spelen agrarische ondernemers ook in op niches, met groot onderscheidend vermogen (bijvoorbeeld: biologische landbouw, geïntegreerde ketens) en meerdere functies (bijvoorbeeld: landbouw in combinatie met duurzame energie, horeca, recreatie of zorg).
De NVM vindt dat ondernemers in de land- en tuinbouw voldoende ruimte dienen te krijgen en dat agrarische en landelijke vastgoedmarkten liquide dienen te blijven om in deze ontwikkelingen mee te gaan.
Agrarische ondernemers zullen in toenemende mate worden geconfronteerd met hogere productiekosten als gevolg van hogere eisen op het gebied van duurzaamheid en deze dienen ook te worden terugverdiend. Deze ontwikkelingen stellen niet alleen ondernemers voor nieuwe uitdagingen, maar ook de samenleving in het algemeen.
Voor meer informatie:
In de nieuwe Omgevingswet zullen de mogelijkheden om compensatie te claimen voor geleden schade als gevolg van ruimtelijke plannen aanzienlijk worden beperkt. Zo wordt het wettelijk forfait (het percentage van de schade dat wordt gezien als “normaal maatschappelijk risico”) verhoogd van 2% naar 4%. Dit is het percentage van de waarde van het eigen onroerend goed, dat op de te vergoeden nadeelcompensatie wordt ingehouden. De NVM vreest dat hierdoor in de toekomst voor eigenaren weinig ruimte zal overblijven om planschade of andersoortige nadeelcompensatie te claimen.
De NVM staat positief tegenover de nieuwe Omgevingswet. De belangrijkste maatschappelijke winst is dat het ruimtelijke regelgeving eenvoudiger maakt en procedures verkort. Zo wordt het makkelijker om ruimtelijke projecten te starten.
De komst van de Omgevingswet betekent ook dat er veel verandert. De wet bundelt 26 bestaande wetten voor onder meer bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur.
De nieuwe omgevingswet gaat naar verwachting eind 2022 of begin 2023 in. De invoering van deze nieuwe wet heeft invloed op de huidige regelgeving op het gebied van onteigening, nadeelcompensatie, nieuwbouw, vrijkomende agrarische bebouwing en plattelandswoningen.
Onteigening is een ingrijpend middel en kan daarom alleen plaatsvinden wanneer het algemeen belang, noodzaak en urgentie voldoende zijn aangetoond. De onteigeningwet wordt geïntegreerd in de nieuwe Omgevingswet.
Enkele knelpunten die de NVM had aangekaart - zoals de kenbaarheid van de onteigening en de gegarandeerde rechterlijke toets - zijn in het wetgevingsproces verbeterd. De onteigening wordt door de integratie in de Omgevingswet onder het bestuursrecht gebracht.
De NVM acht dit nog steeds onwenselijk omdat de burgerlijke rechter meer ervaring heeft met onteigeningen en veel eigendomskwesties niet onder de omgevingswet vallen en daarmee niet onder het bestuursrecht. De NVM vraagt zich af welk probleem met deze fundamentele stelselwijziging wordt opgelost.
Een plattelandsonderneming is een bedrijf in een agrarisch gebied dat bijdraagt aan de instandhouding van datzelfde gebied. Dit doet het bedrijf door producten of diensten aan te bieden, eventueel in combinatie met een agrarische onderneming. Hierdoor blijft het mogelijk de gronden en gebouwen te exploiteren.
Het begrip ‘plattelandsonderneming’ raakt in verschillende regio's in Nederland in gebruik om een nieuw type bedrijf op het platteland aan te duiden. Het gaat om bedrijven die, eventueel naast een agrarische functie, ook andere producten en diensten aanbieden. Het exploiteren van andere diensten dan agrarische in het buitengebied zorgt voor een conflict met bestaande bestemmingsplannen. Om deze ondernemingen toch de ruimte te bieden, kan in aanpassingen van de bestemmingsplannen het begrip plattelandsonderneming worden opgenomen.
De NVM is voorstander om de plattelandsonderneming op te nemen in bestemmingsplannen. Daarmee zorgt een plattelandsonderneming ervoor dat de kwaliteit van het gebied waar ze gevestigd is in stand blijft of zelfs verbetert.
Tevens wordt ermee voorkomen dat initiatiefnemers tegen tijdrovende juridische en beleidsmatige procedures aanlopen, die een voortvarende start belemmeren. Het beleid van Provincies dient niet-agrarische functies in het buitengebied toe te laten en de precieze invulling aan de gemeenten over te laten. Hiermee kan de economische positie van het agrarische gebied in stand blijven.
Meer informatie
Fosfaatrechten, pluimveerechten, varkensrechten en betalingsrechten. Er zijn vele agrarische productierechten die elk weer eigen regels en voorschriften hebben. Het kopen en verkopen van rechten kan daarom nogal wat voeten in de aarde hebben, zeker ook gezien de financiële belangen die hierin een rol spelen. NVM Agrarisch & Landelijk-Makelaars zijn deskundige bemiddelaars bij aan- en verkoop van deze rechten.
De NVM is voorstander van de vrije verhandelbaarheid van productierechten om een goede agrarische bedrijfsontwikkeling mogelijk te maken. Daarnaast is het voor vastgoedtransacties in de agrarische sector cruciaal dat hieraan gekoppelde transacties in productierechten soepel en snel kunnen verlopen.
Het Programma Aanpak Stikstof (PAS) werd oorspronkelijk opgezet om vergunningen te verlenen aan personen en bedrijven die naast de productie ook hadden toegezegd de stikstofuitstoot te compenseren.
Dat systeem bleek in strijd met EU-richtlijnen en volgens de rechters beschermde het de Natura 2000-gebieden niet voldoende. Op 29 mei 2019 werd daarom een ferme streep gezet door het PAS. Dit leidde tot grote onzekerheid.
Zowel projecten met een lopende vergunningaanvraag als projecten die eerst geen natuurvergunning nodig hadden, moesten nu opnieuw beoordeeld worden. Als gevolg hiervan zijn veel woningbouwprojecten stilgevallen, en dat terwijl er al sprake is van een tekort aan woningen. Daarnaast heeft het enorme impact voor de veehouderij.
De NVM staat positief tegen het terugdringen van stikstofneerslag om op die manier de natuur te versterken en economische ontwikkeling mogelijk te maken.
De NVM is positief dat rijk en provincies hier de afgelopen maanden stappen in hebben gezet en de komende tijd volgen er meer en dat er tegelijkertijd ook wordt gewerkt aan een structurele aanpak van de stikstofcrisis. Het geeft duidelijkheid en maakt agrarische vastgoedmarkten op termijn minder onzeker en kan een impuls geven om meer nieuwe woningen te bouwen.
De NVM vindt dat de overheid oog dient te hebben voor inkomens- en vermogensverlies en toekomstperspectief van veehouders als gevolg van een gedwongen bedrijfsbeëindiging om de stikstofuitstoot te reduceren. Daarnaast worden agrarische ondernemers met hoge advieskosten geconfronteerd in een langdurig traject van stoppen en saneren.
> Position paper stikstof (pdf)
Extern salderen houdt in dat een initiatiefnemer extra depositie die hij veroorzaakt compenseert. Binnen een gebied mag deze depositie niet boven een bepaalde waarde komen.
Wanneer een initiatiefnemer binnen dat gebied wil uitbreiden, kan dit uitstoot van depositie veroorzaken. Deze uitstoot door uitbreiding moet dan worden gecompenseerd. Hij kan dit doen door een ander bedrijf binnen dit gebied op te kopen (extern salderen). Samen met de provincies is afgesproken dat extern salderen met veehouderijbedrijven weer wordt opengesteld. Daarbij is afgesproken dat zij de regie houden.
De NVM staat positief tegenover extern salderen, met regie vanuit de provincies om ongerichte en ongecontroleerde opkoop uit de veehouderij te voorkomen. Extern salderen biedt kansen voor stilgevallen projecten in de vastgoedmarkt en voor verdere ontwikkelmogelijkheden voor veehouders.
Door onder andere schaalvergroting, opvolgingsproblematiek en maatregelen op gebied van milieu, klimaat en dierenwelzijn neemt het aantal agrarisch ondernemers sterk af.
De verwachting is dat er daardoor in 2030 50 miljoen m2 agrarische bebouwing leeg zal staan. Alles bij elkaar genomen, ziet het er naar uit dat ca. 50% van de VAB in 2030 leeg zal blijven staan. Sloop is voor die bebouwing de meest logische optie.
De oppervlakte die daarmee vrijkomt zou kunnen worden ingezet voor nieuwbouw in de woningmarkt, gezien de toenemende tekorten op de huidige woningmarkt en het achterblijven van de nieuwbouwopgave. De andere 50% van de VAB kan echter worden herbestemd tot woonruimte of voor ander (al dan niet agrarisch) hergebruik.
De NVM staat positief tegenover sloop- en saneringsregelingen en flexibiliteit bij herbestemming van VAB. De NVM is positief over maatregelen als ruimte voor ruimte, saneringsregeling varkenshouderij, en instrumenten om de verdere verduurzaming op het platteland mogelijk te maken.
Ook het vereenvoudigen van de financierbaarheid bij herbestemmen van VAB is van belang, door het scheppen van een helder wettelijk kader en daardoor illegaal bewonen tegen te gaan. Deze maatregelingen zorgen ervoor dat de verloedering en criminaliteit op het platteland kunnen worden opgelost en de leefbaarheid voor burgers en ondernemers op het platteland wordt verbeterd.
Voor meer informatie:
Gemeenten maken nog te weinig gebruik van de Wet Plattelandswoningen. Deze wet, die in 2013 in werking trad, maakt het mogelijk voor niet-agrariërs om een agrarische bedrijfswoning te bewonen en voorkomt leegstand op het platteland. Door een aantal gemeenten wordt de wet al succesvol toegepast, maar nog veel gemeenten zijn terughoudend bij het toepassen hiervan.
De wens van de NVM is om de Wet Plattelandswoning breder toe te passen, zodat bestaande knelpunten kunnen worden weggenomen. Hierdoor kan meer ontwikkeling in het buitengebied mogelijk worden gemaakt, zonder dat bestaande (landbouw)bedrijven hier hinder van ondervinden. De NVM heeft een handreiking gepubliceerd voor gemeenten, adviseurs en andere betrokkenen om de wet- en regelgeving rond de plattelandswoning inzichtelijker te maken.
De landbouwvrijstelling is een vrijstelling voor waardeveranderingen van landbouwgrond. Wanneer een landbouwbedrijf landbouwgrond verkoopt dan is de waardestijging op die grond tot de waarde economisch verkeer bij agrarische bestemming (WEVAB) onbelast. Vaak is het waardeverschil aanzienlijk. Er wordt overwogen om de regeling op te heffen of op zijn minst aan te passen. Het gevolg van de voortzetting van de landbouwvrijstelling is volgens critici een fiscaal ongelijke behandeling van grondeigenaren-verpachters en grondeigenaren-landbouwers voor wat betreft de waardeverandering van hun (landbouw)gronden.
De NVM is van mening dat het opheffen van de regeling op lange termijn kan leiden tot neerwaartse druk op de prijs van landbouwgrond, aangezien er met de fiscus dient te worden afgerekend bij bedrijfsbeëindiging of bedrijfsoverdracht van landbouwgrond. Op de korte termijn is de verwachting echter dat agrarische ondernemingen hun grond aanhouden.
Het neveneffect hiervan is dat dan op lange termijn de grondmobiliteit kan toenemen. De prijsdruk is immers neerwaarts. Daarmee ontstaat de kans dat er geleidelijk meer grond uit de landbouw vloeit naar externe investeerders. Er zou daarmee een grotere splitsing kunnen komen tussen aan de ene kant de exploitatie van het bedrijf en aan de andere kant het eigendom van grond. De financierbaarheid van een agrarisch bedrijf gaat daarmee meer afhankelijk worden van de verdiencapaciteit en in mindere mate van de zekerheid van grond. Dit is in lijn met de Basel lV richtlijn voor agrarische financiering. Dit kan een behoorlijke impact hebben voor agrarische ondernemers.
Indien al afbouw van de landbouwvrijstelling zou worden overwogen, pleit de NVM voor een lange overgangstermijn. Daarmee wordt het negatieve fiscale aspect geleidelijk in de markt geïntroduceerd en kan deze zich daar op aanpassen. Grond is en blijft in Nederland hoe dan ook een schaars productiemiddel.
De NVM constateert dat de werkdruk bij gemeenten op dit moment gigantisch is met betrekking tot het in procedure brengen van bestemmingsplannen. Er zijn zelfs al gemeenten die geen principebesluit meer nemen.
Er zijn nu en in de toekomst te weinig mensen om al dat werk te verrichten. De NVM constateert dat er bij gemeenten:
• Een uitstroom zal komen van zestigplussers;
• Te weinig aanwas is om de uitstroom op te vangen;
• Onvoldoende ervaring is;
• Een blijvende onzekerheid is met betrekking tot de Omgevingswet;
• Gemeenten niet zijn voorbereid op de nieuwe Omgevingswet.
De NVM vraagt aandacht hiervoor bij de VNG en het Ministerie van BZK. Dit is een zorgelijke ontwikkeling voor eigenaren van agrarisch en landelijk vastgoed en bij de overdracht hiervan naar nieuwe eigenaren, temeer omdat de vastgoedmarkt momenteel zeer krap is.
Banken: werk mee aan het waarborgen van kwaliteit en onafhankelijkheid
Banken hanteren voorkeurslijstjes van agrarisch vastgoedtaxateurs die taxaties mogen uitvoeren. Deze lijstjes staan op gespannen voet met de vereiste onafhankelijkheid en kunnen de kwaliteit van taxaties aantasten. Banken hanteren deze lijstjes vanuit de gedachte: ‘hoe minder taxateurs op een lijstje hoe werkbaarder het wordt’.
Vast argument daarbij is dat zij moeten controleren op kwaliteit. Er zijn ook banken die zelf taxaties uitvoeren van vastgoed van hun klanten, zonder dat er een onafhankelijke taxateur aan te pas komt.
De NVM vindt dit zorgelijk omdat er een risico bestaat dat het taxatievakgebied wordt verschraald en wordt uitgehold.
Oproep NVM
Met de bankenlijstjes wordt de prikkel tot kwaliteitsverbetering genivelleerd.
Daarom roept de NVM stakeholders op (banken, toezichthouders en politici) de hoogwaardige kwaliteit en onafhankelijkheid te borgen door beperkingen (taxatielijstjes en zelf taxeren door banken) weg te nemen.
> Position paper taxeren (pdf)