U bent nu hier: Home

Beroep op het financieringsvoorbehoud niet goed gedocumenteerd

De Juridische Dienst krijgt regelmatig de vraag of koper de koopovereenkomst ‘goed gedocumenteerd’ heeft ontbonden bij een beroep op het financieringsvoorbehoud. Begin april 2020 werd deze vraag voorgelegd aan de rechtbank Rotterdam.

Rieco Boersma
01 mei 2020
Hamer 1

Wat was er aan de hand?  

Verkoper heeft aan koper een appartement verkocht voor een koopsom van
€ 393.000,00. Partijen zijn in de koopovereenkomst het volgende overeengekomen:

“18.3

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (..) te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste  werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 18.1 onder sub 1. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. 

In aanvulling hieropkomen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: 

In het kader van een mededeling, dat de ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder “goed gedocumenteerd” in ieder geval verstaan, dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken (met vermelding van het aangevraagde hypotheekbedrag) dat koper bij ten minste één in Nederland erkende geldverstrekkende instelling een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen en dat die aanvraag niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.  (..)” 

Verkoper wijst ontbinding af  

Bij e-mail van 25 april 2019 heeft een door koper ingeschakelde tussenpersoon namens koper een afwijzing overhandigd en de ontbinding van de 

koopovereenkomst ingeroepen. Op 26 april 2019 stuurt de verkopend makelaar namens verkoper de mededeling dat de afwijzing niet voldoet aan het gestelde in de koopovereenkomst (artikel 18.3) ‘goed gedocumenteerd’.Verkoper gaat niet akkoord met de ontbinding. Op diezelfde dag wordt er nog een ongedateerde en niet ondertekende hypotheekaanvraag van koper overhandigd aan de verkoper.

In de aanvraag ontbreken gegevens omtrent het bruto-jaarinkomen, beroepsfunctie, het aantal werkuren per week en de huidige financiële- en woonsituatie. Uiteindelijk belanden partijen bij de rechtbank en mag de rechter bepalen of koper de koopovereenkomst ‘goed gedocumenteerd’ ontbonden heeft.   

Rechtbank Rotterdam  

Volgens de rechtbank kan uit artikel 18 lid 3 van de koopovereenkomst en de toelichting worden afgeleid dat koper de koopovereenkomst kan ontbinden als hij al het redelijke heeft gedaan om een hypothecaire lening te verkrijgen. Dat koper al het redelijke heeft gedaan, dient te volgen uit de door koper over te leggen aanvraag voor een hypotheek bij een erkende geldverstrekkende bankinstelling, en de hierop volgende afwijzing van de aanvraag door de betreffende bankinstelling. 

Niet goed gedocumenteerd ontbonden 

Naar het oordeel van de rechtbank is uit de door koper verstrekte documenten onvoldoende gebleken dat koper zich voldoende heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen. Zo is de overgelegde hypotheekaanvraag ongedateerd en niet volledig. Zo ontbreken gegevens omtrent het bruto-jaarinkomen, beroepsfunctie, het aantal werkuren per week en de huidige financiële- en woonsituatie. Bovendien is de aanvraag niet ondertekend. Koper heeft daarom de koopovereenkomst ‘niet goed gedocumenteerd’ ontbonden.  

Boete verschuldigd zonder matiging  

Nu koper niet het recht had om de koopovereenkomst te ontbinden en tekort geschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst is koper een boete van 10% van de koopprijs verschuldigd. Een beroep op matiging van de boete wordt door de rechter verworpen, omdat koper geen omstandigheden heeft aangevoerd om de boete te matigen.  
 
Mocht u vragen hebben over deze uitspraak dan kunt u contact opnemen met de Juridische Dienst via telefoonnummer 030 608 51 81 of e-mail: jd@nvm.nl. Zie onderstaande link voor de uitspraak: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2020:3268