Vastgoed platteland blijft moeilijke markt
Het vastgoed op het Nederlandse platteland blijft een moeilijke markt. Kopers voor agrarisch en landelijk vastgoed gedragen zich afwachtend, banken gaan kritisch mee in financiering. Verkopers lijken alleen te willen verkopen, wanneer een bepaalde prijs gehaald wordt. Dit concludeert NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoed (A&LV) in haar halfjaarbericht. Voor de rest van 2011 verwacht de NVM weinig verbetering.
In de melkveehouderij en akkerbouw zijn de agrarische makelaars positief, maar de situatie in de intensieve veehouderij en glastuinbouw is zorgelijk. Er is weinig vraag naar varkens- en pluimveebedrijven. Reëel prijzen loont hier.
Agrarische bedrijven
De markt voor agrarische bedrijven is matig, maar stabiel. Courante bedrijven met een gunstige ligging worden vlot en voor een goede prijs verkocht. Maar die markt is klein en kopers zijn kritisch.
Over de hele linie ziet NVM Agrarisch & Landelijk Vastgoed een tendens van schaalvergroting en specialisering van agrarische bedrijven. Bedrijven die gekocht worden zijn grote bedrijven, en groter dan gemiddeld in aanbod staat. Kopers blijven voortdurend uitbreiden om rendabel te blijven. Milieu- en dierwelzijnseisen en verplichte stalaanpassingen per 1 juli 2013 (onlangs verruimd, was 1 januari 2013) vragen grote investeringen, die alleen door schaalvergroting (efficiëntie van de bedrijfsvoering etc.) opgevangen kunnen worden.
Uitgangspunt is om de kostprijs in evenwicht te houden. Andere bedrijven kiezen juist voor kostprijsverlaging. Met zo min mogelijk en lage investeringen worden stallen aangepast.
Deze bedrijven zijn meer op ontwikkeling gericht. Het is de lokale boer om de hoek, die soms ook van neveninkomsten leeft (winkel aan de weg, camping, natuurbeheer, etc.).
Milieueisen spelen pluimvee- en varkenssector parten
In de pluimvee- en varkenssector is er vanuit dit spectrum bekeken sprake van een stijging van stoppende boeren enerzijds en schaalvergroting anderzijds. Door aankomende milieueisen is het aanbod van varkensbedrijven in de eerste helft van dit jaar vooral van kleinschalige bedrijven toegenomen. Er worden weinig varkensbedrijven verkocht. De waarde van bedrijven die niet aan de laatste milieueisen voldoen, is beduidend minder dan de bedrijven die aan de milieueisen voldoen. De gemiddelde verkoopprijs van de verkochte varkenshouderijen is weliswaar toegenomen, maar het betreft vooral grotere bedrijven die verkocht zijn. Over het algemeen heerst het beeld dat de waarde van varkenshouderijen daalt. Naar de kleinere varkenshouderijen is weinig vraag. Net als bij andere agrarische sectoren, zoals de pluimveehouderij, loont hier reëel prijzen.
Er zijn veel stoppers en de verwachting is dat deze trend doorzet. Doordat gemeenten geen of beperkt beleid hebben voor het slopen van stallen en elders een woonkavel beschikbaar stellen (de zgn. ‘ruimte voor ruimte’-regeling) is de verwachting dat er geen oplossing komt voor onverkoopbare agrarische bebouwing. Dit wordt versterkt door stevige bezuinigingen bij de overheid.
Voor pluimveehouderijen gaat min of meer hetzelfde op. We zien dat pluimveebedrijven minder goed verkopen.
Akkerbouwmarkt is prijshoudend
In de akkerbouw loopt de aan- en verkoop van bedrijven aardig door. Akkerbouwers willen extra grond en durven door goede opbrengsten ook te investeren. Er staan eind juni van dit jaar een vergelijkbaar aantal bedrijven te koop als eind 2010, terwijl het aantal verkochte bedrijven vooralsnog licht achter blijft met vorig jaar. De gemiddelde verkoopprijs ligt op hetzelfde niveau als in 2010. Verkopers moeten wel langer wachten op een bod. Dat is overigens in alle sectoren het geval.
In Zeeland ziet de NVM een drang naar schaalvergroting onder akkerbouwers groter dan 125 hectare.
In Flevoland is het aanbod van agrarische bedrijven gering. Bedrijven worden alleen te koop aangeboden als men voorziet dat er een koper voor is. Staan ze eenmaal te koop, dan loopt het redelijk door. Onder de prijs wordt niet verkocht. Daarmee behouden bedrijven hun waarde. Onduidelijkheid over natuurplannen van de provincie heeft een stagnerende werking.
Ook in Noord-Holland is de markt relatief goed. Er vindt lokaal schaalvergroting plaats.
Melkveehouderijen goed verkocht
Het aanbod van melkveehouderijen is in de eerste helft van 2011 verder toegenomen. Sinds eind 2009 is het aanbod bijna verdrievoudigd. Er wordt nog wel steeds een vergelijkbaar aantal woonboerderijen verkocht. Vooral melkveehouderijen met de juiste prijs-kwaliteitsverhouding vinden aftrek.
In de regio Oost zijn opvallend meer melkveebedrijven te koop, maar het aantal courante bedrijven is matig. Er is blijvend vraag naar goede groeilocaties. Goed verkavelde, ruim opgezette en goed onderhouden melkveebedrijven gaan vlot van de hand.
In de Noordelijke helft van het land zien we weinig goed aanbod van gehele melkveehouderijbedrijven. Potentiële kopers zijn kritisch. Aan de andere kant is de tendens dat men niet gaat verkopen als de noodzaak er niet toe is.
Rustige glastuinbouwmarkt
In de glastuinbouw is het rustig: kopers wachten af. Het eerste halfjaar werd maar een beperkt aantal glastuinbouwbedrijven verkocht. Mooie courante bedrijven op een goede locatie zakken weinig in prijs. Voor de overige bedrijven op de markt heerst angst voor prijsdaling. Oorzaken worden gezocht in moeizame financieringsmogelijkheden, lage opbrengstprijzen voor een groot deel van de producten en het ontbreken van vertrouwen op verbetering. Het aantal transacties is gering en daarvan zijn een deel gedwongen verkopen. Daarmee is de situatie in de sector zorgelijk. Makelaars in de glastuinbouw pleiten voor de ruimte-voor-ruimte regeling om sanering van glastuinbouwbedrijven in de buitengebieden mogelijk te maken.
Groot aanbod paardenbedrijven
Het aantal te koop staande paardenbedrijven is fors toegenomen. De slechte markt voor paardenbedrijven is onmiskenbaar het gevolg van de crisis. In tijden van bezuinigingen, verminderen of schrappen consumenten luxe-uitgaven zoals paardrijden. Maneges en pensions komen hierdoor in financieel zwaar weer. Daarbij hebben zij tevens te maken met gestegen stro- en voerkosten. De inbreng van eigen vermogen is noodzakelijk, hoewel de prijzen inmiddels lager liggen dan enkele jaren geleden. Ook een goede ligging is van belang. Paardenbedrijven staan langer te koop. Banken maken het belangstellenden extra moeilijk; soms moet zelfs 60 tot 70 procent door de kopers zelf gefinancierd worden. De verwachting is dat deze situatie voorlopig doorzet.
Veel vraag en hoge prijs voor losse grond
Losse grond lijkt nog steeds een stabiele markt en zal naar verwachting stabiel blijven. Landelijk is er een toename van agrarische vraag naar losse percelen. De gronden blijven goed aan de prijs. Ongunstig liggende percelen en gronden van mindere kwaliteit zijn moeilijker te verkopen. De grote vraag naar percelen komt vooral vanuit melkveehouders en in het zuiden soms van boomkwekers en particulieren (beleggers).
In het Noorden is veel belangstelling voor losse percelen grond vanuit melkveehouders en akkerbouwers. De goede opbrengstprijzen geven investeringsruimte voor schaalvergroting. Ter voorbereiding op de vrije melkmarkt kopen veel veehouders grond om mestproblemen te voorkomen. Verkopers zijn stoppers, voornamelijk voormalig rundveehouders en varkenshouders, die nog beschikken over landbouwgronden.
Geen grondaankopen door overheid voor projectontwikkeling
De grondaankopen door gemeenten voor projectontwikkeling liggen op veel plekken nagenoeg stil. Ook voor natuurdoelen zijn veel aankopen door regeringsbeleid stopgezet. Dit geeft boeren de kans weer grond te kopen en dat verklaart de prijsstijging.
Natura 2000 zorgt voor veel onzekerheid en onduidelijkheid in relatie tot de beperkingen hiervan voor de agrarische sector. Dat geldt ook voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), hoewel EHS bijna geen item meer is. Toch weerhouden deze projecten geïnteresseerden ervan om in die gebieden bedrijven te kopen met toekomst. Dat stagneert de markt voor enkele bedrijfstakken. In akkerbouw en melkveehouderij geldt dit in mindere mate.
De agrarische sector heeft te maken met de groeiende macht van natuurorganisaties. Bestaande agrarische bedrijven voelen zich klemgezet tussen de ammoniakcirkels (= natuurcontouren) van diverse kleine natuurgebieden. Doordat uitbreiding niet of nauwelijks mogelijk is, kunnen deze bedrijven zich niet doorontwikkelen. Het is een kwestie van tijd (enkele jaren) hoe lang ze dit volhouden.
Overheid stokt ruimtelijke ontwikkeling
Met de remmende economische ontwikkelingen neemt ook het aantal planschade- en onteigeningszaken af. Particulieren die denken ermee te maken te krijgen worden wel alerter.
De situatie met betrekking tot de ruimte-voor-ruimte regeling verschilt sterk per gemeente. In enkele gemeenten wordt er volop gebruik van gemaakt, in andere gemeenten verlopen de processen moeizaam en soms ligt de regeling helemaal stil. Min of meer hetzelfde geldt voor Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB). Soms is er geen beleid, dan weer werkt het traag en moeilijk of is er weinig medewerking. Enkele gemeenten gaan er goed mee om. Het al dan niet toestaan van kleinschalige bedrijvigheid als bestemming bij VAB loopt per gemeente erg uiteen. Waar in de ene gemeente veel mogelijk is, zijn anderen juist uitermate terughoudend.
De NVM-makelaars signaleren onder hun klanten een behoefte aan een snelle invoer van de plattelandswoning. De huidige wetgeving zorgt voor een groot probleem op het moment dat een boer stopt met zijn bedrijfsvoering. Vaak worden grond en boerderij los van elkaar verkocht. De bewoning van de boerderij wordt hiermee illegaal - de bewoners werken immers niet meer in het boerenbedrijf. Het voormalige huis van de boer is dan onverkoopbaar. Van deze onwenselijke situatie wil de NVM zo snel mogelijk af. De NVM heeft eind vorig jaar nog bij de Tweede Kamer aangedrongen op een bespoediging van de wetgeving voor plattelandswoningen. Mogelijk wordt nu in oktober een wetsvoorstel ingediend. De NVM maant de overheid voor al deze regelingen een consistent beleid te voeren.
Kansen in herbestemming
Door de verslechterde financiële situatie, regelgeving, verouderde gebouwen, te kleine bedrijfsomvang en gebrek aan bedrijfsopvolging overwegen veel ondernemers te stoppen. Het hoge percentage stoppers leidt tot een oplopende verrommeling en verpaupering van het landschap. Gebouwen en opstallen van stoppende boeren zijn soms niet geschikt voor hergebruik of in te passen in een ander agrarisch bedrijf. De NVM ziet herbestemming als kans voor ontwikkeling van het landelijk gebied. Het buitengebied blijkt geschikt voor zowel wonen als werken of juist de combinatie hiervan (anders dan de agrarische bestemming). Door de decentralisatie van bevoegdheden, ligt er een grote taak bij gemeenten en provincies.
Agrarisch en landelijk makelaars van de NVM realiseren uiteenlopende oplossingen voor locaties met een herbestemming. Een landelijk beleidskader hiervoor is noodzakelijk in combinatie met maatwerk per situatie en locatie.
Melkquotum in evenwicht, productierechten dalen
Tegen de verwachting in ontwikkelde de prijs voor melkquotum zich het afgelopen half jaar stabiel.
Ondanks dat het einde van het quotumtijdperk in zicht is, blijven vraag en aanbod behoorlijk in evenwicht. De markt is rustig en de verwachting is niet dat de prijs ervan zal dalen. Wel neemt de belangstelling voor leasemelk toe. Redenen voor de aanhoudende koop zijn: fiscaal aantrekkelijk, gereed zijn voor productie op het moment dat quotum losgelaten wordt, goede verdiensten, productiedrang en de verwachting onder enkelen dat er na het quotum een ander beheerssysteem voor in de plaats komt waarvoor misschien de op dat moment geproduceerde hoeveelheid melk de basis zal worden. Uiteindelijk zal de prijs voor melkquotum redelijk stabiel blijven, maar dit hangt sterk af van politieke beslissingen en eventuele calamiteiten zoals dierziekten.
De prijzen van productierechten voor varkens, pluimvee dalen. Varkensrechten worden veel aangeboden door stoppers; de prijs zal zakken. Hoewel er minder transacties in toeslagrechten zijn, zijn de hoeveelheden per transactie beduidend hoger. Daarmee blijven duurdere rechten in trek.
Minder vraag woonboerderijen
Het woonboerderijenaanbod groeit; eind 2010 ging het om bijna 3.900 objecten, die te koop stonden, inmiddels staat de teller op zo’n 4500, een toename van meer dan 15%. De belangstelling neemt af en dat zal doordat het de duurdere prijsklasse betreft voorlopig niet veranderen. In sommige regio’s zakken de prijzen. Woonboerderijen op een goede locatie of met kwalitatief goede opstallen verkopen gemakkelijker.
De lastige financierbaarheid van banken is een probleem. Tevens de agrarische bestemming waardoor er niet gewoond mag worden. Eensgezindheid en helder beleid van gemeenten met betrekking tot de bestemming kan de interesse mogelijk meer aanwakkeren.
De verkoopduur laat met zo’n 250 dagen een gematigde stijging zien. De verkoopprijs is stabiel, maar de NVM verwacht dat de vraagprijs zal moeten dalen om de doorstroming te bevorderen. Verbouwingskosten komen niet terug in de waarde. De (tijdelijke) verlaging van de overdrachtsbelasting kan de markt een duwtje in de rug geven.
Trends zetten door
De verwachting voor het komend half jaar is dat de trend van meer aanbod, minder vraag en dalende prijzen doorzet. Er zullen meer agrarische bedrijven stoppen, vooral in de intensieve veeteelt. Voor de glastuinbouw verwachten de makelaars het komende half jaar een prijsdaling door verslechterde economische omstandigheden. Ook in het landelijk vastgoed staan de prijzen onder druk. De vraag naar grond blijft bestaan.
Bijlage persbericht ALV 23 augustus 2011
Noot voor de redactie:
Voor meer informatie over dit persbericht kunt u terecht bij de Roeland Kimman, Communicatie Media en Woordvoering NVM. Telefoon 030 6085 185, mobiel 06-2126 6993 E‑mail: r.kimman@nvmorg.nl