Erfpacht: wat is het probleem?

Meer dan ooit is erfpacht in het nieuws: de problemen met financiering bij particuliere erfpacht, de wens erfpacht onder toezicht te stellen van het AMF, openstaande Kamervragen aan minister Donner, de nog steeds niet opgeloste problemen rond Staatsbosbeheer met de erfpachters op de Waddeneilanden. Bij al deze kwesties wordt nooit de vinger op de zere plek gelegd.

Aan erfpacht mankeert niets. Wel aan erfpachtvoorwaarden. Erfpacht wordt geregeerd door de uitgifteovereenkomst, waarbij  de erfpacht gevestigd wordt, de Wet, de bedoelingen van partijen, juridische en economische wetmatigheden. Bij de beoordeling van erfpacht is geïntegreerde kennis nodig van juridische en economische wetmatigheden en van de taxatieleer. Die integrale kennis ontbreekt. De economische wetmatigheden worden onderbelicht. De jurisprudentie is tegenstrijdig. Taxateurs zitten niet op een lijn.

Aangehaald wordt vaak de simplistische formule: grondwaarde x canonpercentage = de canon. De grondwaarde wordt niet gedefinieerd in deze formule en is doorgaans niet of onjuist benoemd in uitgifteovereenkomsten. De grondwaarde is niet de grondwaarde als bij eigendom. Het moet zijn de grondwaarde verminderd met de waarde van alle beperkingen van de erfpacht. Zo niet, dan zou de erfpachter betalen voor wat hem niet geleverd wordt.  Dat is vol eigendom. Het aftrekken van de waarde van alle beperkingen heet depreciatie. Dat is geen korting, zoals minister Verburg dat de Kamer wilde laten geloven in de kwestie Staatsbosbeheer. De hoogte van de depreciatie is afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden. Een gemiddelde depreciatie van 25 procent bij de erfpacht van Staatsbosbeheer, zoals 'De Wijzen' dit adviseerden aan minister Verburg, is onzin. Het percentage is contractsafhankelijk.

Vriend en vijand halen in dit verband aan de uitspraak van de Hoge Raad in een procedure van de Gemeente Den Haag tegen een erfpachters belangenvereniging uit 1999. De gemeente mocht een marktconforme canon vaststellen volgens de Hoge Raad, waaruit ten onrechte geconcludeerd wordt dat die canon gebaseerd mocht zijn op een marktconforme grondwaarde als bij eigendom. Verzuimd wordt de voorgaande stukken in deze procedure te lezen. Dat is nodig. Depreciatie was geen thema bij de cassatie. De gemeente  werd in de voorafgaande procedures geacht redelijk en billijk te handelen, omdat de gemeente een depreciatie toepaste van 45 procent van de grondwaarde als bij eigendom. De Gemeente sloeg acht op de beperkingen van de erfpacht bij de grondwaardebepaling. Zo hoort het. In de simplistische formule zou dus moeten staan 'de gedeprecieerde grondwaarde'.

Een volgend probleem is de meervoudige inflatievergoeding. Inflatievergoeding via het canonpercentage, waarin al een opslag voor de inflatie zit. Daarnaast indexatie van de canon en een periodieke aanpassing van de canon aan de grondwaarde, die grotendeels ook weer inflatoir bepaald wordt, is meer dan dubbelop. Het probleem bij de meervoudige inflatievergoeding wordt verergerd door irreële en buitensporige opslagen op het canonpercentage voor risico, dat er niet is of kosten, die niet doorgeschoven behoren te worden.

Banken, die erfpacht financieren, dienen bij de taxatieopdracht slechts te vragen: wat zou de waarde zijn als er sprake zou zijn van eigen grond en wat is de waarde van de bloot eigendom. Het verschil kan als basis dienen voor de financiering. In de waarde van de bloot eigendom komt alles wat de banken moeten weten tot uitdrukking: de looptijd van de erfpacht, de hoogte van de canon, de tussentijdse aanpassingen van de canon en het effect van  overige insnoerende bepalingen.  De wens van de banken voor een keurmerk voor erfpachtvoorwaarden heeft een pikant kantje. Op de zwarte lijst zullen prijken: Staatsbosbeheer, de Staat, Hoogheemraadschap Rijnland, Natuurmonumenten, Recreatieschap Midden Delfland, enz. Zij negeren economische wetmatigheden, zijn verslaafd aan meervoudige inflatievergoeding of passen irreële opslagen op het canonpercentage toe.

Erfpacht is een prachtig instrument voor maatwerk bij beheer, zoals natuurbeheer en beheer van haventerreinen. Aan erfpacht als financieringsinstrument kleven in de praktijk altijd nadelen voor de consument op termijn. Toezicht van het AFM is daarbij op zijn plaats. De gemeentelijke erfpacht als generiek gronduitgifte systeem om de grondwaardestijging aan de gemeenschap te laten toekomen, is achterhaald. Het discrimineert een bepaalde groep binnen een gemeente.

Bij een correcte depreciatie van de grondwaarde, het tegengaan van meervoudige inflatievergoeding en van onnodige opslagen op het canonpercentage, is de angel uit het probleem. Rest een kritische analyse van de financieringserfpacht en het voorkomen van de machtsmisbruik bij afloop van tijdelijke erfpacht. Een wettelijk recht op verlenging van tijdelijke erfpacht zou erfpachters veel leed besparen.

Peter Jager, registertaxateur, erfpachtdeskundige ( www.erfpachtdeskundige.nl ) en oud-voorzitter van de NVM (1983-1987)