Woningen worden nog steeds met winst verkocht

Afgelopen week meldde het NOS-journaal dat steeds meer woningen met verlies worden verkocht. Het gaat hierbij echter om een beperkt aantal verkopen en het verlies is ook minder groot dan vroeger. We moeten de negatieve sentimenten op de woningmarkt niet overdrijven.

Het NOS-journaal stelde dat huishoudens een verlies op hun huis accepteren of moeten accepteren als zij hun huis verkopen. Dat blijkt uit Kadastergegevens. In de berichtgeving werd gesuggereerd dat het om grote aantallen verkochte woningen gaat, maar dat is niet het geval. Op basis van dezelfde gegevens zou de NOS een item hebben kunnen maken over het feit dat 80% van alle woningverkopen in de eerste drie kwartalen van 2011 met winst verkocht zijn. Het gemiddeld rendement was €51.000. Er wordt dus vooral met winst verkocht.

De link naar de crisis had kunnen zijn dat het aandeel woningenverkopen met winst is afgenomen van 90% naar 80%. Als we inzoomen op de 20% woningverkopen met een verlies, dan blijkt dat het gemiddeld verlies €24.000 is (11% van de aanschafprijs). Dat verlies is trouwens laag; gemiddeld houdt men een verliespercentage aan tussen de 15% en 20%. Eigenlijk dus ook een positief geluid voor de woningmarkt.

Woningen die met verlies worden verkocht zijn vaak kort bewoond. Bijvoorbeeld één of twee jaar. Vaak is scheiding de belangrijkste reden om de woning snel weer te verkopen en een verlies te accepteren. Deze woningen hebben van oudsher een hoog verliespercentage. In 2011 was het verlies op deze verkopen gemiddeld 17%, een percentage dat trouwens niet echt anders is dan alle andere jaren. Wel lijkt het erop dat huishoudens op dit moment iets langer wachten met het nemen van het verlies. De termijn tussen aankoop en verkoop neemt iets toe voor woningen die recent met verlies verkocht zijn.

Echter, het grootste verlies (meer dan €50.000) wordt gemaakt op woningen die gekocht zijn in de jaren negentig. De vraag is of deze huishoudens echt last hiervan hebben. Wellicht hebben zij al een groot deel afgelost, of is hun nieuwe droomhuis in prijs gedaald of heeft men gekozen voor een kleinere goedkopere woning. Dit is een kleine groep. Mogelijk hebben ze de woning afgelost. Het kan ook zijn dat de woning gewoon weinig meer waard is, of de bewoners zijn overleden.

De meeste winst halen verkopers die hun huis eveneens in de jaren negentig gekocht hebben (gemiddeld €144.000).Des te langer de woonduur, des te meer ‘winst’. Dat is de verwachting. Maar er zijn ook kopers die na de intrede van de kredietcrisis eind 2008 een huis kochten en in 2011 doorverkopen en winst maken. Hun rendement is gemiddelde €17.000 (meer dan €5.000 per jaar) en dat min of meer vergelijkbaar met de jaren daarvoor.

Door de huidige crisissfeer komen vooral negatieve sentimenten eerder in het nieuws, dat is jammer. We weten dat mensen, vooral bij beslissingen over grote uitgaven zoals een woning, gevoelig zijn voor sentiment. Nu de prijzen dalen, houden mensen bij de aankoop of verkoop rekening met verdere prijsdalingen en mensen die niet echt hoeven te verhuizen, zullen niet snel hun huis met verlies verkopen. Zij wachten rustig op betere tijden.

Het gevolg is een daling van het aantal verkopen met 35% en een gemiddelde prijs die meer en meer onder invloed staat van gedwongen verkopen. Hierdoor daalt de gemiddelde prijs extra snel met als gevolg dat bij gedwongen verkoop er een verlies genomen moet worden. Hierdoor kunnen huishoudens in serieuze financiële problemen terechtkomen. De andere kant van het verhaal blijft echter onderbelicht. Dat is de kant dat nog steeds 80% van de woningverkopen winst oplevert en dat geldt ook voor huishoudens die recent gekocht hebben.

Paul de Vries, senior woningmarkteconoom verbonden aan de TU Delft