Nieuwe perspectieven voor krimpregio's

Regio’s met bevolkingskrimp hebben vaak te kampen met een vastgelopen woningmarkt, woningen staan langer te koop en de verkoopprijzen dalen. Een nieuw perspectief voor krimpregio’s is nodig om tot oplossingen te komen.

Bereidheid tot samenwerking is de basis van elk nieuw perspectief. Dit begint bij de bewustwording van alle partijen dat het niet meer gaat om de eigen groei, maar om het maken van keuzes  in het belang van de regio.

Samenwerking is nodig tussen de particuliere en publieke sector:  tussen makelaars, projectontwikkelaars, banken, corporaties, rijk, provincies en gemeenten. Het nieuwe perspectief is het maximaal benutten van de mogelijkheden binnen elk van de partijen.

In de krimpregio's moet de woningmarkt in z’n geheel bezien worden, dus zowel de koop- als de huursector. De totale woningvoorraad moet aansluiten bij de (toekomstige) bevolkingsomvang- en samenstelling. Daarvoor is enerzijds een kwaliteitslag en anderzijds een sloopopgave nodig.

De kwaliteitsslag moet zowel in de bestaande voorraad als in nieuwbouw plaatsvinden. Woningen dienen minimaal te voldoen aan de huidige kwaliteitseisen en gelet op de vergrijzing is het geen overbodige luxe om (een deel van) de woningvoorraad geschikt te maken voor senioren. Vrijkomende woningen die niet courant zijn of gemaakt kunnen worden moeten, zeker in krimpgebieden, uit de markt worden genomen.

Hoe realiseren we de sloopopgave?

De voor de hand liggende oplossing is om het minst waardevolle deel  van de voorraad te slopen. De marktwaarde van het particulier bezit ligt soms lager dan de(boek)waarde van het corporatiebezit.

Op dat moment zou niet het corporatiebezit, maar het particulier bezit gesloopt moeten worden. In de praktijk is het echter vrijwel altijd corporatiebezit dat gesloopt wordt. Het slechtste particuliere bezit wordt onverkoopbaar en verpaupert terwijl betere corporatiewoningen gesloopt worden. Particulieren kunnen hun woning niet zomaar slopen. Daar zit hun spaargeld in en er rust meestal ook nog een hypotheek op.

Daarom pleit de NVM voor een creatieve oplossing waarbij een uitruil plaatsvindt van particulier en corporatiebezit.  Nu is dit eenvoudiger gezegd dan gedaan.  Om maar eens een klein probleempunt te noemen: als particuliere eigenaren met een restschuld blijven zitten gaat het niet lukken.  Een sloopfonds met als doel waardebehoud van het vastgoed in de krimpregio’s  zou dan uitkomst kunnen bieden. Hiermee ontstaat meteen de volgende uitdaging, wie gaat het sloopfonds vullen? Hierbij spelen de belanghebbende partijen een rol. Een aantal perspectieven voor deze partijen zijn:

1. Overheid/particulieren - de overdrachtsbelastingen van lokale transacties;
2. Overheid/corporaties - de vennootschapsbelasting van lokale corporaties;
3. Corporaties –in plaats van de verplichte afdracht voor de prachtwijken;
4. Particulieren - in de vorm van een premie bij de aankoop van een woning in een     krimpregio (vergelijkbaar met de NHG);
5. Ontwikkelaars – een ‘verwijderingsbijdrage’ voor nieuwbouwwoningen;
6. Makelaars – in de vorm van een verplichte afdracht op de ontvangen courtage;
7. Banken – in de vorm van een verplichte afdracht op de ontvangen rente-inkomsten.

De NVM nodigt alle partijen van harte uit om gezamenlijk tot nieuwe perspectieven te komen.

Welke bijdrage mag u van de lokale NVM-makelaar verwachten?

In veel krimpregio’s wordt de woningvoorraad lukraak aangepast zonder de behoefte van de bewoners in kaart te brengen. NVM-makelaars hebben een goed beeld van de wensen van de woningzoekenden in hun regio. Door het dagelijkse contact met bewoners kan een makelaar als geen ander adviseren bij het in evenwicht brengen van vraag en aanbod in de regio.  Maak dus gebruik van deze waardevolle kennis van de NVM-makelaars!

Dit statement is vandaag tijdens het symposium ‘Fan mear nei better’ over de bevolkingsontwikkeling in Friesland afgeven door Albrecht Kok, voorzitter van de NVM afdeling Friesland.

Gratia van Hooijdonk is beleidsadviseur VROM-zaken/Wonen bij de NVM