Verplicht Energielabel rigoureus

Minister Donner heeft gisteren een brief aan de Tweede Kamer gestuurd over zijn voorgenomen beleid inzake het Energielabel. De minister van Binnenlandse Zaken, die sinds het kabinet Rutte ook Wonen in zijn portefeuille heeft, zegt daarin te komen “met een sluitend systeem waardoor huizenkopers en huurders ervan op aan kunnen dat hun nieuwe woning beschikt over het verplichte energielabel”.

Het Energielabel is sinds 2008 verplicht bij de verkoop van een woning, maar op het niet naleven van deze verplichting wordt niet gehandhaafd of gesanctioneerd. Met dit voorgenomen beleid volgt Donner een eerder dit jaar door het Europees parlement aangenomen (herziene) EU-richtlijn die lidstaten voorschrijft om te gaan handhaven en sanctioneren op het label.

De voorgestelde maatregelen voor de verschillende segmenten zijn nog niet allemaal even concreet, maar duidelijk is al wel dat de koopsector het meest rigoureuze sanctiebeleid te wachten staat. Uiterlijk per 2013 zou volgens de huidige voorstellen een woning niet meer kunnen worden overgedragen bij ontbreken van een Energielabel.

Dit laatste is op zijn minst rigoureus te noemen als je nadenkt over de gevolgen. In de eerste plaats de retorische vraag: weegt het belang van aanwezigheid van een Energielabel op tegen het economische belang van een transactie? Verder zou een dergelijke blokkade bij overdracht, geregeld via de Kadasterwet, niet alleen de verkoper - degene waar de verplichting ligt - treffen, maar ook de koper. De laatstgenoemde ziet de door hem gewenste aankoop stranden.

Minstens zo ernstig is dat ook ‘derden’ last en zelfs schade kunnen ondervinden van de ingrijpende sanctie. Transacties hangen veelal samen of zelfs af van andere transacties. Veel mensen willen - dan wel moeten - eerst hun huidige woning verkopen voordat zij het gewenste nieuwe huis aankopen. Datzelfde geldt vaak voor degenen aan wie zij verkopen en van wie zij aankopen. Zo ontstaan in de praktijk hele verhuisketens. Als in die hele keten één transactie blokkeert, dan heeft dat in veel gevallen ook meteen grote gevolgen voor de andere, daarvan indirect afhankelijke transacties. 

En dan hebben we het alleen nog maar  over de categorie ‘normale huis-tuin-en-keuken transacties’, met een duidelijke koper en verkoper van een woning. Duiken we nog iets verder de diepte van de praktijk in, dan moeten we allereerst vaststellen dat een aanzienlijk deel van alle transacties niet tot deze categorie behoort. Te denken valt aan onroerend goed portefeuilles, verkoop van aandelen in onroerend goed bv’s , slooppanden, panden voor de ‘vernieuwbouw’, om maar een aantal alleen al technisch klinkende categorieën op te noemen.

De brief aan de Tweede Kamer gaat hier ten onrechte aan voorbij. Dat geldt ook voor meer uitzonderlijke, maar zich zonder meer voordoende situaties. Zoals economische eigendomsoverdrachten, panden waar de eigenaar geen toegang toe heeft omdat hij ruzie heeft met de huurder of omdat het pand gekraakt is, panden die de verkoper wel, maar de koper niet als woning wil gaan gebruiken (of andersom) en woningruil. Wellicht breder herkenbaar zijn kwesties over toedelingen in het kader van echtscheidingen en eigendomsovergang in het kader erfrecht. Dus voorbeelden van ‘eigendomsovergang’ zonder dat sprake is van ‘eigendomsoverdracht’.

Ook kan ik mij voorstellen dat men bijvoorbeeld bij woningen die toch gesloopt gaan worden, of bij vergaande renovatie (vernieuwbouw) men het zonde van het geld vindt om kosten te gaan maken voor een energielabel waar men helemaal niets aan heeft en dat men aan de regel probeert te ontkomen door geen woning maar een stuk grond (met opstal) te verkopen.

Dat laatste lijkt mij gezien de doelstelling van de regel ook niet zo heel erg, maar waar leg je de grens? Die vraag is in het kader van sanctionering een stuk relevanter dan wanneer men de weg van stimulering kiest. Dat is overigens wat de NVM al jaren bepleit wat energiebesparing betreft: de consument moet je stimuleren, niet sanctioneren! Het Energielabel is immers geen doel op zich, maar een middel om kopers te verleiden om te investeren in energiebesparingsmaatregelen in hun nieuwe woning. Het enkele feit dat een woning voorzien is van een label zet dat niet in beweging.

Dan resteert nog de vraag of er wel sprake is van een ‘sluitend systeem’. Voor wat betreft het huursegment moet dit ronduit ontkennend worden beantwoord. Het voorgestelde sanctioneringsbeleid is daar allerminst 100 procent dekkend. Huurders zullen tot in detail op de hoogte moeten zijn en zelf aan de bel moeten trekken, voordat het niet naleven van de labelverplichting überhaupt aan het licht komt. En ook voor de utiliteitsbouw dienen zich weer andere complicaties aan.

Los van al deze vraagtekens kampt het Energielabel op zich met problemen. Consumenten hechten over het algemeen in de eerste plaats waarde aan de locatie en het oppervlak van een woning. Veelal alleen  bij twee verder gelijkwaardige woningen speelt het Energielabel een rol. Dit sentiment is flink gevoed door de ‘valse start’ van het label: de oorspronkelijke versie rammelde aan alle kanten. Consumenten hebben de beelden van Tros Radar nog op het netvlies: daar kenden drie verschillende labeladviseurs eveneens drie flink verschillende labels toe aan een en dezelfde woning.

Sinds 2010 wordt een nieuw label gehanteerd. Maar ook deze blijkt volgens het meest recente onderzoek van de VROM-Inspectie nog steeds in ruim een kwart van de gevallen substantieel af te wijken van de werkelijkheid. Moet je wel een rigoureus, sluitend sanctioneringssysteem willen als hetgeen waar het om gaat, het label, nog zo vaak niet blijkt te deugen?

Gelukkig is er nog anderhalf à twee jaar de tijd om te sleutelen aan de implementatie van de EU-richtlijn. Er is  werk aan de winkel voor het ministerie, de Tweede Kamer en natuurlijk de betrokken partijen. Vanzelfsprekend blijft de NVM graag meedenken en pleit ervoor het allerbelangrijkste niet vergeten: het label kan absoluut een waardevol instrument met objectieve, betrouwbare informatie over het energieverbruik van de woning worden, maar mag niet verworden tot een bureaucratisch doel op zich.

Immers, uiteindelijk gaat het erom gebruikers van woningen en andere gebouwen bewust te maken van energieverbruik en te stimuleren energie te besparen. Goed in het algemeen en goed voor de portemonnaie van de consument!