Fabeltjes over overdrachtsbelasting

Deze week behandelde de Tweede Kamer de begroting van Binnenlandse Zaken voor 2012, waaronder tegenwoordig ook het woonbeleid valt. Op belangrijke onderdelen was sprake van constructief en inhoudelijk debat.

De cruciale rol van starters, het belang van goed functionerende VvE’s, noodzaak tot verbetering van proces gedwongen verkoop/executieveilingen en de wenselijkheid van enige verlichting bij (tijdelijk) dubbele woonlasten, werden zoal vrij Kamerbreed onderkend. En natuurlijk is er het nieuws dat de tijdelijke verhoging van NHG-grens weer verlengd is; een stevig door de NVM bepleite maatregel.

Toch blijven discussies over de woningmarkt ook deels overschaduwd worden door de categorie onderwerpen met vreemde aannames, merkwaardige redeneringen, aloude politieke stokpaardjes, misleidende rekensommetjes en wat dies meer zij. Op het punt van de hypotheekrenteaftrek zijn de voorbeelden - laten we zeggen – ‘genoegzaam’ bekend. Ook de opmerkelijke stelling dat het nu eenzijdig beperken van deze fiscale regeling de thans moeizame woningmarkt op gang zou brengen, werd voor waar weer door een enkele fractie betrokken. Overigens nam bijvoorbeeld ook de PvdA daar vrij uitdrukkelijk afstand van, maar dat terzijde.

De prijs in deze categorie ging ditmaal naar het onderwerp overdrachtsbelasting. Meer specifiek de tijdelijke maatregel tot verlaging van 6 naar 2 procent. Eigenlijk is iedereen het erover eens dat deze regelrechte verhuisboete gewoon weg moet, zelfs volledig en structureel. Toch kunnen zich kennelijk (politieke) situaties voordoen, waarin een meer opportunistische wens toch vader van een tegengestelde gedachte wordt.

Voor sommigen is dit aanleiding om de verlaging hoe dan ook te bekritiseren en de werking ervan te ondergraven. Die loopt net ruim een kwartaal, maar de meest gekke rekensommetjes worden met dat oogmerk al gemaakt. Zo zou de maatregel per extra verkocht huis een à twee ton kosten. Beetje hetzelfde idee als na de eerste paar kilometers berekenen wat je nieuwe auto per kilometer kost. Nu wilde ik schrijven 'alle geheid op een stokje', maar het is werkelijk gesteld.

Vanzelfsprekend begrijp ik dat de politiek nogal eens pleegt te werken met overdreven beelden. Dat kan zelfs goed zijn, om de verschillen van inzicht duidelijk te maken. Gaat het echt de kant van demagogie en goochelen met cijfers uit, dan wordt het toch wel bedenkelijk. Wat betreft het genoemde rekensommetje: daarmee maakte minister Donner overigens korte metten:

“(..) Dat geldt ook voor voorstellen die zich rijk rekenen aan de gedachte dat huizen in Nederland gemiddeld 37 miljoen kosten. Alleen zo kan gestaafd worden dat een vermindering van 4 procent van de overdrachtsbelasting neer zou komen op €150.000 per verkochte woning. Bij een gemiddelde huizenprijs van ongeveer tweeënhalve ton kost de verlaging van de overdrachtsbelasting met 4 procent per transactie €10.000. Daarom moet ik ook vaststellen dat de heer Verhoeven niet kan blazen en het meel in de mond houden. Hij stelt dat de verlaging van de overdrachtsbelasting geen succes is, maar wel 1,2 mld. kost. Als de verlaging van overdrachtsbelasting inderdaad 1,2 mld. kost, is het een succes en als het geen succes is, kost het geen 1,2 mld.” 

Hoe aardig deze ontkrachting al is, ook deze gaat er bijvoorbeeld nog ten onrechte van uit, dat het effect van de verlaging ‘slechts’ +4 procent is. Dit percentage wordt ontleend aan de cijfers die de NVM over het derde kwartaal heeft gepubliceerd. Daarin werden 4 procent meer transacties geregistreerd. Hierbij is in de eerste plaats al een belangrijke constatering dat er sprake is van een duidelijke trendbreuk: de kwartalen daarvoor zakten de aantallen transacties weg. In het derde kwartaal trad geen stabilisering op, maar aldus zelfs stijging.

Verder heeft die +4 procent betrekking op de totale woningmarkt en niet enkel het effect van de overdrachtsbelasting. Andere, eveneens in het derde kwartaal opgetreden factoren, waaronder zeer negatieve als het doorgeslagen hypotheekbeleid en de weer opgelaaide euro-crisis, zijn net zo goed van invloed hierop. Uit doorrekening blijkt dat zónder de verlaging van de overdrachtsbelasting het aantal transacties niet op +4 procent, maar waarschijnlijk op zeker zo’n -5 procent was uitgekomen. Een verschil van bijna 10 procent dat je kunt toeschrijven aan de vermindering van de verhuisboete.

Maar goed, over cijfers kun je blijven discussiëren. Anders is het geval, als je de maatregel ook op andere wijze beoordeelt op effectiviteit en doelmatigheid. Het verlagen van deze aanzienlijke verhuisdrempel is goed voor de (arbeids-)mobiliteit, doorstroming op de woningmarkt, de bouw, de brede woonbranche (keukenboeren, huisinrichters, notarissen, makelaars etc.) en algemene economie. En – voor velen vanuit de schuldencrisis nog belangrijker – het gaat overfinanciering en tophypotheken tegen. Is dat niet een punt dat maatschappelijk breed en politiek van links tot rechts wordt gedragen? Op zich zelf al reden genoeg om de verlaging van de overdrachtsbelasting volgend jaar te verlengen, dan wel permanent te maken, of zelfs af te schaffen.

Wat, tot slot, die besluitvorming betreft, heeft het kabinet aangegeven deze bij de voorjaarsnota te betrekken. De NVM heeft alle vertrouwen in een positieve beslissing, maar doet al wel een dringend beroep op de tijdigheid hiervan. Een tot in het begrotingsdebat gehoord misverstand is het niet onderscheiden van de momenten van respectievelijk koop en overdracht. Hier zit veelal zo’n drie maanden tussen. Koop in april betekent meestal overdracht in juli – en dus het mogelijk mislopen van het tijdelijk verlaagd tarief.

De markt is dus gebaat bij duidelijkheid zo vroeg mogelijk in het voorjaar, zodat voorkomen kan worden dat vanaf pak ’m beet medio april tot moment van besluitvorming overdrachtsbelasting complete stilstand op de markt ontstaat. Die hebben we eerder gezien in de laatste twee weken van juni dit jaar..

Daan Keij is medewerker Public Affairs bij de NVM