De waarde van de straat

Niets is zo belangrijk voor de waarde van uw woning als de kwaliteit van uw straat en buurt. Veel meer dan het uiterlijk van de uw woning. Een lelijke of slecht onderhouden straat maakt de mooiste woning een stuk minder waard. Het is daarom merkwaardig dat we, bij het maken van nieuwe buurten, heel veel tijd besteden aan de vormgeving van de woning en relatief weinig aan de kwaliteit van de openbare ruimte.

Voor de oorlog lag dat anders, was er veel meer aandacht voor het ensemble van straten en pleinen dat een stad mooi maakt, denk maar aan Amsterdam-Zuid of Blijdorp in Rotterdam. Dat lag toen diep verankerd in de principes van de stedenbouwers, de stad was de eerste opgave, niet de individuele woning. Daarom zijn de woningen uit die periode nu zo geliefd, omdat de buurten goed ontworpen zijn.

Na de oorlog ging de aandacht uit naar de woningnood en de organisatie van de massaproductie van woningen en niet meer naar de kwaliteit van straten en pleinen. En dat is nu nog steeds zo. Het vak stedenbouw bestaat nauwelijks nog, de stad is vooral het werk van architecten, verkeersingenieurs, planologen, economen en juristen.

Het gaat niet alleen over het gebrek aan aandacht bij de aanleg van de straat, maar ook over het geld dat beschikbaar is voor onderhoud en verbetering. Een straat, in Nederland, wordt in principe een keer aangelegd en dan is er geen budget meer voor 20 jaar. Behalve voor een beetje aanvegen of een verdwaalde reparatie.

De aanleg (en het onderhoud) van een straat kost echter relatief weinig ten opzichte van de investering in de woningen die er aan staan. Nog geen 5% van de bouwkosten van de woning. Ik heb ooit eens een wethouder voorgerekend dat een dubbel aanleg- en onderhoudsbudget 5 tot 10 % meer waarde op de woningen oplevert. Bij een gemiddelde straat komt dat neer op een winst van 600% op de investering. Als huiseigenaar zou ik daar graag aan mee willen betalen.

In andere landen is het ook zo geregeld. De Onroerend Zaak Belasting die een buurt wordt opgehaald moet ook in die buurt besteed worden. In sommige landen is het zelfs verplicht dat een deel van de BTW, of de toeristenbelasting die in een buurt opgehaald wordt, weer aangewend om de buurt op orde te houden of te verbeteren. Of gaat naar de cultuurpot van een stad, ook niet verkeerd.

Met andere woorden, als een buurt het goed doet, komen er ook meer inkomsten om de buurt goed te houden. Dat stimuleert de eigenaren, de bewoners en de wethouders om een beetje extra hun best te doen.

Bij ons is het onderhoud van de stad afhankelijk van de bestedingsruimte van de gemeente en die wordt grotendeels in Den Haag bepaald. Er is geen prikkel om buurten aantrekkelijk te houden en we teren vaak op de kwaliteit van vroegere investeringen. Wanneer hebben we in een van onze steden het laatst een nieuw park aangelegd? Als het een beetje tegenvalt met de lokale financiën, bijvoorbeeld omdat we de verkeerde metrolijn aanleggen, is het onderhoud meestal het eerste wat sneuvelt. En dat gaat ten koste van uw buurt, uw spaarpot zeg maar.

Rudy Stroink (55) is verbonden aan het Utrechtse TCN, dat met een portefeuille van 2 miljard euro een van de grootste projectontwikkelaars van Nederland is.