Het einde van een vijftigjarig feestje
In 1945, toen Nederland aangeslagen uit de oorlog kwam, hadden we 8,5 miljoen inwoners. Met name de vele jonge mensen die na vijftien jaar ellende (ze hadden ook nog de crisis van de jaren dertig achter de rug) vonden dat het weer tijd werd om een gezin te stichten. Allemaal in de euforie van een betere en veiliger wereld.
Het is een mooi feestje geworden de laatste 50 jaar. Er zijn 8 miljoen Nederlanders bij geproduceerd (gemiddeld 160.000 per jaar) en er zijn nog eens 1,5 miljoen extra Nederlanders van elders min of meer ingeburgerd. En die wilden allemaal woningen, scholen, winkels, schouwburgen, parken, straten en wijken. Woningnood was nog een begrip en je woonde vaak gedwongen bij je ouders in. Een onwaarschijnlijke bouwproductie.
We weten dat de komende vijftig jaar het aantal Nederlanders, na een aanvankelijke stijging, zal afnemen. Nederland wordt kleiner. Dit proces begint bij de uithoeken van het land en is al voelbaar in Limburg, Friesland en Zeeuws-Vlaanderen. De groei is voorbij, althans in onze uithoek van de wereld.
Mij bekruipt het gevoel dat we nog niet helemaal doorhebben dat we niet meer in die groeispurt van de afgelopen vijftig jaar zitten. Dat is vervelend, want dan krijg je het probleem dat iedereen braaf blijft afwachten tot die ouwe feesttijden terugkeren en alles vanzelf weer goed gaat komen. Gaat niet gebeuren. Kijk uit uw raam, aanschouw de straat en besef dat we het de komende jaren moeten gaan doen met wat er nu staat. Als we iets nieuws bouwen, moeten we ook iets afbreken. Het wordt veel meer verbouwen dan nieuwe Vinex in de wei. De huidige stagnatie in de nieuwbouw en de waardedaling van het woningbestand zijn veroorzaakt door de kredietcrisis, maar daaronder ligt de structurele verandering in het groeitempo van de westerse wereld.
Met de nieuwe opgave in gedachte zullen ontwikkelaars, aannemers, architecten en makelaars terug naar de schoolbanken moeten. Woningen produceren en verkopen in tijden van grote vraag is een stuk makkelijker. Daar word je lui van. Nu gaat het ineens over de concurrentie op kwaliteit. We hebben te maken met kritische consumenten. Vroeger dachten Ingrid en Henk nog dat ze snel moesten beslissen als ze een woning wilden, of dat ze zelfs zes maanden op de wachtlijst moesten staan. Nu hebben ze het voor het uitkiezen. En laat me eens denken, ik denk dat ze veel voor weinig willen. En veel staat niet alleen voor meer meters, maar ook voor duurzamer, mooier, completer, veiliger en helemaal passend bij hun smaak. Dus we moeten kwaliteit produceren.
Kwaliteit krijg je door zorgvuldigheid en door liefde voor wat je maakt en verkoopt. De makelaar die zijn klant echt het gevoel geeft dat hij of zij in goede handen is, de aannemer die extra op de kwaliteit bij oplevering let, de architect die niet het architectenroem maar de klant als uitgangspunt voor zijn ontwerp kiest, de ontwikkelaar die prijsbewust moet worden. Waarom denk u dat die jaren-dertig-woningen, uit de crisisjaren, het zo goed doen? Die zijn gemaakt in een tijd waarin het ook het knokken om de klant was. Ze besteedden toen extra veel tijd aan de architectuur en afbouw, de kleine details, anders was het verhongeren.
Ik heb toevallig een grote boekenkast vol met boeken over architectuur en over ontwikkelaars (typisch verschijnsel van de branche die zelfbevlekking) van de afgelopen 30 jaar in mijn kamer staan. Ik vraag mijn bezoekers wel eens een willekeurig boek te pakken en die op een willekeurige bladzijde open te slaan. Bijna altijd is het een prachtige foto van een bouwwerk, een interieur of een straat. Leeg, zonder mensen, want dan zie je het gebouw beter. We maakten woningen omdat we verliefd waren op onze eigen productie, en niet met de gedachte dat we het voor iemand deden. Dat heet aanbod- in plaats van vraaggedreven. Het wordt nu andersom en weet u, in al zijn bescheidenheid, dat kan ook een feestje worden.
Rudy Stroink (52) van het Utrechtse TCN is met een portefeuille van 2 miljard euro een van de grootste projectontwikkelaars van Nederland.