Prop in de woningmarkt van 60.000 huizen

Iedereen ziet dat er veel woningen in de verkoop staan. Het lijkt wel of de makelaarsborden vastgevroren in de grond staan. Heel af en toe verschijnt er een trots 'verkocht' op zo’n bord, maar heel vaak ook niet....

Vóór de crisis (derde kwartaal 2008) stonden er bij de NVM makelaars een kleine 97.000 huizen in de verkoop. Nu zijn dat er maar liefst bijna 140.000. In 2006 (een topjaar voor de woningmarkt) stonden er in de vergelijkbare periode maar 80.000 in de verkoop. Dat is maar liefst een prop van 60.000 huizen.

Die prop is ontstaan door allerlei problemen op de woningmarkt. De kredietcrisis is natuurlijk de grote schuldige. Daarbovenop komen allerlei maatregelen die de overheid heeft genomen.

Ik denk dan bijvoorbeeld aan het wegvallen van de starterslening en de koopsubsidie. Voor volgend jaar staan nog een paar leuke cadeautjes voor de woningmarkt klaar: verminderde financierbaarheid, een hogere rentestand en als klap op de vuurpijl verplichting om binnen 7 jaar de 'top' van je hypotheek af te lossen. De prop zal daardoor gaan opzwellen. Maar de prop in de woningmarkt is onderhand niet alleen een gevolg van al die oorzaken. Doordat de prop zo groot wordt, wordt zij een probleem op zich.

Welke huizen zijn er te veel? Analyse van afdeling Data en Research van de NVM leert dat er veel te veel appartementen in verkoop staan. Sinds de start van de crisis is het aantal appartementen maar liefst met 59 procent gegroeid.

Eigenlijk konden we het wel zien aankomen: in de jaren achter ons was het financieel heel aantrekkelijk om appartementen te bouwen: die leverden per woning het meeste winst. De markt dicteert, dus bouwden gemeenten, corporaties en ontwikkelaars naast allerlei andere woningen ook en masse appartementen. De varkenscyclus zorgt er nu voor dat er wel heel veel appartementen leeg of te koop staan.

We moeten niet vergeten dat ook andere woningen in aanbod zijn gegroeid. Wat mij verbaasde is dat deze prop in de woningmarkt langzaam sinds het jaar 2000 is gegroeid. In dat jaar stonden er nog maar 27.500 woningen in het derde kwartaal te koop. De prop is dus sluipenderwijs ontstaan en onder de kredietcrisis zo opgezwollen dat de woningmarkt verstopte.

Hebben we dan te veel huizen in Nederland? Helemaal niet. Het blijkt dat er gewoon een ander soort woning nodig is dan dat wat we de afgelopen jaren hebben gebouwd. Door gestapelde maatregelen van 'Europa', de Nederlandse regering en de AFM,  zijn zowel koop- als huurwoningen voor mensen met een gezamenlijk inkomen tussen de 33.000 en 43.000 euro vanaf 1 januari 2011 doodgewoon onbereikbaar. Waar blijven die mensen vanaf 1 januari? We willen toch geen  'Engelse' toestanden; in Engeland is de gemiddelde woningstarter maar liefst 38 jaar oud! Daar moeten we in Nederland toch niet aan denken? En moeten die woningstarters dan allemaal in de appartementen gaan wonen die 'over' zijn?

Wat ik je nu ga vertellen is een publiek geheim, hoog tijd dat de waarheid op tafel komt: de woningstarter wil het liefste een huur- of koopwoning met een tuintje, twee of drie slaapkamers en een zolder. Een berging voor wat fietsen op de begane grond zou ook fijn zijn. Dit zijn kleine, bescheiden wensen. Mijn man en ik zijn trouwens ook in zo’n soort huisje gestart. En hoewel dat huisje van 80 vierkante meter woonoppervlakte geen zolder had, hebben we van onze eerste aankoop nooit spijt gekregen.

Het is tijd dat we in Nederland een integrale visie krijgen op de woningmarkt. Geen versnipperde maatregelen, geen losse flodders of proefballonnen over de hypotheekrenteaftrek. Maar duidelijkheid over de Nationale Hypotheek Garantie, stimulering van de bouw van een iets duurdere huurwoning en respect voor het woongenot van de starter. Die lijkt vergeten te worden, terwijl de jonge mensen juist de aanjager van de economie zijn. Zeker als zij kunnen instappen in een eigen (huur)woning.

Hoog tijd dus dat er weer veel meer 'gewone' huizen gebouwd worden. Die prop zal helaas voorlopig nog wel even blijven en lost zich alleen op als starters weer beginnen met kopen. Pas dan zal langzamerhand de prop in appartementen oplossen. Gun die starters dus hun 'eigen' huis, want als de starter staakt, dan staakt de hele woningmarkt.

Philipine Vinke, directeur van Vinke Veluwe Makelaars en vice-voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen