Stel u goed op de hoogte van de erfdienstbaarheden

Sinds enige tijd bent u eigenaar van een boerderij in het noorden van het land. In het voorjaar bent u druk doende met het aanleggen van de tuin en het inrichten van het stukje weiland achter de boerderij.

U besluit een aantal schapen te willen houden, waardoor het noodzakelijk wordt het stukje weiland af te sluiten. De omheining wordt geplaatst, de schapen staan in de wei en u geniet van uw hernieuwde uitzicht, totdat uw buurman, die een melkveebedrijf runt, boos voor de deur staat. In de zomer lopen zijn koeien namelijk in het weiland gelegen naast uw woning. Om van dit weiland naar de melkstal te komen, moeten de koeien dagelijks over uw stukje weiland. Dit is nu niet meer mogelijk.

De buurman verzoekt u dringend er voor te zorgen dat zijn koeien weer over uw stukje weiland naar de melkstal kunnen lopen. Na bestudering van de leveringsakte komt u er achter dat op uw stukje weiland een erfdienstbaarheid rust. De eigenaar van het naastgelegen weiland mag volgens de akte gebruik maken van uw stukje weiland om van en naar de melkstal te komen. Er zit daarom niets anders op dan de schapen uit het stukje weiland te halen en de omheining af te breken. Het was natuurlijk prettiger geweest, en dit had u een hoop kosten kunnen besparen, wanneer u hiervan op de hoogte was geweest.

Voorafgaand aan het kopen van een woning is het daarom van belang om met de verkoper door te nemen welke erfdienstbaarheden er rusten op de aan te kopen onroerende zaak. Bij ondertekening van de standaard NVM-koopovereenkomst wordt er namelijk van uit gegaan dat de koper alle lijdende erfdienstbaarheden aanvaardt.

De wet omschrijft een erfdienstbaarheid als een last waarmee een onroerende zaak (in dit geval het stukje weiland achter de boerderij) ten behoeve van een andere onroerende zaak (in dit geval het naastgelegen weiland van de buurman) is bezwaard. Het stukje weiland is in dit geval het lijdende erf en het weiland van de buurman het heersende erf. Wanneer een lijdende erfdienstbaarheid is gevestigd ten gunste van een heersend erf, is het lastig om deze erfdienstbaarheid ongedaan te maken.

Erfdienstbaarheden gaan slechts teniet wanneer het heersende en het lijdende erf vermengen (de buurman verkrijgt het stukje weiland achter de boerderij ook in eigendom), wanneer afstand van de erfdienstbaarheid wordt gedaan (de buurman geeft te kennen geen gebruik meer te willen maken van de erfdienstbaarheid) of wanneer gebruik van de erfdienstbaarheid zo lang niet mogelijk is geweest dat deze is verjaard (de buurman laat de ontstane situatie zoals deze is waardoor hij meer dan twintig jaren geen gebruik kan maken van de erfdienstbaarheid).

Zoals erfdienstbaarheden door verjaring teniet kunnen gaan, kunnen erfdienstbaarheden ook door verjaring ontstaan. Wanneer de buurman langer dan twintig jaren geleden een schuurtje op een deel van uw stukje weiland heeft geplaatst en u of de vorige eigenaren daartegen niets hebben ondernomen, ontstaat een erfdienstbaarheid door verjaring. De buurman kan u in dat geval zelfs dwingen deze situatie in te laten schrijven in de openbare registers van het kadaster, waarmee de erfdienstbaarheid voor iedereen kenbaar wordt.

Waar voorheen slechts erfdienstbaarheden konden worden gevestigd door verjaring voor voortdurende en zichtbare situaties (bijvoorbeeld het voorbeeld van overbouw van het schuurtje) kan dat vanaf 1 januari 2012 ook voor niet zichtbare en voortdurende situaties die op 1 januari 1992 reeds bestonden. Denk hierbij aan het recht van overpad. Vanaf 1 januari 2012 kan het dus zo zijn dat, in de situatie dat in de aktes geen lijdende erfdienstbaarheid is gevestigd op het stukje weiland, de buurman toch een erfdienstbaarheid verkrijgt om met zijn koeien over uw stukje weiland te lopen wanneer hij dit al sinds 1 januari 1992 doet.

Leveringsakten zijn vaak lastig leesbaar en verwijzen veelal naar andere, soms hele oude, aktes. De in de leveringsakten omschreven erfdienstbaarheden kunnen zich daarnaast in vele gedaantes voordoen. Hierdoor is het niet altijd even duidelijk of er een (en welke) erfdienstbaarheid is gevestigd. Voorafgaand aan het kopen van een woning kan het daarom verstandig zijn u hierover goed te laten informeren.  

Ilse van Ast ( i.vanast@rijssenbeek.nl ) is werkzaam als advocaat bij Rijssenbeek Advocaten, gevestigd in Arnhem. Het kantoor is gespecialiseerd in vastgoedrecht.