Het kopen van een appartement, een eigenaardig eigendom
Het kopen van een appartement is in bepaalde opzichten niet te vergelijken met het kopen van een “normaal” woonhuis. Alvorens u een appartement koopt, dient u zich te bedenken dat u vroeg of laat te maken krijgt met de Vereniging van Eigenaars en met een vrij ondoorzichtig stelsel van rechten en verplichtingen.
Wanneer u een appartement koopt, koopt u juridisch gezien een appartementsrecht. De eigenaar van een appartementsrecht is mede-eigenaar van het gehele gebouw en heeft het exclusieve gebruiksrecht van een appartement, wat men het privé-gedeelte noemt, en het mede-gebruiksrecht van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken (bijvoorbeeld de gangen, de buitenmuren, de liften, rioleringen etc.). Op de gezamenlijke eigenaars van het gehele gebouw rust de verplichting om het gebouw in stand te houden. Beslissingen hieromtrent worden doorgaans in de vergadering van eigenaars genomen.
De wetgever heeft er voor gekozen dat iedere eigenaar van een appartementsrecht van rechtswege lid is van de Vereniging van Eigenaars van het desbetreffende complex. U blijft lid totdat uw appartementsrecht in eigendom is overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Dit is dus niet te vergelijken met de vereniging van een tennisclub, waarbij u op elk moment kunt opzeggen!
Elk lid van de Vereniging van Eigenaars is gebonden aan de regels die gelden binnen de desbetreffende vereniging. Rechten en verplichtingen voor de eigenaren van een appartement volgen in eerste instantie uit de wet. De eigenaar van een appartementsrecht dient zich te houden aan de regels die zijn opgenomen in de akte van splitsing met daarin het splitsingsreglement. Tenslotte kan door de vergadering van eigenaars een huishoudelijk reglement worden vastgesteld, waarin de meer praktische zaken en regels van orde worden geregeld.
Alvorens u een appartement koopt, is het daarom van groot belang om de splitsingsakte met daarin het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement door te nemen. Dit om onaangename verassingen achteraf te voorkomen.
Zo had ik onlangs een cliënte die kortgeleden een appartement had gekocht. Deze cliënte en haar hond hadden ruim tien jaar in een vrijstaande woning gewoond. Doordat zowel mevrouw als de hond wat ouder werden, besloot zij tot het aankopen van een meer onderhoudsvriendelijke woonruimte.
Na de nodige schilderwerkzaamheden trok zij samen met haar hond in het aangekochte appartement. Al na een aantal weken ontving deze cliënte echter een brief van het bestuur van de Vereniging van Eigenaars. Volgens het bestuur was het op grond van zowel de akte van splitsing als het huishoudelijk reglement verboden om honden te houden in het appartementencomplex. Mevrouw werd vriendelijk doch dringend verzocht een ander onderkomen voor de hond te zoeken. Mocht zij dit nalaten, dan zou zij een boete verbeuren ter hoogte van een bedrag dat was vastgelegd in de splitsingsakte. Daarnaast zou namens de gezamenlijke eigenaren aan de rechtbank worden verzocht haar te verbieden een hond in haar appartement te houden. In de procedure besliste de rechtbank uiteindelijk dat mevrouw, doordat zij eigenaar was van het appartementsrecht, van rechtswege lid was geworden van de Vereniging van Eigenaars en daarmee was gebonden aan alle regels die voor de leden van de desbetreffende Vereniging van Eigenaars golden. Voordat mevrouw de koopovereenkomst sloot had zij, zo oordeelde de rechtbank, op de hoogte moeten zijn van deze regels. De rechtbank besliste dan ook dat mevrouw binnen een half jaar een ander onderkomen voor haar hond diende te zoeken.
Voordat u een appartement koopt, is het ook aan te raden om na te gaan of u te maken krijgt met een (financieel) gezonde Vereniging van Eigenaars. De wet schrijft voor dat elke Vereniging van Eigenaars een reservefonds dient aan te houden voor bestrijding van kosten anders dan de gewone jaarlijkse kosten. Het reservefonds wordt bijvoorbeeld aangehouden voor groot onderhoud aan het complex. Hoe groot het reservefonds dient te zijn, schrijft de wet echter niet voor. Het kan dus zomaar zo zijn dat het reservefonds ontoereikend is om het schilderwerk van het gehele complex, dat het komende jaar op de planning staat, uit te laten voeren. Als de schilderwerkzaamheden dan toch worden uitgevoerd, kunt u voor onverwacht hoge kosten komen te staan. Gaat u dus, alvorens u overgaat tot de koop van een appartement, goed na wat de financiële situatie van de desbetreffende Vereniging van Eigenaars is.
Naast deze voorbeelden zijn er nog talloze onaangename verrassingen te noemen waar de eigenaar van een appartementsrecht voor kan komen te staan. Laat u daarom voor aankoop goed informeren en woon na aankoop de vergaderingen van eigenaars bij om zo op de hoogte te blijven van en mee te beslissen over zaken die uw Vereniging van Eigenaars aangaan.
Ilse van Ast is werkzaam als advocaat bij Rijssenbeek Advocaten, gevestigd in Arnhem. Het kantoor is gespecialiseerd op het gebied van vastgoedrecht en marktleider op het gebied van appartementsrecht.