Schriftelijkheidsvereiste bij aankoop woning
Contracten kunnen in beginsel vormvrij tot stand komen. Ook mondelinge afspraken zijn dus in principe rechtsgeldig. De wetgever heeft echter bepaald dat voor particulieren (die niet bedrijfsmatig handelen) bij aankoop van een woning een schriftelijkheidsvereiste geldt en dat na het ondertekenen van de koopovereenkomst en het ter hand stellen van de koopovereenkomst voor de koper een bedenktijd van drie dagen geldt.
Dit om te voorkomen dat bij de aankoop van een woning overhaaste en ondoordachte beslissingen worden genomen, men niet de mogelijkheid heeft gehad een deskundige in te schakelen en men niet precies weet wat de inhoud van de overeenkomst is.
Wanneer men een mondelinge koopovereenkomst sluit, kan tussen de koper en verkoper onduidelijkheid bestaan over de precieze inhoud van de koopovereenkomst. Partijen maken immers vaak niet enkel afspraken over de aan te kopen woning en de kooprijs, maar bijvoorbeeld ook over een financieringsvoorbehoud, (verborgen) gebreken, de leveringsdatum etc. Om onduidelijkheden te voorkomen dient de overeenkomst dus op schrift te worden gesteld.
In de praktijk wordt daarom veelvuldig gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopovereenkomst. Partijen weten dan precies wat de inhoud van de koopovereenkomst is en wat zij over en weer van elkaar mogen verwachten. Zolang er dus geen schriftelijke koopovereenkomst bestaat, kan de verkoper de koper niet tot nakoming dwingen. Er bestaat dan simpelweg geen koopovereenkomst.
Met het invoeren van een bedenktijd van drie dagen heeft de wetgever beoogd te voorkomen dat men overhaaste besluiten zou nemen waar het gaat om het nemen van een zeer belangrijke beslissing, namelijk het aankopen van een woning. Door veel particulieren wordt de koop van een woning zelfs beschouwd als de belangrijkste aankoop in hun leven. Met de drie dagen bedenktijd heeft de wetgever de koper ook de mogelijkheid willen geven om nog een deskundigenonderzoek uit te laten voeren. Wanneer men immers overhaast een woning koopt en zelf niet goed kan inschatten of de woning bouwkundige gezien wel in orde is, dan kan de bedenktijd de mogelijkheid bieden om daar onderzoek naar te laten doen. Mocht na het uitvoeren van een deskundigenonderzoek blijken dat er bouwkundige gebreken bestaan, dan kan de koper de koopovereenkomst alsnog binnen drie dagen ontbinden. Een deskundige kan ook een financiële deskundige zijn die de koper inlicht over zijn daadwerkelijke mogelijkheden de woning te kunnen financieren. Binnen de bedenktijd kan de koopovereenkomst overigens zonder opgaaf van redenen worden ontbonden door de koper.
Lange tijd bestond er onduidelijkheid over het antwoord op de vraag of de particuliere verkoper van een woning ook een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste. In december 2011 heeft de Hoge Raad (http://zoeken.rechtspraak.nl/ResultPage.aspx), de hoogste rechtsprekende instantie van Nederland, uitgemaakt dat ook de verkoper een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste. Zolang geen schriftelijke koopovereenkomst is gesloten, kan ook de verkoper niet worden gehouden aan nakoming. Tot het meewerken aan het opmaken van een schriftelijke koopovereenkomst kan de verkoper nooit gedwongen worden.
Slechts in heel uitzonderlijke gevallen is de verkoper volgens de Hoge Raad verplicht tot het betalen van een schadevergoeding aan de koper bij het (onterecht) inroepen van het schriftelijkheidsvereiste. Dit laatste zal echter niet snel het geval zijn. De Hoge Raad heeft tevens benadrukt dat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt voor een professionele aan- of verkoper. Wordt met een professional een mondelinge koopovereenkomst gesloten, dan kan zij niet een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste om zo onder de koopovereenkomst uit te kunnen kopen.
Koopt of verkoopt u een woning, juich dan niet te vroeg. Pas na het sluiten van een schriftelijke overeenkomst en het verstrijken van de bedenktijd (deze bedenktijd geldt alleen voor de koper en niet voor de verkoper!) kan de champagne ontkurkt worden!
Ilse van Ast ( i.vanast@rijssenbeek.nl ) is werkzaam als advocaat bij Rijssenbeek Advocaten, gevestigd in Arnhem. Het kantoor is gespecialiseerd in vastgoedrecht.