Over burenoverlast en buurtbemiddeling
Wanneer u een woning koopt, doet u vaak onderzoek naar de buurt waarin u komt te wonen. Wie u uiteindelijk als uw directe buren aantreft blijft meestal een kwestie van afwachten.
Het adagium 'een goede buur is beter dan een verre vriend' lijkt in de meeste gevallen wel op te gaan, maar soms kunt u het minder treffen. Vaak bestaat onduidelijkheid over de verschillende juridische regels die gelden tussen buren. Ter voorkoming van hoogoplopende ruzies is het daarom goed om u te laten informeren over uw rechten en plichten ten aanzien van de buren. Er worden immers al genoeg tv-programma’s gevuld over burengeschillen.
Na aankoop van een woning worden er vaak diverse (ver)bouwwerkzaamheden verricht. De buurt is groen en kindvriendelijk, de ligging centraal maar de woning eigenlijk iets te klein. Bij de gemeente wordt een bouwvergunning aangevraagd en verleend. Aan de (ver)bouwplannen lijkt niets meer in de weg te staan. In de meeste gevallen gaat dit ook wel op, maar het verkrijgen van een bouwvergunning betekent niet altijd dat bij het verwezenlijken van de bouwplannen niet onrechtmatig jegens de buren wordt gehandeld. Naast de regels die de overheid stelt, kent het burenrecht ook een aantal regels. Regels waar bij het verlenen van de bouwvergunning vaak niet naar wordt gekeken.
Zo wordt in het burenrecht voorgeschreven dat de eigenaar van een erf niet op onrechtmatige wijze aan eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun.
Uiteraard dienen buren het een en ander van elkaar te dulden. In Nederland woont men veelal dicht op elkaar en ontkomt men vaak niet aan enige 'overlast' van de buren. Of deze overlast onrechtmatig is, hangt af van de aard van de hinder (bijvoorbeeld geluidshinder of hinder door stank), de ernst van de hinder (een barbecue op zijn tijd moet kunnen, bij het verbranden van oude autobanden in je tuin wordt dat al snel anders) en de duur van de hinder (een maand verbouwen is acceptabel, permanente verbouwingen kunnen veel overlast met zich meebrengen).
Wilt u bijvoorbeeld een uitbouw realiseren, denk er dan aan dat u hiermee niet onrechtmatig jegens de buren handelt. Onrechtmatig kan bijvoorbeeld zijn wanneer de buren door de uitbouw, in hun toch al niet riante tuin, in het donker komen te zitten en hun volledige uitzicht wordt weggenomen. Wat ook niet is toegestaan is het plaatsen van een venster of opening binnen twee meter van de erfgrens, vanuit welk venster of opening u uitzicht heeft op het erf van de buren. Dit houdt nauw verband met de privacy van de buren.
Op sommige erven kan een erfdienstbaarheid rusten. Laat u daarom voorafgaand aan de koop van de woning goed informeren over wat daarover precies is opgenomen in de leveringsakte. Dit om te voorkomen dat u na aankoop wordt verrast door het feit dat de buren elke dag over uw erf rijden of opeens parkeren op de plek waar u een terras wilde aanleggen.
Veel voorkomende geschillen gaan over het afsluiten van het erf door bijvoorbeeld een schutting of het plaatsen van een heg. Bomen moeten in beginsel minimaal twee meter en heesters en heggen minimaal 0,5 meter van de perceelsgrens worden geplant. Dit om te voorkomen dat de buren geen zonlicht meer zien en overlast ondervinden van vallende bladeren. In mijn praktijk ben ik wel eens tegengekomen dat mijn cliënten thuiskwamen en de buren hun coniferenhaag hadden verwijderd, omdat de haag volgens de buren te dicht op de erfgrens stond. De coniferen stonden inderdaad te dicht op de erfgrens, alleen voor eigen rechter spelen mag natuurlijk nooit. Daarnaast stond de coniferenhaag er al zo lang, dat inmiddels sprake was van verjaring.
Wanneer er onenigheid bestaat tussen buren, adviseer ik in beginsel altijd om met elkaar in gesprek te gaan. Wanneer partijen er zelf niet uitkomen is het wellicht mogelijk om buurtbemiddeling of een mediator in te schakelen. Burenrecht is regelend recht. Dat betekent dat buren in overleg mogen afwijken van wettelijke regels. Vaak is wel een oplossing te vinden waarin beide partijen zich kunnen vinden. Nog beter is het natuurlijk wanneer buren met elkaar overleggen en afspraken maken voordat er geschillen ontstaan. Procederen is een laatste uitweg. In een procedure krijgt namelijk altijd iemand gelijk maar ook iemand ongelijk. De burenrelatie wordt daar over het algemeen niet beter van en de ervaring leert dat het verre van prettig is om nog vele jaren in onmin naast elkaar te wonen.
Ilse van Ast is werkzaam als advocaat bij Rijssenbeek Advocaten, gevestigd in Arnhem. Het kantoor is gespecialiseerd op het gebied van vastgoedrecht.